Доля сделок с конечными пользователями в строящихся бизнес-центрах за год выросла более чем в два раза. Так, в первом квартале 2023 года спрос в строящихся объектах со стороны компаний-резидентов превысил показатели аналогичного периода прошлого года, а по портфелю STONE объем таких продаж достиг 40%. Аналитики STONE HEDGE объясняют сложившуюся динамику высокой стадией строительства бизнес-центров на продажу, вышедших на рынок два года назад в момент активного развития сегмента.

«Первичный рынок офисной недвижимости на продажу начал активно формироваться несколько лет назад. С учетом девелоперского цикла проекта — в среднем три года — сегодня в реализации на высокой стадии готовности представлены первые современные объекты высокого класса. В условиях морального устаревания текущего предложения компании делают выбор в пользу новых бизнес-центров со сроком сдачи в 2023–2024 годах, где за сопоставимый бюджет можно приобрести более просторный и качественный офис, отвечающий запросам современных компаний. Этот фактор становится основным при выборе бизнесом офиса для собственного размещения»,— отметили в STONE HEDGE.

Также стоит учитывать структурные изменения рынка и экономики страны. Сегодня основным драйвером спроса стали российские компании, которые исторически предпочитали аренде владение офисом. Поддерживает спрос на строящиеся офисы со стороны конечных пользователей и тренд на консолидацию подразделений в рамках одного объекта. Например, по данным STONE HEDGE, государственные структуры и представители промышленного сектора сегодня рассматривают для покупки площади в диапазоне от 5 тыс. до 7 тыс. кв. м для объединения собственных подразделений в формате штаб-квартиры.

В настоящий момент на офисном рынке предложение легко диверсифицировать как по стадиям строительства и локациям, так и по форматам площадей, что дает еще большую вариативность выбора компаниям-резидентам.

«Если смотреть долю сделок по объему продаж с конечными пользователями, то по портфелю STONE HEDGE она выросла в четыре раза квартал к кварталу. Выбор в пользу покупки собственного офиса — традиционная модель для крупного российского бизнеса, что обусловлено в том числе хеджированием арендных рисков. Стоит отметить, что выбор бизнес-центра на стадии строительства для размещения офиса собственной компании зависит не только от стадии готовности, но и от местоположения объекта. Предложение рынка остается ограниченным, а спрос аккумулируют сложившиеся деловые локации и престижные центральные районы, где появление новых объектов — редкий случай»,— говорят в компании. Так, например, в бизнес-центре «STONE Ленинский», где продажи именно конечным потребителям опережают другие проекты компании, реализовано уже более 50% площадей, при этом проект находится на начальном этапе.

Средняя площадь лота, приобретаемого компанией для собственного размещения, за первый квартал 2023 года составляет 250 кв. м. Сделки в диапазоне площадей 100–400 кв. м заключались с перспективой дальнейшего объединения блоков, что объясняется желанием компаний предусмотреть возможности расширения бизнеса. Основными покупателями лотов площадью порядка 400 кв. м выступают компании из банковского и финансового сектора, а также из сегментов строительства и недвижимости. Более компактную площадь, до 250 кв. м, рассматривают представители малого и среднего бизнеса, который сегодня активно развивается, работая на импортозамещение, где наибольшую активность показывает сектор ТМТ.

Как отмечают аналитики, спрос на покупку офисов в строящихся бизнес-центрах в 2023 году сохранится на высоком уровне. Это обусловлено как ограниченным объемом ввода, так и привлекательной в сравнении с готовыми объектами ценой. Так, средний бюджет покупки офиса площадью 250 кв. м в строящемся бизнес-центре в Москве сегодня составляет 89,5 млн руб.— в готовом бизнес-центре за аналогичную сумму можно приобрести почти в 1,5 раза меньшую площадь. «У подавляющего большинства игроков строящиеся офисные центры в портфеле сегодня находятся на высокой стадии строительной готовности, а новые анонсированные объекты будут построены только после 2026 года. Все это позволяет говорить о том, что в 2024–2025 годах образующийся дефицит новых офисов может привести к росту ставок аренды. И компании, приобретающие офис для собственного размещения сегодня, делают вклад в стабильность своих расходов и сокращают риски на ближайшие годы»,— заключили в STONE HEDGE.

В настоящий момент совокупный проектный объем строящихся (завершение строительства запланировано в 2023–2026 годах) бизнес-центров распределен между 15 крупными проектами, более 80% предложения относится к классу А. При этом в открытом экспонировании представлено всего около 250 тыс. кв. м.

stonehedge.ru

Реклама