За минувший год рынок жилой недвижимости претерпел заметные изменения. После роста объемов продаж весной 2022 года спрос на квартиры уменьшился, но вскоре ситуация улучшилась. Что этому способствовало и что происходит в настоящее время, рассказал исполнительный директор флагманского офиса «Самолет плюс» в Уфе Марат Баймухаметов.

2022 год был сложным для всей экономики страны, поскольку она столкнулась с вызовами, которых не было никогда раньше. При этом нельзя сказать, что ситуация была исключительно мрачной — речь скорее о непривычно быстрой смене трендов, к которым рынку пришлось приспосабливаться.

Например, в марте прошлого года рынок недвижимости переживал всплеск активности. Резкое повышение ставки ЦБ до рекордных 20% привело к ажиотажному росту спроса: покупатели, успевшие получить одобрения по ипотеке от банков на старых условиях, стремились использовать возможность и поскорее решить жилищный вопрос. К тому же многие с целью обезопасить свои накопления решили вложить их в недвижимость, скупая сначала наиболее ликвидные лоты, а затем уже и остатки. Из-за ажиотажа количество сделок на рынке било рекорды, но он же и спровоцировал рост цен.

После такого всплеска спрос просел — в первую очередь из-за фактически запретительной ключевой ставки, особенно на контрасте с привычными 8-9%. Эта фаза продолжалась до конца весны. Цены почти не росли, а на вторичном рынке продавцы, желающие побыстрее найти покупателя, стали предлагать дисконты. Примечательно, что в Уфе проходили сделки даже с ипотечной ставкой в 20% — у тех, кто не успел заранее получить одобрение и имел сильную необходимость в жилье.

Третий этап изменений на рынке начался с лета, когда была снижена ключевая ставка до более комфортного уровня в 11%, что привело к оживлению рынка. Небольшими темпами, но все же количество покупателей росло. Если, например, в годы пандемии и высокого спроса благодаря программам льготной ипотеки рынком правил продавец, то примерно с июня 2022 года произошла трансформация в сторону рынка покупателя. Предложение на вторичном рынке превышает спрос, и как следствие, происходит коррекция цен. Цены на новостройки не снижаются, однако появляются акционные программы от застройщиков. В борьбе за покупателя девелоперы стали предлагать ипотечные программы с околонулевыми ставками, рассрочки и даже кешбэк. В результате рынок начал оживать, этот тренд продолжается до сих пор, несмотря на то, что регулятор отреагировал на изменение подходов к стимулированию продаж, фактически ограничив такие акции из-за рисков для финансовой системы.

Если говорить о рынке Уфы, здесь цены на недвижимость не претерпели серьезных изменений; думаю, что и впредь они останутся стабильными. На первичном рынке, по крайней мере, в среднесрочной перспективе, темпы строительства должны сохраниться ввиду продолжительности девелоперского цикла и финансирования проектов банками. Количество сделок может немного снизиться, но в денежном выражении объемы продаж сохранятся по причине продолжительного периода роста цен начиная с 2020 года, который наблюдался даже в прошедшем году.

Подводя итог, можно сказать, что после прошлогодней весенней стагнации рынок ожил, ситуация стабилизировалась как минимум на среднесрочную перспективу. Если, конечно, не произойдет форс-мажоров: все же эта отрасль очень чувствительна к тому, что происходит вокруг — это очень хорошо видно на графиках сделок как на вторичном, так и на первичном рынках.