28 февраля — 3 марта 2023 года в Москве прошли мероприятия Российской строительной недели (РСН) — одной из авторитетных площадок отрасли. На РСН ведущие российские и зарубежные компании продемонстрировали передовые материалы и технологии, а в рамках деловых мероприятий участники рынка обсудили актуальные проблемы строительной отрасли с участием представителей государственной власти. Одними из активных участников пленарных заседаний, круглых столов и панельных дискуссий стали представители федерального девелопера «Неометрия» из Краснодарского края.

Тренд на цифровизацию бизнеса

Пленарное заседание с участием руководителей отрасли, которым открылась деловая программа Российской строительной недели, предварило послание вице-премьера России Марата Хуснуллина, который отметил, что диалог между властью и бизнесом сегодня важен как никогда.

«Вопреки вызовам, с которыми столкнулась строительная отрасль в минувшем году, она является драйвером развития экономики нашей страны. Прошедший год вошел в историю достижением рекордных для страны показателей ввода жилья и объема выполненных работ в строительстве. Правительством принята Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. В ней прописаны приоритеты обеспечения доступности жилья и формирования комфортной городской среды; определены меры по внедрению современных подходов градостроительной деятельности, новых технологий, а также распространения лучших практик. В числе важных вызовов сегодняшнего дня является цифровизация отрасли и импортозамещение»,— отметил Марат Хуснуллин.

По мнению участников рынка, главным событием, оказавшим наибольшее влияние на строительную отрасль за последнее десятилетие, стало государственное субсидирование ипотеки на новостройки. На втором месте по значимости — переход отрасли на проектное финансирование, на третьем — сокращение и упрощение процедур в строительстве. Также участники рынка отметили развитие электронной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Как отметил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, по оценке градостроительного потенциала в целом по стране отрасль жилищного строительства подошла к отметке около 400 млн кв. м жилья. «Чтобы этот градпотенциал быстрее превращался в разрешения на строительство и проектные декларации, необходимо увеличивать объем продаваемого жилья в стране»,— подчеркнул он.

По словам господина Стасишина, в 2023 году будет введено не менее 50 млн кв. м жилья. Для этого, по его мнению, важно не допустить ни одного переноса сроков ввода жилья в эксплуатацию в этом году. «Все, что строится с планируемым вводом в этом году, и все, что было перенесено на 2023 год, необходимо ввести. У участников рынка есть все необходимые ресурсы и возможности, чтобы это сделать»,— резюмировал чиновник.

Как отметил президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков, единственным способом сохранения объемов продаж является снижение ипотечных ставок для уменьшения размеров платежей. Эксперт считает, что необходимо разрабатывать адресные ипотечные программы. «Первичный рынок сегодня не может обойтись без ипотеки: 90% сделок совершается с привлечением кредитных средств. При этом размер ипотечного платежа является основным показателем, на основе которого заемщики принимают решение о получении займа»,— заявил спикер.

Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Марина Черненко обратила внимание участников дискуссии на основные тренды в отрасли девелопмента. Кроме того, отметила госпожа Черненко, сегодня застройщики уходят в развитие дополнительных сервисных управляющих компаний. «Сейчас уже недостаточно просто управлять многоквартирным домом — клиенты просят дополнительных сервисов. Это может быть доверительное управление (в своих курортных жилых комплексах мы эту опцию уже внедряем), личные ассистенты, удобные IT-платформы, справочники, сервисы для оплаты и т. д.»,— рассказала глава «Неометрии».

Марина Черненко отметила рост показателей количества и объема выданных ипотечных кредитов в Краснодарском крае. Заемщики получили в прошлом году 20,8 тыс. одобрений на сумму 101,4 млрд руб., что на 80% выше показателя 2021 года.

«В портфеле "Неометрии" доля ипотеки также растет. Наша компания фиксирует высокий спрос на квартиры в новостройках со стороны иногородних покупателей. Сейчас этот показатель составляет 63%. Если говорить о дальнейшей ситуации в отрасли, то можно предположить ужесточение конкуренции среди девелоперов. Выиграют застройщики, нацеленные на рост, развитие новых проектов и продуктов, выход на федеральный рынок, а также те, кто сформирует пул надежных поставщиков стройматериалов»,— сказала Марина Черненко.

