Как изменился рынок коммерческой недвижимости Кубани в 2022 году

Прошедший год в сегменте коммерческой недвижимости Краснодарского края ознаменовался четким расслоением подсегментов на убыточные и перспективные. Так, рынок торговых помещений столкнулся с падением спроса из-за ухода международных брендов, что привело к снижению арендных ставок, а складское направление продемонстрировало устойчивость к кризису. Драйвером спроса на складские площади стал продуктовый ритейл. Рынок стрит-ритейла показал живучесть за счет интереса со стороны операторов онлайн-торговли. Аренда офисной недвижимости пошла на спад вслед за снижением деловой активности.

Все складно

Совокупный объем качественных складских площадей класса «А» в Краснодарском крае составляет 0,6 млн кв. м. Как рассказал старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, в 2022 году развитие рынка в основном шло в рамках действующих крупных парков. «Новых проектов в регионе немного, но они есть, и они формируют новое предложение. Отдельно отмечу, что появляются и новые площадки, как правило, для строительства объектов по типу built-to-suit (под конкретного клиента)»,— говорит эксперт.

Качественная складская недвижимость в регионе, по словам участников рынка, традиционно востребована, что подтверждает невысокий уровень доли свободных площадей. Например, блоков объемом от 5–10 тыс. кв. м на рынке буквально единицы. В то время как выбор небольших помещений существенно больше.

В целом же, по оценке Антона Алябьева, 2022 год однозначно был неплохим для складского сегмента: «Мы видели, что продолжали реализовываться проекты нового строительства, закрывались сделки, а объемы свободных площадей, вопреки опасениям, не только не стали избыточными, но и вновь вернулись к дефицитным значениям».

Заместитель генерального директора ООО «Ромекс-Кубань» (входит в ГК «Ромекс», строит складские комплексы) Константин Томенко отмечает, что, несмотря на все сложности и ограничения, 2022 год можно назвать достаточно успешным. «Ни одно из опасений, которые звучали в течение года, не сбылось. Ни один крупный проект не остановился и не замедлил темпы строительства. Игроки сумели выдержать давление и найти альтернативные решения»,— констатирует он.

По его оценке, генератором спроса на складские площади становится продуктовый ритейл: он формирует более трети общего объема запросов. Причем существенную долю в спросе со стороны этого сегмента занимают дискаунтеры.

Руководитель отдела коммерции ГК «Точно» (бывший «ЮгСтройИмпериал») Юрий Горюнов констатирует, что складская недвижимость демонстрирует большую устойчивость к кризисным явлениям в экономике по сравнению с торговым и офисным рынками. «Здесь пока что продолжается активное строительство новых объектов, несмотря на замедляющийся спрос»,— говорит он.

По итогам 2022 года рынок качественной складской недвижимости Краснодара, по данным ГК «Точно», находится в активной фазе своего развития. За последнее десятилетие объем локального рынка увеличился более чем в 10 раз, и на сегодняшний день он входит в топ-5 крупнейших региональных рынков качественной производственно-складской недвижимости в России. Наряду с Ростовом-на-Дону Краснодар является одним из основных логистических хабов юга России, обеспечивая складскими площадями большую часть Южного и Северо-Кавказского федеральных округов.

«Показатель заполняемости верхнего качественного сегмента рынка даже на фоне активного прироста объема предложения остается стабильно высоким: на протяжении последних четырех лет доля вакантных площадей не поднималась выше 5% (фактически это уровень естественной смены арендаторов), что свидетельствует о высокой активности спроса»,— рассказывает Юрий Горюнов.

В складском сегменте рынка Краснодара дефицит складов поспособствовал увеличению стоимости аренды, ставки которой возросли во всех качественных сегментах рынка. «За первое полугодие 2022 года средняя стоимость аренды сухого склада в объектах класса "A" увеличилась на 6,5% (до 5,8 тыс. руб./кв. м/год без НДС, OPEX и коммунальных платежей). Такие данные приводит консалтинговая компания Macon. В объектах класса "В" — на 12,0% (до 4,8 тыс. руб./кв. м/год). В сравнении с другими крупными региональными складскими рынками уровень ставок в Краснодаре был одним из наиболее высоких в 2022 году»,— говорит Юрий Горюнов.

