Рынок высокобюджетного жилья восстанавливается

После продолжительного спада на рынках аренды высокобюджетных квартир Москвы и Санкт-Петербурга наметилась положительная динамика: объем предложения начал сокращаться, а спрос — расти. Привычных западных экспатов в структуре спроса постепенно заменяют российский менеджмент, выходцы из стран постсоветского пространства и приезжие китайские менеджеры. Консультанты рассчитывают на медленное восстановление рынка, предупреждая, что конъюнктура по-прежнему сильно зависит от внешних факторов.

Согласно подсчетам Intermark Real Estate, в Москве за последний месяц совокупный объем предложения сократился на 9%, в Санкт-Петербурге — на 14%. Количество доступных вариантов, по наблюдениям аналитиков, стабильно сокращается уже на протяжении трех месяцев. Позитивная динамика наметилась после продолжительного спада: весь прошлый год объем предложения аренды высокобюджетного жилья увеличивался. Уже в марте текущего года, по словам руководителя арендного направления Apple Real Estate Владимира Родионова, количество обращений потенциальных съемщиков выросло на 10–15% по сравнению с февралем. В NF Group отмечают, что в январе—феврале заявок от потенциальных арендаторов было на 7% больше год к году. Аналитики Intermark Real Estate говорят об увеличении числа заявителей в марте на 5% по итогам января, на 8% больше, чем в феврале.

Новый портрет арендатора

Несмотря на наметившуюся позитивную динамику, говорить о полном восстановлении рынка пока не приходится. Представитель ассоциации AREA Майя Павлова указывает, что совокупный объем предложения сейчас вдвое превышает прошлогодний. В Intermark Real Estate этот прирост оценивают в 47%. Госпожа Павлова вспоминает, что в прошлом году многие собственники отказались от продажи своей недвижимости на падающем рынке: переждать неблагоприятное время многие из них решили, сдавая недвижимость в аренду. Стало меньше на рынке и потенциальных арендаторов. «Россию покинула часть экспатов, за рубеж перебрались и некоторые сограждане»,— рассуждает эксперт. Образовавшийся на этом фоне профицит объектов, по ее словам, в какой-то момент привел рынок к ситуации, когда на одного потенциального арендатора приходилось 15 предложений. Такие возможности для выбора естественным образом привели к увеличению сроков экспозиции.

Партнер NF Group Андрей Соловьев поясняет, что сейчас высокобюджетные квартиры в Москве арендуют в основном россияне. Доля экспатов, до кризиса формировавших до 30% сделок, сейчас, по его словам, не превышает и 10%. «Остаются граждане Турции, Южной Кореи и ЮАР, мы ждем, что иностранные арендаторы в ближайшее время будут возвращаться, но пока преимущественно в частном порядке»,— отмечает эксперт. Господин Соловьев предполагает, что спрос со стороны экспатов может стабилизироваться через три года.

Директор департамента аренды Intermark Real Estate Елена Куликова говорит, что сотрудников западных иностранных компаний и дипломатических представительств на рынке высокобюджетной аренды сейчас постепенно заменяют топ-менеджмент из стран постсоветского пространства и россияне, занявшие позиции уехавших высокооплачиваемых специалистов. Долю иностранных арендаторов эксперт оценивает в 15% на рынке Москвы, указывая, что среди них сравнительно много выходцев из Китая.

Запросов со стороны иностранцев, по опыту Майи Павловой, на рынке действительно очень мало: «Нам поступали запросы также от граждан Ирана и Ирака, турецких компаний, мы подбирали варианты для сотрудников посольств». В целом спрос, по мнению эксперта, сейчас постепенно стабилизируется скорее за счет прихода большого числа региональных арендаторов. Одновременно на рынке поддерживают активность и переезжающие клиенты, решившие сменить квартиру на другую, более привлекательную. Рынок высокобюджетной аренды сегодня эксперт называет крайне благоприятным для потенциальных арендаторов за счет широкого выбора и сохраняющейся возможности получить скидку.