По мнению опрошенных в рамках мероприятия участников рынка, в совершенствовании нуждаются такие сферы регулирования жилищного строительства, как комплексное развитие территорий (40%), строительство социальной инфраструктуры при возведении новых жилых комплексов (39%), нормативы обеспечения новостроек парковочным пространством (38%), а также разрешение споров о качестве новостроек (28%) и техническое регулирование в строительстве (26%).

Как рассказал председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, в ближайшее время на рассмотрение нижней палаты парламента будет внесен законопроект, который упростит взаимоотношения девелоперов и покупателей жилья на этапе приемки. Механизм, по словам депутата, должен быть максимально простым, чтобы у граждан не появлялось необходимости обращаться к различным юридическим компаниям. «Новый документ устранит текущую тенденцию, когда все больше и больше домов вводится в эксплуатацию по решению суда»,— пояснил господин Пахомов.

Наибольшие достижения участники пленарки отметили в таких сферах, как государственная регистрация ДДУ (61%), размещение проектной декларации в ЕИСЖС и получение ЗОС органа контроля за долевым строительством (37%), кадастровый учет построенного объекта (29%), выдача ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также иные местные процедуры (28%).

Директор по развитию цифровой платформы «Сделка.рф» Ольга Сидоренко в числе ключевых трендов рынка недвижимости отметила увеличение скорости одобрения ипотеки банками и регистрации сделок в Росреестре. По ее словам, банки сейчас одобряют заявки на ипотеку в течение двух-трех часов, а регистрация сделок в Росреестре в большинстве регионов страны проходит за два дня.

В свою очередь, замглавы Росреестра Елена Мартынова отметила, что ведомство занимается разработкой нескольких цифровых сервисов, которые упростят приобретение участков для строительства и ускорят возведение и покупку жилья в многоквартирных домах и в сфере индивидуального жилищного строительства. Также, по словам госпожи Мартыновой, Росреестр будет добиваться максимального сокращения приостановлений по работе с заявлениями.

В завершении руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отметил, что в целом отрасль жилищного строительства справилась со всеми трудностями, с которыми столкнулась в прошлом году, и в 2023 год входит уверенно.

Время ускоряться

С основным докладом в рамках II конференции «Цифровизация в девелопменте жилья. Стадия "Продажи"» выступила коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт. По ее словам, цифровизация пронизывает весь спектр девелоперской деятельности — проектирование, строительство, продажи и постпродажное обслуживание.

«Через год после старта внедрения цифровых решений в проектирование и строительство мы поняли, что выходим на значительное сокращение сроков строительства, а это, естественно, сказывается на экономике проектов, а также финансовых показателях, но в то же время откладывает определенный отпечаток на то, как должны работать продажи и маркетинг, чтобы реализовывать эти проекты. В то же время девелоперы привыкли к более длительным срокам строительства, однако сейчас отрасль должна ускоряться»,— рассказала Ольга Нарт.

В плане онлайн-продаж, по словам спикера, в настоящее время реализуются следующие процессы: бронирование квартиры, одобрение ипотечного кредита, создание электронного договора и регистрация договора онлайн.

«В Краснодарском крае, особенно в городах на побережье (в Сочи и Новороссийске), клиенты не местные. От 50 до 90 процентов спроса — это покупатели со всех уголков России, поэтому мы сознательно становимся драйверами различных онлайн-решений для того, чтобы максимально облегчить покупку жилья иногородними клиентами от Калининграда до Хабаровска. Часть наших покупателей предпочитает не приезжать на сделку или на какой-то из этапов сделки, поэтому мы стараемся сделать все онлайн, чтобы покупка была максимально "бесшовной" и быстрой и чтобы клиент чувствовал себя все это время максимально комфортно»,— сказала представитель «Неометрии».

Сегодня, отмечает спикер, онлайн-сделка уже становится понятным инструментом, что является следствием цифровизации почти всех сфер жизни россиян.