На рынке индивидуального хранения и хранения у дома в первом квартале 2022 года наблюдалось снижение спроса на 5–10%, во втором квартале началось заполнение освобожденных ранее площадей хранения, рассказал исполнительный директор IT-платформы «Складно» Илья Украинец. «С третьего квартала спрос на наши услуги оставался стабильным, а по некоторым объектам даже превысил аналогичные показатели 2021 года. Мы рассчитываем на рост нашего сегмента рынка на 25% при восстановительной динамике отечественной экономики. Мы исходим из того, что в этом случае доходы домохозяйств будут расти, а вместе с ними и интерес к нашему формату»,— говорит эксперт.

В 2023 год складской рынок входит уверенно, имея все предпосылки для дальнейшего роста и развития, резюмирует большинство экспертов.

Остаемся пустовать

По данным CORE.XP, в 2022 году в регионе не введено в эксплуатацию ни одного крупного торгового центра (ТЦ). Последний объект — ТЦ «Черноморский» в Новороссийске — был введен в третьем квартале 2021 года.

«В связи с уходом части международных брендов из страны те объекты, где их присутствие было более массовым, прочувствовали этот процесс и его последствия более остро. Вторая половина 2022 года прошла для таких центров в режиме оперативного поиска новых арендаторов. Объекты, где подобных брендов не было совсем либо небольшое количество, практически не ощутили данный тренд»,— говорит директор по развитию региональных сервисов, со-директор ритейл-департамента CORE.XP Михаил Рогожин.

Он добавляет, что самыми востребованными проектами в Краснодарском крае по-прежнему остаются сеть ТРЦ «Красная Площадь» (пять объектов в регионе), ТРЦ «Галерея Краснодар», ТРЦ «МореМолл» (Сочи), ТРЦ OZ Молл, а также, с некоторой натяжкой ввиду своего расположения, «МЕГА Адыгея-Кубань».

В самом Краснодаре, по мнению господина Рогожина, существует большой переизбыток предложения, даже несмотря на крайнее разнообразие и «разношерстность» имеющихся в городе торговых объектов. В крае ситуация намного проще, неплохие объекты есть в Новороссийске, Сочи, Анапе, Армавире, Туапсе. Тем не менее в регионе еще остаются достаточно крупные города, где пока нет качественных объектов: Ейск, Кропоткин, Славянск-на-Кубани, Крымск, Лабинск и Тихорецк.

По словам Юрия Горюнова, заполняемость качественных торговых объектов в 2022 году стабильно сокращалась, а доля вакантных площадей — росла. «Важно отметить, что рост доли свободных площадей сдерживается за счет площадей, которые заняты закрытыми магазинами брендов, приостановивших деятельность в России. Такие магазины продолжают занимать площади по действующим договорам аренды, однако не ведут никакой деятельности»,— рассказывает эксперт рынка.

По его данным, из-за закрытия многих популярных магазинов и сокращения посещаемости кинотеатров, которые генерировали существенный объем трафика, уровень посещаемости торговых центров в 2022 году также остается существенно сниженным.

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт констатирует, что в 2022 году на рынке торговых площадей наблюдался пересмотр планировок помещений, поиск новых арендаторов, в том числе налаживание взаимоотношений с торговыми сетями из других регионов, а также дружественных стран.

«Одним из трендов коммерческой недвижимости в 2022 году стала детальная проработка продукта при запуске новых проектов (концепция, планировки, инженерное наполнение объекта, дополнительные сервисы), стремление достичь разумного баланса в качестве проекта и его себестоимости. Модернизация или строительство объекта с учетом особенностей бизнеса, жестких технических требований и иных нужд конкретного заказчика (built-to-suit), которые ранее были характерны только для небольшой доли рынка коммерческой недвижимости (преимущественно складской), понемногу проникает во все сегменты. Ведь для застройщика важно понимать, кто будет арендатором/покупателем, еще на этапе зарождения проекта. Также одним из трендов является кооперация девелопера и покупателя/арендатора площадей, которые совместно реализуют проекты»,— говорит госпожа Нарт.

