Общероссийский рынок

В 2022 году в России зафиксирован рекорд по объемам ввода — еще никогда в стране не строили более 100 млн кв. м. Вклад индивидуального жилищного строительства (ИЖС) второй год подряд превышает объемы от застройщиков, доля продолжает увеличиваться.

По данным Росстата, в 2022 году объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м жилья — это максимальный показатель за все годы. Как отмечают в «Циане», более 100 млн кв. м в год до этого в стране никогда не строили. Относительно прошлого года (когда также был побит рекорд — 92,6 млн кв. м) показатель увеличился на 11%. Девелоперами было построено 45,5 млн кв. м — на 4,6% больше, чем в 2021 году (тогда 43,5 млн кв. м). Спад спроса в 2022-м не привел к остановке новых проектов.

Объем ввода индивидуального жилья населением также продолжает бить рекорды: 57,2 млн кв. м, рост составил 16,5% по сравнению с прошлым годом. В «Циане» считают, что причины роста связаны как с реальным ростом строительной активности на фоне популяризации проживания за городом, так и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).

В десяти регионах РФ в 2022 года введена половина всего нового жилья по стране. Тройка лидеров неизменна: Московская область (14,1 млн кв. м), Краснодарский край (7,6 млн кв. м) и Москва (6,8 млн кв. м) — на них приходится более четверти всего объема. В 2021 году на десятку лидеров приходилось 48% введенного жилья, в 2020-м — 45%, то есть за год концентрация строительной активности только усилилась.

В разрезе по федеральным округам лидирует Центральный (за счет Москвы и Московской области): на него пришлась почти треть всего введенного жилья (32%, или 33 млн кв. м). На втором месте — Приволжский округ (18%, или 19 млн кв. м) за счет значительных объемов ввода в Татарстане и Башкортостане, а также Самарской и Нижегородской областях. На третьем месте ожидаемо Южный округ (13%, или 14 млн кв. м) — в первую очередь за счет Краснодарского края, на который пришлось более половины ввода жилья, и Ростовской области.

2022 год стал вторым годом подряд, когда объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами. Доля объемов строительства населением увеличилась до 55,7%. Ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ (в прошлом году таких регионов было 64).

Максимальная доля ИЖС в общем объеме строительства традиционно в Северо-Кавказском федеральном округе (73%). Лишь в двух округах девелоперы ввели больше жилья, чем население: в Северо-Западном (57%) за счет Санкт-Петербурга и Уральском (55%), хотя и здесь отрыв невелик. В 2021 году более половины жилья было введено девелоперами также в Центральном округе, но в 2022 году на ИЖС приходится уже 54% всего ввода.

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (17% всего ввода в стране), Краснодарском крае (8%), Ленинградской области (5%), Татарстане (4%), Башкортостане (3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме.

Девелоперами в 2022 году было построено 45,5 млн кв. м жилья. Лидерами по объему нового строительства остаются федеральные города и регионы с миллионными агломерациями: Москва (17% от всего объема), Московская область (8%), Санкт-Петербург (5%), Краснодарский край (4%), Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области (по 3%) Сохраняется концентрация девелоперской деятельности: в десяти регионах-лидерах, было введено 55% от общего объема в стране (как и в прошлом году).

В большинстве регионов страны объемы ввода девелоперами уступают объемам ИЖС, тем не менее в нескольких субъектах доля жилья от застройщиков существенно превышает объемы ввода населением. Например, в Петербурге и Москве на девелоперскую активность приходится более 90% ввода: в Санкт-Петербурге — 93%, в Москве — 88%. К тому же частный сектор в федеральных городах невелик (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует). Объемы ввода застройщиками значительно превышают объемы ИЖС в северных регионах, где проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда: в Мурманской области (80%), ХМАО (74%), Магаданской области (65%), ЯНАО (65%).

По подсчетам «Циана», в 2022 году на каждого жителя России было введено по 0,71 кв. м жилья. Больше новой жилой площади, чем в среднем по стране, получили жители Центрального и Южного федеральных округов (по 0,84 кв. м на жителя), а также Северо-Западного (0,81 кв. м на жителя). Самые низкие показатели — в Дальневосточном (0,44 кв. м на жителя) и Сибирском (0,49 кв. м на жителя).

В девяти российских субъектах построенная на каждого человека площадь преодолела отметку в один «квадрат». Лидером стала Ленинградская область (2,08 кв. м на жителя). Для сравнения, в Петербурге показатель составил 0,65 кв. м на жителя. Также в лидерах Московская область (1,81 кв. м на жителя) и Тюменская область (1,45 кв. м на жителя). Минимальные показатели ожидаемо на Дальнем Востоке: в Чукотском АО, Магаданской области и Еврейской АО (менее 0,2 кв. м на жителя).

«Несмотря на внешние трудности, в 2022 году девелоперы и население построили рекордные 102,7 млн кв. м жилья. Относительно прошлого года основной прирост показал сегмент ИЖС, в результате чего доля ввода жилья населением продолжает увеличиваться (в прошлом году она превысила отметку в 50%). Объемы от застройщиков также увеличились, хотя и не так значительно, как объемы ИЖС. Спад спроса в 2022 году не привел к остановке новых проектов,— отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циана».— В 2023 году повторить рекорды 2022-го будет сложно: не только из-за внешних обстоятельств, но по причине того, что в пандемийный 2020 год новых корпусов (строительство которых как раз завершится в 2023-м) начали строить меньше, чем в 2019 году».

Олег Дьяков