Коммерческая недвижимость

На начало 2023 года в Петербурге в строящихся домах разных классов на продажу было выставлено около 57 тыс. кв. м встроенных помещений на первых этажах. Как говорят участники рынка, для многих инвесторов этот сегмент по-прежнему остается привлекательным, хотя сроки окупаемости таких помещений несколько выросли. При этом эксперты указывают, что в некоторых популярных районах застройки стал формироваться дефицит коммерческих помещений на первых этажах.

В последние годы встроенные коммерческие помещения все чаще включаются в новые проекты жилых комплексов. Особенно эта тенденция характерна для проектов комплексной застройки, когда девелопер стремится к воплощению концепции «город в городе», то есть обеспечению жителей новостроек всей необходимой инфраструктурой, в том числе и коммерческой — в первую очередь товарами и услугами повседневного спроса. На конец 2022 года доля коммерческих помещений в экспонирующихся на рынке жилых комплексах массового сегмента (в административных границах города) составила, по данным NF Group, в среднем 5% от общей площади квартир.

В бизнес- и элит-классах эта доля зафиксирована на уровне 10%. Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, при этом замечает, что на рынке высококлассного жилья можно наблюдать иной подход девелоперов к наполнению встроенных помещений. «Коммерческие помещения на первых этажах зачастую становятся возможностью размещения клубной инфраструктуры, доступной ограниченному кругу лиц — жителям дома. Концепция подобной инфраструктуры прописывается на этапе проектирования комплекса и становится его неотъемлемой частью»,— говорит она.

По итогам 2022 года объем свободного предложения коммерческих помещений, расположенных в жилых комплексах Петербурга (находящихся в продаже), составил, по данным NF Group, 57 тыс. кв. м. Площадь объектов в экспозиции варьируется от 22 до 1255 кв. м. Средневзвешенная цена предложения продемонстрировала положительную динамику (+27% за год) и составила 265 тыс. рублей за квадратный метр.

По данным АН «Итака», за 2022 год введено в эксплуатацию 20 тыс. кв. м коммерческих площадей. «В 2023 году объем предложения вряд ли увеличится, застройщики не торопятся с вводом новых объектов»,— считают в компании.

В основном коммерческая недвижимость в прошлом году и сейчас приобреталась с целью дальнейшей сдачи в аренду. «Можно сказать, что это инвестиционная покупка, но направленная на получение некоего рентного дохода. 80–90% покупателей в дальнейшем сдают ее в аренду для определенного бизнеса. Наиболее востребованы помещения площадью от 50 до 100 кв. м»,— говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Ольга Аткачис, эксперт рынка коммерческой недвижимости, считает, что сегодня можно говорить о дефиците ликвидных коммерческих объектов в хороших локациях. «Зачастую такие предложения даже не выходят в открытую продажу и реализуются среди знакомых. В свободном доступе обычно оказываются чуть менее ликвидные помещения. Ситуация на рынке сегодня такова, что каждый объект найдет своего покупателя: как помещения на окраинах города с черновым ремонтом от застройщика, так и суперликвид в центре. Разница только в сроке экспозиции: будет объект продан за две недели или за четыре-шесть месяцев. Даже цена уже не является решающим фактором. Многие инвесторы готовы приобретать качественные объекты по цене, обеспечивающей пятнадцатилетний срок окупаемости, хотя еще год назад такое встречалось нечасто. В целом примерно 70% объектов, представленных на рынке сегодня,— это помещения со сроком окупаемости 12–15 лет. Около 30% объектов предлагается за цену, дающую десятилетнюю окупаемость»,— делится эксперт.

