Недвижимая собственность в Европе профессионализируется и накапливает проблемы

На рынке коммерческой недвижимости зоны евро профильные инвестфонды теперь определенно играют главную роль, занимая более 40% рынка. В обзоре Европейского центрального банка (ЕЦБ), посвященном роли коллективных инвестиций в недвижимость, обсуждается новая для Европы ситуация на этом рынке — профессионализация инвестиций в этой сфере и несет риски, которые ранее реализовывались в США и Азии, и стабилизирует европейские рынки финансов и недвижимости: это хорошо показал сильный стресс 2020 года, который в 2022 году, по оценкам ЕЦБ, был преодолен во многом благодаря таким инвестфондам.

ЕЦБ выпустил обзор «Растущая роль фондов недвижимости (REIF) на рынке недвижимости в зоне евро: риски и подходы к регулированию» за авторством группы собственных экономистов в рамках своего «Макропруденциального бюллетеня». Предметом обсуждения является формально не столько действия REIF, сколько потенциальные последствия развития их бизнеса для финансовой системы зоны евро и, видимо, даже шире — Евросоюза и его стран-партнеров. Главная цель публикации — подтверждение того, что роль таких фондов, еще в 2013 году бывших заметным, но не определяющим фактором для европейского рынка недвижимости, окончательно стала ключевой: REIF по итогам 2022 года владеют чуть более 40% рынка коммерческой недвижимости зоны евро, в 2013 году эта цифра составляла 20%. Между 2014 и 2021 годами при поступательном росте всего рынка, который в 2022 году по стоимости активов впервые превысил €1 трлн, доля REIF была неустойчивой, но сейчас уже более или менее очевидно, что эти фонды являются и будут в будущем самым влиятельным игроком не только этого сектора недвижимости, но и рынка в целом, поскольку менее структурированные и централизованные сегменты жилой и промышленной недвижимости во многом с ними связаны, и, по существу, доказательство устойчивости этой роли REIF — спад рынка при пандемии COVID-19 в 2021 году с последующим сверхбыстрым по меркам этой индустрии восстановлением.

Успехи REIF для ЕЦБ скорее проблема, чем достижение: профессионализация рынка коммерческой недвижимости на уровне, ранее характерном для США, Великобритании и отдельных рынков Азии, дает новые ответы на вопрос о том, насколько устойчивы вложения в европейскую недвижимость в целом, могут ли макроэкономические потрясения в других секторах финрынка «ронять» цены на недвижимость, в первую очередь коммерческую, и могут ли автономные кризисы на рынках недвижимости в Европе провоцировать генерализованные финансовые кризисы.

REIF — более мобильные и более подверженные разнообразным «заражениям» институты, оперативно влияющие на рыночную конъюнктуру в сравнении с массовым децентрализованным собственником.

Пока никакого единства устройства рынка в приложении к роли REIF в Европе нет, рынок в Португалии и Италии, где такие фонды играют основную роль, рынок Нидерландов и рынок Финляндии устроены принципиально различно, тогда как тенденция к интернационализации работы REIF в зоне евро вполне отчетлива.

Стандартно экономисты рассматривали REIF как институты, стабилизирующие цены на недвижимость, и опыт 2021 года это показал. Однако для ЕЦБ важен другой, явно пугающий аспект проблемы: рост значимости фондов ассоциируется с резким ростом нестабильности на всех рынках недвижимости, особенно в конце 2022 года, когда рынок стал падать при росте на 44% год к году числа операций REIF со своими активами, а на всех рынках недвижимости в ЕС, кроме Греции, наблюдалась сильная коррекция.

При этом в отличие от рынков США и британского мира (в случае с зоной евро захватывающего и Ирландию, страну зоны евро) степень секьюритизации внутри REIF ограниченна и значима только для Франции.

ЕЦБ явно беспокоит новая ситуация, когда кризис в зоне евро вполне представим при ряде допущений как отдаленный аналог недавнего американского «ипотечного кризиса»: способы противостоять такого рода нестабильности у ЕЦБ ограниченны.

Дмитрий Бутрин