В целом же, по словам Ольги Нарт, цифровая экосистема, например в части продаж, позволяет ускорять реализацию жилья и сокращать клиентские пути к покупке. Благодаря цифровизации девелоперу, в частности, удалось выйти с продажами новостроек за пределы домашнего региона, что вылилось в рост объема реализации квартир. Так, доля иногородних покупателей «Неометрии» в Новороссийске в 2022 году составила 62%, в Сочи — 73%, а в Краснодаре — 60%.

Руководитель по маркетингу компании Allio Ольга Финикова отметила, что грамотное сочетание цифровых инструментов: динамических цен, массового обновления цен на квартиры на сайтах, управления акциями застройщиков — способно повысить прибыль девелоперов минимум на 15%.

Участники конференции отметили, что в сфере цифровизации продаж девелоперам нужно развивать онлайн-бронирование квартир, услугу подписания ДДУ и ипотеки с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи и дистанционный подбор квартиры. Так, согласно итогам голосования на портале ЕРЗ, в ходе которого эксперты отметили процессы в приемке-передаче квартир, которые нужно перевести в цифровой формат, 42% респондентов отметили важность цифровизации внутренней приемки квартир, 29% — учет замечаний покупателя и контроль их устранения, 24% — приглашение и запись покупателей на приемку.

Что касается основных направлений цифровизации продаж, которым девелоперы будут уделять наибольшее внимание в 2023 году, то 41% экспертов считают, что это должна быть разработка визуализации новостроек на сайтах застройщиков, а 27% — разработка систем дополненной реальности в мобильном приложении для дольщиков. В части развития визуализации участники особо отметили трехмерное моделирование отделки квартиры (58%), меблировки (56%), интерактивную 3D-планировку (38%) и виртуальный тур по квартире (35%). Обсуждая программные решения и сервисы для партнерских продаж, эксперты пришли к мнению, что в 2023 году застройщики будут выбирать преимущественно готовые коммерческие решения.

Спрос — вниз, цены — вверх

Итоги 2022 года на рынке недвижимости юга России в рамках РСН представила директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко. По ее словам, минувший год отметился увеличением цен на недвижимость. Так, в Краснодаре, по данным застройщика, в феврале 2023 года стоимость квадратного метра в эконом-классе составила 117 тыс. руб. (в феврале 2022-го — 106 тыс. руб.), в комфорт-классе — 149 тыс. руб. (125 тыс. руб.), в бизнес-классе — 214 тыс. руб. (196 тыс. руб.). Рост по всем сегментам жилья составил за год около 10%. В Новороссийске в феврале 2023 года стоимость «квадрата» жилья в эконом-классе составила 117 тыс. руб. против 113 тыс. руб. в феврале 2022 года, в комфорт-классе — 144 тыс. руб. (131 тыс. руб.), в бизнес-классе — 160 тыс. руб. (153 тыс. руб.). В Сочи квадратный метр эконом-жилья в феврале этого года стоил в среднем 306 тыс. руб. (в феврале 2022-го — 292 тыс. руб.), жилья класса «комфорт» — 344 тыс. руб. (345 тыс. руб.), жилья класса «бизнес» — 596 тыс. руб. (564 тыс. руб.).

«Этот рост был обусловлен в большей степени тем, что все застройщики имеют ряд обязательств перед банками, поэтому при применении демпинга рискуют лишиться финансирования»,— говорит Ксения Рысенко.

Что касается количества сделок на первичном рынке Краснодара, то в 2022 году, по данным «Неометрии», их было зарегистрировано 27 тыс., на первичном рынке Сочи — 7,2 тыс., Новороссийска — 3,1 тыс.

Она также отметила позитивную тенденцию к увеличению числа сделок в январе 2023 года к январю 2022-го. Падение отмечено только в Новороссийске (64 против 291), рост очевиден в Краснодаре (1928 против 1413) и Сочи (117 против 49).

