Как игроки рынка меняют условия по субсидируемой ипотеке

Банки снова увеличили минимальную ставку субсидируемой ипотеки от застройщиков — с 3% до 5%. Об этом сообщают участники рынка недвижимости. Это уже второй подобный шаг, в самом начале 2023 года ставка была поднята с околонулевых значений до 3% годовых. Как это повлияет на спрос? И можно ли сказать, что субсидируемая ипотека от застройщиков уходит в прошлое? Об этом — Андрей Загорский.

Ипотека со ставкой всего в 0,1% или около того до последнего времени весьма широко использовалась крупными девелоперами в качестве инструмента поддержания приемлемо высокого уровня продаж. Плюсы у такой схемы есть, это, прежде всего, сравнительно небольшой ежемесячный платеж, который вроде бы позволяет заемщикам справиться со своими финансовыми обязательствами.

Но есть и минусы. Главный из них в том, что ставка занижается искусственно, и застройщику приходится компенсировать деньги банку, в результате чего стоимость квартиры оказывается серьезно завышенной. Именно это уже давно вызывает негативную реакцию Центробанка, который видит в такой практике опасность надувания пузыря на рынке недвижимости. Именно недовольство регулятора и его давление на кредитные организации, по всей видимости, и заставило многие из них начать отходить от «околонулевой» схемы.

Однако многие эксперты считают, что спрос на жилую недвижимость в результате сократится, поскольку доходы населения не растут. Согласен с этим и член совета директоров компании SimpleEstate Артем Цогоев: «Безусловно, субсидирование ставок ипотеки было таким фактором, который привлекал покупателей. Сейчас, к сожалению, их стало намного меньше, и не только из-за ипотеки, а из-за общей ситуации на рынке недвижимости и в экономике.

Соответственно, очевидно, что сужение возможностей застройщиков по субсидированию ипотеки сильно повлияет на спрос.

Фактически у них осталось только два механизма для повышения продаж — это предоставление скидок и повышение агентских комиссий для риэлторов. Потому что похоже, что история с субсидированными ставками почти подходит к концу».

При этом последствия отказа застройщиков и банков от «околонулевой» ипотеки распределятся по рынку недвижимости неравномерно. Один из сегментов, а именно сравнительно недорогой, пострадает особенно сильно, уверен Артем Цогоев: «Больнее всего это ударит по комфорт-классу, потому что в нем традиционно высока доля ипотечных покупателей. Так что застройщики массового жилья будут сталкиваться с проблемами».

Впрочем, нельзя исключать, что в конечном итоге такая ипотека от застройщика не исчезнет с рынка, а продолжит существовать в рамках какой-то другой схемы. Так считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов:

«Я не исключаю того, что строительное лобби, которое традиционно считается очень сильным, сможет как-то решить этот вопрос. Потому что действительно в последний период программы субсидируемой застройщиками ставки это действительно являлось определенным драйвером поддержания спроса. И, конечно, сейчас игроки рынка не очень-то счастливы.

Но позиция Центробанка понятна, потому что действительно эти программы очень сильно способствуют вероятному раздуванию пузыря.

А что будет дальше? Если регулятору будет позволено не оглядываться на строительное лобби, то, скорее всего, эти программы подойдут к концу. А вот если таковое не произойдет, то тогда, возможно, мы увидим какие-то варианты их реинкарнации».

В Минстрое ожидают, что по итогам текущего года в России будет введено в эксплуатацию не менее 50 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. В 2022 году было сдано почти 103 млн кв. м, из которых на многоквартирные дома пришлось 45,5 млн «квадратов».

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".