Госпожа Аткачис указывает, что разница по бюджетам велика как никогда. Стоимость помещений варьируется от 10 млн рублей до нескольких сотен миллионов за знаковые объекты в центре Петербурга. По ее словам, средние цены на встроенные помещения остались на уровне конца 2021 — начала 2022 года за счет дефицита предложения. «Внутри сегмента есть дифференциация. По каким-то объектам цены выросли, так как в них собственники смогли, несмотря ни на что, проиндексировать арендные ставки на 5–7%. В то же время по объектам, которые долго не могут найти арендатора, запрашиваемые цены снизились на 5–10%»,— приводит она данные.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG, отмечает, что сроки окупаемости встроенных помещений несколько выросли. «Если посмотреть несколько назад, то изначально период окупаемости для всех расчетов составлял примерно 10–12 лет, сейчас 12–15 лет. Все больше клиентов воспринимает такую покупку как хедж, сохранение денег»,— говорит он. Цены немного выросли, но по большому счету можно оценивать это как заморозку, считает он.

Сейчас у инвесторов востребована периферия города, агломерация: туда уезжает большинство людей, потому что по экономическим причинам могут позволить себе жилье только там. «В свою очередь, сюда же подтягивается и коммерческая инфраструктура. А в исторических районах Петербурга тем временем спрос упал»,— указывает эксперт.

Спрос сохраняется

Лада Брагина, заместитель директора департамента «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», говорит, что спрос за последний год на коммерческие помещения значительно вырос. «На фоне происходящих в стране событий коммерческая недвижимость остается наиболее безрисковым активом. Максимально востребованы небольшие площади до 100 кв. м. Цены практически не изменились, однако в некоторых особенно популярных и густонаселенных ЖК они выросли»,— говорит она.

«Встроенные помещения — это, как правило, инвестиционный продукт, который, даже несмотря на длинные сроки окупаемости, остается привлекательным для инвесторов. Основу спроса составляют небольшие по площади помещения до 150–200 кв. м»,— добавляет госпожа Московченко.

«Спрос на встроенные помещения остается высоким: жильцы только что построенных жилых домов заинтересованы в качественной инфраструктуре, магазинах, небольших кафе. Поэтому инвесторы всегда найдут арендатора»,— подчеркивает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

«Встроенные помещения даже в коронакризис показали хорошую доходность, поэтому спрос на первые этажи в домах с качественно продуманной концепцией стрит-ритейла всегда пользуются спросом»,— согласна с ним Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон».

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, считает, что востребованность помещений для бизнеса зависит прежде всего от целей инвесторов. «Как правило, в масштабных проектах такие площади распродаются еще на этапе строительства, после чего покупатели предоставляют их в аренду. Однако есть и те, кто сразу приобретает помещение под конкретный бизнес. Например, площади от 100 до 300 кв. м зачастую задействуются под объекты стрит-ритейла и общепита. Более крупные могут использоваться под офисы. Особой популярностью сегодня пользуются коворкинги — именно они теперь наиболее часто встречаются в новостройках в центре города, особенно в сегменте апарт-отелей. Их площади варьируются от 50 до 500 кв. м. В нашем проекте VIDI к продаже предлагается четыре лота для бизнеса востребованной площадью от 79 до 149 кв. м по фиксированной стоимости 550 тыс. рублей за квадратный метр»,— рассказывает он.

Евгений Хохлов говорит, что наиболее востребованы у инвесторов помещения общего назначения 30–50 кв. м, желательно правильной формы и с высокими потолками 4–5 м. «Есть запрос на расположение по первым линиям. Ниже всего спрос на коммерцию 150–200 кв. м, ее сложно сдать, а тем более найти прямого покупателя. Потому что если мы говорим о коммерции в новостройке, то чаще всего это частные покупатели, а не бизнес. Тут еще важен такой момент: профессиональные инвесторы предпочитают покупать на этапе сдачи дома, когда можно тут же начать поиск арендатора, а не ждать три года»,— отмечает он.

Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101», считает, что главным трендом рынка ритейла по итогам прошлого года можно с уверенностью назвать снижение трафика в крупных моллах Петербурга и рост вакансии в них — в отдельных объектах до 40%. Это, по ее мнению, связано с необходимостью реконцепции ряда крупных ТЦ, направленной на замещение ушедших с российского рынка международных брендов.

В то же время небольшие торговые центры, обслуживающие отдельные районы, а также стрит-ритейл на первых этажах новостроек продемонстрировали рост посещаемости на 6–7% при доле вакантных площадей не более 12%, отмечает эксперт.

