Московские застройщики реагируют на спрос

Сокращение продаж в московских новостройках в начале этого года более чем на треть заставляет застройщиков снижать цены на заметную часть строящихся площадей. Сейчас в столице со скидками продаются 18–23 тыс. квартир и апартаментов, или 36–45% от всех объектов на первичном рынке. Год назад доля была гораздо ниже. Средний размер дисконтов от девелоперов составляет 10%. Предпосылок на восстановления спроса нет, отмечают эксперты, поэтому доля и уровень дисконтов могут увеличиться.

В феврале 44,8%, или 22,87 тыс. квартир и апартаментов, выставленных на продажу застройщиками в старых границах Москвы, реализовывались со скидками, подсчитал сервис аналитики рынка недвижимости BnMap.pro. По данным Dataflat.ru, в прошлом месяце этот показатель достигал 36%, или 18,6 тыс. лотов. В обеих компаниях заметили рост доли продаваемых с дисконтом площадей по сравнению с февралем прошлого года, когда таким образом реализовывалось около 10% жилья в новостройках, или около 2,6–2,8 тыс. квартир и апартаментов.

Увеличивать число лотов со скидками застройщиков заставляет резкое сокращение спроса, начавшееся прошлой весной из-за российско-украинского конфликта.

В 2022 году в Москве, по данным Dataflat.ru, падение продаж в новостройках достигло 22%, до 3 млн кв. м. В начале этого года ситуация стала еще хуже: в январе, по данным столичного Росреестра, зарегистрировано 5,77 тыс. сделок на первичном рынке, что меньше на 43% год к году и на 35,4% к декабрю 2022 года.

При этом в феврале, по данным BnMap.pro, средние цены на новостройки массового сегмента выросли на 2% год к году, до 316 тыс. руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе — на 6%, до 481 тыс. руб.

Еще одна причина, вынудившая застройщиков стимулировать продажи за счет скидок,— необходимость направлять больше средств дольщиков на эскроу-счета, говорит глава совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова.

От объема заполняемости таких счетов зависит размер ставок по проектному финансированию, выделяемых банками девелоперам на строительство жилых комплексов. Так, при заполняемости эскроу-счетов более чем на 70% средняя ставка кредитования застройщиков составляет 3–4%, выше 90% — около 1%.

Из-за сокращения у некоторых девелоперов по ряду проектов заполняемость эскроу-счетов сейчас не превышает 30%, говорит источник “Ъ” из числа девелоперов. В этом случае ставка кредитов оказывается вдвое больше.

По данным гендиректора DOLGOV PRO Дмитрия Долгова, в феврале этого года максимальные скидки на новостройки достигали 35%.

При этом средний размер дисконта составлял 10%, что всего на 2 процентных пункта выше, чем год назад, добавляет эксперт.

Так, у ГК «Гранель», по словам замдиректора по продажам компании Сергея Нюхалова, в зависимости от проекта скидки составляют 10–25%. У ГК ФСК в феврале этого года размер дисконта был на уровне 10–15%, в то время как год назад — 7–8%; у ГК «Мангазея» — 14% и 10% соответственно.

Однако скидки застройщики дают не всем покупателям. «Дисконты предоставляются тем, кто готов оперативно выйти на сделку, оплатив ее полностью наличными деньгами или с использованием ипотеки (по субсидируемым государством льготным или рыночным ставкам.— "Ъ")»,— говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Однако зачастую скидки предлагаются в тех проектах, где цены были завышены при их старте, считает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

В первом полугодии 2023 года доля предложений с дисконтом будет только увеличиваться, так как никаких предпосылок для восстановления спроса на рынке нет, прогнозирует госпожа Глазунова. Действие скидок сохранится на уже реализуемые объекты, при этом новые проекты будут выходить на рынок с более консервативным ценообразованием, то есть уже заложенным рыночным дисконтом, полагает старший аналитик-консультант департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис. Но новых проектов станет меньше. Это, резюмирует гендиректор Dataflat Александр Пыпин, еще одна реакция застройщиков на снижение спроса.

Дарья Андрианова