Выгодные ставки

Заметно выгоднее для потенциальных арендаторов стали и средние цены. Резкий рост предложения и просевший спрос, по словам гендиректора Kalinka Moscow Алексея Чумалова, привели к снижению средней стоимости аренды на 35% за год. Андрей Соловьев обращает внимание на то, что в январе—феврале снижение цен на рынке высокобюджетной аренды Москвы было лишь точечным: большинство объектов остались в заявленных бюджетах.

Госпожа Павлова дает более сдержанную оценку — минус 20% за год. Снять высокобюджетное жилье в Москве, по ее словам, сейчас можно в среднем диапазоне 250–300 тыс. руб. Впрочем, это всего равно часто превышает бюджет, на который рассчитывают клиенты. Майя Павлова констатирует, что большинство потенциальных арендаторов подбирают квартиры в ценовом диапазоне 100–200 тыс. руб. в месяц, рассчитывая найти варианты в новых жилых комплексах с развитой инфраструктурой. Елена Куликова также оценивает средневзвешенный бюджет предложения в Москве в 326 тыс. руб., а спроса — в 172 тыс. руб. За год эти значения сократились на 16% и 31% соответственно. В Санкт-Петербурге собственники, по словам эксперта, рассчитывают сдать квартиры в среднем за 173 тыс. руб. в месяц, что на 5% выше значения начала года.

Начавшийся процесс восстановления спроса господин Родионов связывает с постепенной адаптацией бизнеса и госструктур к новым реалиям. Хотя дальнейший ход событий, по его мнению, по-прежнему сильно зависит от геополитических факторов, обеспечивающих приток и отток потенциальных арендаторов. Руководствуясь этим, Владимир Родионов называет текущую динамику цен на рынке высокобюджетной аренды стагнацией. Об увеличении стоимости предложения речи пока не идет. «Дисконты все еще актуальны, и подавляющее число собственников согласны давать скидки в 10–15%»,— отмечает эксперт.

В моменте ждать резкой смены вектора, по всей видимости, не стоит. Господин Родионов не сомневается, что в ближайшем будущем объем доступного предложения будет увеличиваться: существующие арендаторы не могут разобрать все имеющиеся лоты, которых физически становится все больше — новые жилые комплексы продолжают сдаваться в эксплуатацию. Майя Павлова сомневается, что на этом фоне можно будет говорить о заметном росте стоимости предложения. В обозримом будущем, по ее прогнозам, продолжится снижение стоимости, обусловленное расширенной линейкой доступных лотов.

Инвестиционный подход

Несмотря на сохраняющиеся в сегменте сложности, Майя Павлова считает покупку инвестиционной высокобюджетной квартиры неплохой идеей. Такой ход, по мнению эксперта, в любом случае приведет к сохранению денежных средств, а при грамотном выборе объекта позволит заработать, хотя и окупаемость вложений будет довольно длительной. Госпожа Павлова предлагает ориентироваться на доходность на уровне 5–7% годовых.

В будущем ситуация со спросом на высокобюджетную аренду может поменяться. Госпожа Павлова обращает внимание на политику ЦБ по сокращению программ застройщиков, предполагающих заниженные ипотечные ставки. «Сегмент дорогого жилья не так зависим от ипотеки из-за более высоких бюджетов покупки, но этот инструмент все равно востребован»,— рассуждает она. Эксперт ждет роста числа потенциальных арендаторов, руководствуясь тем, что многие предпочтут не покупать, а снимать жилье. Елена Куликова ждет, что на рынке высокобюджетной аренды будет становиться больше и иностранных клиентов из дружественных стран.

Она в целом не исключает, что средняя стоимость высокобюджетной аренды к осени может немного вырасти. Хотя эксперт и оговаривается, что этот прогноз следует считать релевантным лишь в случае отсутствия внешних потрясений. Она поясняет, что начало делового сезона практически всегда сопряжено с увеличением спроса, естественная реакция на который — рост стоимости. «Возможно, мы не увидим его так явно, поскольку динамику будет нивелировать дисконт, но тогда речь пойдет о сокращении размера скидок»,— рассуждает госпожа Куликова.

Александра Мерцалова