«Рост сделок обусловлен увеличением доли ипотеки. Так, в Краснодаре за 2021 года рост количества выданных ипотечных жилищных кредитов составил 15%, а уже в 2022 году — 80%»,— рассказала Ксения Рысенко. По ее словам, в 2023 году цены продолжат расти, главным инструментом продаж останется ипотека, спрос на жилье в Краснодарском крае сохраниться, благодаря миграции, а в приоритете у застройщиков будут качественные характеристики проектов.

Себестоимость, практики и тенденции

Как рассказал на форуме «Строим будущее России вместе» директор департамента строительства федерального девелопера «Неометрия» Владимир Моисеев, в последние три года в Южном федеральном округе наблюдается рост себестоимости строительства: в 2020 году — 9,5%, в 2021 году — 4,8% в 2022 году — 11,5%. К этому, по его словам, привел ряд факторов, в том числе ковидные ограничения и уход некоторых европейских производителей оборудования из России. В структуре себестоимости проектов 55% занимает непосредственно строительство, 15% — земля, 9% — внешние сети, по 7% — налоги и паркинг, 1% — проектирование и 6% — все остальное. Тенденциями к снижению себестоимости проектов господин Моисеев назвал формирование складских запасов в условиях непредсказуемого рынка, переход на 100-процентное проектное финансирование, а также импортозамещение — закупку оборудования российских и китайских производителей.

В рамках Российской строительной недели–2023 состоялся круглый стол «Лучшие практики жилищного строительства», на котором обсуждались вопросы мастер-планирования современного жилого комплекса, озеленения и ландшафтного дизайна территории ЖК, создания пешеходных улиц и стрит-ритейлов в ЖК, а также современные тренды в квартирографии.

Так, в частности, коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт рассказала о трендах формирования стрит-ретейла и пешеходных зон, а также представила ретроспективу различных подходов к концепции 15-минутного города, которая лежит в основе принципов современного девелопмента.

В основе данной концепции, по словам спикера,— идея децентрализации городской жизни во всех ее проявлениях. «Одна из самых больших проблем современных мегаполисов — значительные расстояния, которые люди вынуждены ежедневно преодолевать, чтобы добраться до школы, работы, необходимой инфраструктуры. И это не только потеря времени из-за пробок, перегруженного городского транспорта, но сценарии жизни людей, которые спешат преодолеть эти бесконечные расстояния. Поэтому главная идея — все самое необходимое находится в пределах 15-минутной доступности»,— сообщила госпожа Нарт. Также она обозначила необходимость создания доминанты среди сервисно-инфраструктурных объектов в жилых комплексах.

Все спикеры первого блока сошлись во мнении, что исследования, тренды и вдохновение очень важны для создания уникального пространства в жилых проектах — как в отдельных ЖК, так и при КРТ.

«Сейчас жилые комплексы включают в себя развитую инфраструктуру. Еще до пандемии на первых этажах располагались различные магазины с продуктами и товарами первой необходимости, кофейни и булочные, обучающие и развивающие центры для детей, а также спортивные клубы и салоны красоты. После пандемии в зоне стрит-ритейла и пешеходных пространств все чаще стали появляться фитнес-клубы или площадки для занятий йогой и воркаутом, а также коворкинг-центры. В зависимости от концепции проекта формируется либо митинг рум, либо зоны для коворкинга»,— отметила коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия».

На конференции «Тренды в жилом девелопменте 2023-2024» директор департамента развития Alias Group («Неометрия» входит в структуру холдинга) Виктория Костикова рассказала о том, что ожидает рынок девелопмента Кубани в текущем году. По ее словам, основными трендами остаются сохранение интереса к рынку Краснодарского края как к одному из самых привлекательных для инвестиций.

«Краснодар продолжает быть потенциально интересным для жизни и работы городом. Что касается объектов на побережье, то сохранится интерес к инвестированию и в них. Произойдет увеличение доли продаж квартир с ремонтом, а также увеличение востребованности услуги "Доверительное управление". Несмотря на волатильную ситуацию на рынке, люди продолжают приобретать жилье в курортной зоне. Это связано с высокой доходностью таких объектов. Самыми привлекательными локациями для инвестирования являются города на побережье Черного моря — Сочи, Новороссийск и Анапа»,— сказала Виктория Костикова.

ООО «Неометрия»

Реклама