Продукты в апартаментах у моря

Руководитель отдела продаж строительной компании УК «Юг» Алла Тишкова отмечает, что в 2022 году на черноморском побережье Краснодарского края наиболее востребованными оказались торговые площади для сетевых магазинов и апартаменты у моря.

По словам старшего менеджера по развитию девелоперской компании «Метрикс Development» Ольги Карайел, на фоне остановки развития ряда сетевых непродовольственных брендов развивался продуктовый ритейл. Кроме того, маркетплейсы начали активно занимать площадки в стрит-ритейле под пункты выдачи заказов (ПВЗ). «Наиболее востребованы оказались коммерческие помещения от 30 до 50 кв. м, первой линии, имеющие витражное остекление и нулевой уровень входной группы»,— говорит эксперт. Также, по ее словам, сейчас активно развиваются продуктовые дискаунтеры площадью более 450 кв. м. Таких помещений в регионе также дефицит.

Ольга Карайел отмечает, что арендные ставки в стрит-ритейле в конце прошлого года увеличились на 10%. «Основным трендом стал переход покупателей из больших ТРЦ в формат "у дома" и в торговые комплексы среднего сегмента»,— заключает госпожа Карайел.

По прогнозу Юрия Горюнова, в среднесрочной перспективе на рынке торговой недвижимости можно ожидать негативной динамики: показатели вакансии будут расти как следствие постепенного продолжающего ухода международных торговых сетей, закрывающих свои магазины. Наиболее вероятно, в ближайшее время оставшиеся среди приостановивших работу международных операторов будут принимать окончательные решения о дальнейшей судьбе их бизнеса в России.

Офисы снижают ставки

В офисном сегменте положительные тенденции 2021 года в прошлом году сменились падением спроса на новые площади, констатирует Юрий Горюнов. Причина — снижение деловой активности, уход множества иностранных компаний с российского рынка из-за санкций и геополитических рисков, а также общий высокий уровень неопределенности, который влияет на российские компании. «Многие начали в сложных условиях оптимизировать расходы, сокращать занимаемые офисные площади или пересматривать планы по расширению бизнеса. Снижение активности арендаторов в свою очередь привело к увеличению доли вакантных площадей и плавному снижению ставок аренды, что оказывает отрицательное воздействие на объемы инвестиций в офисную недвижимость»,— отмечает эксперт.

По его данным, на офисном рынке Краснодара средневзвешенная ставка аренды в середине 2022 года составляла 10,5 тыс. руб./кв. м/год (с НДС и ОРЕХ, но без коммунальных платежей). В более высоком качественном сегменте «А» показатель составляет 13,7 тыс. руб./кв. м/год, в сегменте «B+» — около 12,3 тыс. руб./кв. м/год, в сегментах «B» и «B-» — 11,1 тыс. руб./кв. м/год. Наименьшее значение ставки характерно для класса «С» — 9,2 тыс. руб./кв. м/год.

Вместе с тем прирост вакансии в конце 2022 года способствовал постепенному снижению ставок аренды, величина которого пока небольшая. «Собственники бизнес-центров пока не готовы к заметному прямому снижению ставок. Вместе с тем на рынке получила распространение практика предоставления индивидуальных, не афишируемых открыто скидок. Реальные сделки сейчас заключаются по ставкам, которые существенно ниже запрашиваемых»,— рассказывает Юрий Горюнов.

С учетом тенденции он предполагает, что строительство многих бизнес-центров в Краснодарском крае будет приостановлено, а старт планируемых объектов выглядит в текущей ситуации не вполне целесообразным. Наиболее вероятно, что в ближайшие один-два года будут достраиваться единичные здания, строительство которых началось до 2022 года.

По словам Ольги Нарт, сегодня наибольшую долю в предложении в регионе имеют объекты торгово-офисного назначения — более 80% от всех объявлений о продаже и аренде коммерческой недвижимости. Превалируют помещения небольших площадей (до 100 кв. м), доля крупных лотов (от 500 кв. м) — минимальна.

Наталья Решетняк

---

Читайте нас в Telegram