Российские покупатели возвращаются в страну

Подорванный серией землетрясений интерес к недвижимости в Турции начинает восстанавливаться в преддверии курортного сезона. Но перспективы рынка теперь во многом зависят от итогов майских выборов президента республики и дальнейшей динамики цен на недвижимость, рост которых пока замедлился. Консультанты называют направление по-прежнему интересным для инвесторов, но не исключают, что часть спроса в итоге переориентируется на другие направления, например Таиланд, ОАЭ и Кипр.

В марте интерес к недвижимости в Турции начал восстанавливаться, рассказал "Ъ-Дому" главный редактор Prian.ru Филипп Березин. По его словам, спрос пока сдержанный — на 5–10% в неделю. Коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова отмечает, что в марте заявок на Турцию от российских покупателей оказалось как минимум вдвое больше, чем в феврале. «Говорить о полном восстановлении рано, но ситуация стабилизировалась»,— замечает руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский.

Спрос на турецкую недвижимость в феврале резко сократился после серии разрушительных землетрясений. Согласно данным Tranio, количество заявок от клиентов оказалось на 41% меньше, чем за предыдущий месяц. «Некоторые наши клиенты, находящиеся на тот момент в сделках, осуществили финальные действия, только убедившись, что толчки завершились»,— рассказывает господин Перковский. Хотя, согласно данным местных властей, в феврале россияне суммарно купили в Турции 1,2 тыс. объектов недвижимости. С одной стороны, это действительно на 24% ниже показателя января, с другой — в 2,3 раза превышает показатель за февраль 2022-го.

Карта спроса

В будущее консультанты пока смотрят позитивно. Денис Перковский рассчитывает на значительный рост спроса в апреле. Филипп Березин не исключает, что в отсутствие негативных новостей уже к лету число запросов о покупке недвижимости в Турции может сравняться с рекордными показателями прошлого года.

Затронутые землетрясением районы Турции действительно практически не пользуются спросом у иностранных покупателей недвижимости. Основными точками их притяжения в Prian.ru называют Анталью, Аланью, Стамбул, регион Мугла (Бодрум и Фетхие) и Мерсин. На стоимость жилья в этих районах события, связанные с разрушениями, повлияли мало. В Tranio уточняют, что на Анталью сейчас приходится 55% спроса, на Стамбул — 30%, на Муглу — 18%. Доля остальных локаций заметно ниже.

Елена Милишенкова, опираясь на данные аналитиков Endeksa, поясняет, что скачок цен произошел преимущественно в пострадавших регионах и близлежащих городах. Так, на 29% подорожало жилье в Карамане, на 33% — в Малатье и на рекордные 36% — в Измире, говорит она.

Дополнительный интерес к недвижимости в прибрежных городах со стороны местного населения, как правило, не пересекается со спросом иностранцев. «Спрос турецких покупателей сконцентрирован в сегменте больших квартир с тремя-четырьмя спальнями, россиянам такие квартиры обычно неинтересны»,— рассуждает господин Березин. Одновременно для заключения сделок турецкие граждане часто могут выбирать районы, которые уже не выдают ВНЖ иностранцам.

Политические опасения

Прошедшие землетрясения не единственный фактор, корректирующий спрос россиян на турецкую недвижимость. Важным событием для рынка могут стать предстоящие в стране в мае выборы президента. «Не понятно, как изменятся правила покупки недвижимости в случае победы оппозиции, хотя и во внедрение в полной мере анонсируемого запрета для иностранцев мало кто верит»,— говорит господин Березин. Гендиректор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская говорит, что клиенты реагируют и на обсуждение возможности сворачивания программы выдачи гражданства за инвестиции. Потенциальные покупатели разделились на два типа: тех, кто остро нуждается во втором паспорте и резко ускорил выход на сделки, и тех, кто решил подождать возможного проседания рынка и снижения цен.

В прошлом году недвижимость в Турции действительно активно дорожала. Елена Милишенкова говорит, что средняя стоимость жилья в Анталье сейчас составляет $1,25 тыс. за 1 кв. м. Это почти в два раза выше показателя за аналогичный период прошлого года. В Стамбуле аналогичная динамика составила 85%, до $1,37 тыс. за 1 кв. м. Хотя в популярных у иностранцев районах показатели достигают $3,5–4,0 тыс. за 1 кв. м, предупреждает эксперт. Но с конца прошлого года стоимость недвижимости в целом остается относительно стабильной: в долларах и евро объекты дорожают на 1–2% в месяц, замечает господин Березин.

Медианный бюджет сделок Tranio с недвижимостью в Турции сейчас составляет около €200 тыс.— это на 33% выше показателя прошлого года. Хотя Филипп Березин указывает, что в Мерсине большинство сделок по покупке проходят в бюджете до €100 тыс., в центре Аланьи и Антальи бюджеты выше — около €150 тыс. Для участия в программе получения гражданства за инвестиции, по наблюдениям госпожи Бурлаковской, чаще покупают объекты в бюджете $500–800 тыс. Бюджеты остальных клиентов, по ее словам, заметно скромнее — $150–200 тыс., как и год назад.

Партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева предлагает ориентироваться на €300–500 тыс. в сегменте высокобюджетной недвижимости.

Инвестиционные перспективы

Резкий рост цен на недвижимость в Турции обеспечивал высокий интерес инвесторов к этому направлению. Ирина Мошева рассказывает, что клиентам, вкладывавшим средства год-два назад, сейчас удается продать ее на вторичном рынке, зафиксировав доход на уровне 30–50%. Но эту динамику можно считать рекордной: в текущем году эксперт прогнозирует более сдержанный рост средних цен — на 10–15%. Тем не менее случаев продаж объектов не так много: госпожа Бурлаковская замечает, что немногие российские инвесторы сейчас заинтересованы в продаже зарубежных активов и переводе денег обратно в страну.

Покупая недвижимость для сдачи в аренду в проектах с гарантированной доходностью, можно рассчитывать на 5–7% годовых, добавляет госпожа Мошева. Эксперт считает самыми интересными для вложений проекты на начальной стадии строительства, расположенные в наиболее популярных локациях с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.

Одновременно Филипп Березин не исключает, что 10% потенциальных покупателей недвижимости в Турции в итоге из-за возросших опасений могут переключиться на другие страны. В числе востребованных локаций эксперт называет ОАЭ, Таиланд, Грузию, Кипр, Индонезию и Черногорию. Елена Милишенкова заметила перераспределение части турецкого спроса в пользу Кипра. Так, количество сделок по покупке недвижимости в Ларнаке за год, по ее наблюдениям, выросло на 33%, в Пафосе — на 28%, в Лимассоле — на 14%.

Александра Мерцалова