«Такая переориентация трафика в локальный ритейл позволяет прогнозировать рост инвестиций в коммерческую недвижимость в комплексных жилых проектах за пределами центра Петербурга и "ближнем поясе" Ленобласти. Устойчивым спросом в 2023 году будут пользоваться активы в жилых комплексах с хорошей транспортной доступностью, плотностью населения и высокой долей коммерческой недвижимости в составе проекта — на уровне 8%»,— рассуждает госпожа Моисеева.

«Что касается структуры спроса на встройку, то инвесторам интересны помещения площадью 70–90 кв. м и средним бюджетом покупки 21 млн рублей. Причем покупка сейчас идет со стопроцентной оплатой, чаще используется рассрочка. По-прежнему востребованы небольшие помещения от 20 до 30 кв. м, арендуемые, например, под пекарни. Ожидаемая доходность таких активов — до 12% годовых. Это практически в два раза выше доходности от банковских депозитов. При покупке на стадии котлована стоимость может увеличиваться на 12% в год по мере строительства, а со второго года эксплуатации — еще примерно на 5%. Одновременно растет и рынок аренды внутри жилых массивов, никакой стагнации, высокой вакантности или снижения ставок аренды мы не видим»,— делится госпожа Моисеева.

Продать выгоднее

Как правило, помещения реализуются на рынке, реже девелопер оставляет их за собой. Ольга Аткачис утверждает, что сегодня многие застройщики в последние месяцы пересмотрели свою политику в области коммерческой недвижимости. «Если раньше практически все девелоперы продавали большую часть (70–80%) коммерции в своих объектах, не желая входить в непрофильный для себя бизнес управления недвижимостью, то сегодня многие из них, наоборот, оставляют весь стрит-ритейл за собой. Отчасти это объясняется желанием застройщика диверсифицировать источники прибыли, отчасти — пониманием, что продать многие объекты по запрашиваемой цене сегодня сложно. В востребованных новостройках цена "квадрата" находится в диапазоне от 200 до 500 тыс. рублей. В такой ситуации более интересным может быть вариант продать объект через несколько лет уже с арендатором в заселенном квартале, чем делать скидку и продавать его на этапе строительства».

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», полагает, что если девелопер планирует сохранить обещанные объекты инфраструктуры, то в его интересах оставить коммерческие помещения под личным контролем. «Именно так мы поступали с каждым нашим объектом в центре города: часть помещений выставляли в продажу с условием соблюдения концепции застройщика, а другая часть оставалась в нашем управлении, чтобы мы могли обеспечить жильцам обещанный ресторан, бутик или салон красоты. В высоком сегменте — премиум и выше — это наиболее выигрышная стратегия реализации коммерческих помещений»,— поясняет она.

Госпожа Брагина добавляет: «Тенденция оставлять помещения себе среди застройщиков не нова. Например, ЛСР и РСТИ делают это давно и успешно управляют своими коммерческими помещениями, сдавая их в аренду. К ним периодически присоединяются и другие застройщики».

Господин Хохлов говорит, что есть застройщики, их единицы, которые при планировании проекта ожидают получить максимальную монетизацию от коммерции. «Такие застройщики теоретически могут и управлять недвижимостью. Но, как правило, это лишние проблемы: это НДС у себя на балансе, поиск арендаторов»,— аргументирует он.

«С нашей точки зрения, идеальная картина — это когда девелоперы оставляют коммерческие помещения за собой и в дальнейшем управляют ими. К сожалению, так происходит очень редко, поскольку продажа коммерческих помещений более выгодна застройщику. Она делает финансовую модель проекта оптимальной (коммерческая недвижимость стоит на 30–50% дороже, чем жилая). Концепция наших проектов изначально предусматривает сбалансированное заполнение коммерции, поэтому базовый пул операторов, необходимый для комфортного проживания людей, всегда есть. Кроме того, девелопер всегда может повлиять на функционал заведений, которые будут открываться в новом квартале, например, предлагая индивидуальные условия для интересных арендаторов»,— резюмирует господин Фельдман.

Максим Сухарников