Как инфраструктурные проекты формируют рынок недвижимости в Краснодаре

В Краснодаре в стадии реализации находятся несколько крупных дорожных проектов. Вокруг новой дорожной инфраструктуры развертывается активное жилищное строительство. По оценкам экспертов, улучшение транспортной доступности может повысить цену на жилье на 10–15%. Тем не менее обобщать и говорить об однозначно положительном эффекте здесь нельзя, считают аналитики рынка. Улучшение транспортной доступности, например, может ухудшить экологическую обстановку, а недостаточная проработанность проектов может привести к обвалу цен, говорят эксперты.

Жизнь у дороги

Управление Краснодарской краевой госэкспертизы проектов территориального планирования выдало положительное заключение на реконструкцию участка Западного обхода Краснодара. Об этом сообщает пресс-служба ведомства. Завершить расширение дороги планируют в 2023 году. После реконструкции ее протяженность составит 51 км.

27 марта положительное заключение госэкспертизы получили первые три объекта Восточного транспортного коридора. Это 36-километровый участок, который свяжет Восточно-Кругликовский микрорайон, район «парка Галицкого», поселков Новознаменский, Знаменский, Пригородный, Лорис и Индустриальный с выходом на трассу М-4. Стоимость этого проекта, по последним оценкам, составляла 22,6 млрд руб.

Еще один амбициозный проект — Южный скоростной периметр. Эта магистраль протянется от улицы Бородинской до улицы Шевченко и Адыгейской набережной. Протяженность трассы составит 10 км, она пройдет через микрорайон Гидростроителей, один из самых динамично развивающихся за последние годы. Проект оценивается в 35,4 млрд руб.

Также в завершающей стадии находится строительство дублера Яблоновского моста. По данным на конец 2022 года его строительная готовность составила более 70%. Завершить работы планируется досрочно — в 2023 году. Общая стоимость проекта составляет 7,2 млрд руб. После завершения строительства должна улучшиться транспортная доступность между Краснодаром и Тахтамукайским районом Адыгеи (в первую очередь поселком Яблоновским), расположенным на противоположном берегу реки Кубань.

«Более 70% всего объема жилья в городе строится на окраинах»

Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская положительно оценивает перспективы реализации этих проектов. «Краснодар сейчас находится в очень критичном положении в отношении развития транспортной инфраструктуры. При этом мы видим, что более 70% всего объема жилья в городе строится на окраинах, то есть в наименее доступных зонах. Любые действия по развитию в этом направлении положительно скажутся на привлекательности первичного рынка, особенно для его местных жителей, хорошо знакомых с проблемами транспортной доступности»,— считает она.

Покупатель выбирает инфраструктуру

Все указанные объекты расположены в зоне интенсивной жилой застройки. «Ъ-Кубань» попросил экспертов и участников рынка оценить, как реализация проектов может сказаться на стоимости недвижимости в этих районах, а также насколько важным для покупателей недвижимости в Краснодаре является транспортная доступность.

По словам Ольги Змиевской, реализация крупных дорожных проектов положительно сказывается на стоимости недвижимости, расположенной в непосредственной близости. «Качественная дорожная сеть улучшает транспортную доступность, приближает жилой комплекс к центральной части города или более развитым в отношении инфраструктуры районам. Косвенно развитие транспортной недвижимости влияет на весь район через последующее более активное строительство коммерческой и социальной инфраструктуры, повышение престижа района»,— говорит эксперт.

По ее словам, рост цен на недвижимость часто можно увидеть уже на этапе объявления о старте того или иного крупного дорожного проекта. Только хорошая транспортная доступность может повысить цену на 10–15%, отметила госпожа Змиевская.

Сильнее всего цены на недвижимость вырастут, если будет объявлено о строительстве станций городской электрички или трамвая, продолжает эксперт. Другими словами, наибольшее влияние оказывает не дорожная инфраструктура как таковая, а улучшение доступности именно общественным электротранспортом: «Эти виды транспорта при правильной организации не зависят от пробок, наиболее удобны для перемещения в центр и в другие районы города, а значит, могут существенно повысить комфорт и привлекательность проживания»,— подчеркивает собеседник «Ъ-Кубань».

Директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» (среди объектов компании — жилые комплексы в Тахтамукайском районе Адыгеи) Ирина Дробышева рассказала, что застройщики обращают внимание на транспортную доступность будущего жилого комплекса еще на стадии покупки участка. «Мы делаем минимум три прогноза на территорию, и только после того, как убеждены, что даже при пессимистичном прогнозе проект будет прибыльным и востребованным,— мы приступаем к реализации дальнейших планов»,— сообщила она.

Госпожа Дробышева обращает внимание, что хорошая транспортная доступность — один из ключевых пунктов, на который ориентируются покупатели жилья. При наличии двух понравившихся вариантов клиент посмотрит по отзывам на ситуацию с транспортными развязками и выберет жилье в менее загруженном пробками районе, добавляет эксперт.

«Одна из ключевых позиций по инфраструктуре — транспортная развязка»

«Когда человек покупает квартиру, он покупает не квадратные метры, не планировку и даже не качество построенного дома. Он покупает инфраструктуру района, в котором находится жилой комплекс. Одна из ключевых позиций по инфраструктуре — транспортная развязка. Поэтому ее наличие или любой магистрали — это дополнительный фактор мотивации для приобретения жилья. Исходя из нашего опыта — это однозначно первое-второе место в списке покупателей при выборе»,— отмечает директор по продажам строительной компании Dogma Дмитрий Луценко (среди прочего возводит жилые комплексы в районе Западного обхода Краснодара).

По его словам, к увеличению стоимости недвижимости приводит реализация любого дорожного проекта, даже пешеходного перехода.

Трасса о двух концах

Не всегда реализация транспортных и дорожных проектов идет во благо городской среде и приводит к росту стоимости недвижимости. Доктор экономических наук, профессор Александр Полиди отмечает, что влияние любого объекта имеет как положительный, так и нежелательный эффект, потому что сами объекты транспортной инфраструктуры несут и экологическую, и шумовую, и эстетическую нагрузку.

«Например, вблизи объектов транспортной инфраструктуры, вновь сооруженных или уже имеющихся, цена может снижаться или не расти вследствие как раз низкой или пониженной ликвидности. А там, где влияние факторов экологической или шумовой нагрузки менее заметны или вообще отсутствуют, то там, конечно же, рост будет заметный — именно за счет роста ликвидности и за счет привлекательности жилья»,— говорит он.

Ольга Змиевская также обращает внимание, что так называемые «вылетные магистрали» могут и ухудшить транспортную доступность. Съезд к жилому комплексу может находиться на значительном удалении, а чтобы доехать до точки разворота, необходимо потратить время — это приводит к увеличению продолжительности поездки. «Крупные транспортные развязки могут стимулировать строительство в непосредственной близости складской недвижимости, а это будет привлекать значительное число грузовых машин и, как следствие, затруднит дорожную обстановку»,— добавляет она.

Ирина Дробышева говорит, что к снижению стоимости недвижимости может привести несоблюдение техники строительства, в частности, расстояния от дорожного полотна до жилого массива. «Вряд ли кто-то захочет круглый год дышать выхлопными газами от непрерывного потока машин, сегодня тренд на здоровый образ жизни»,— полагает она.

Если говорить о развитии тех территорий, где сейчас еще нет сложившейся застройки, то там вполне реально, прагматично и разумно отрабатывать локацию объектов за счет снижения цены и строительства более бюджетного жилья, считает Александр Полиди. «Чем ближе к объектам транспортной инфраструктуры, тем более бюджетное и экономичное жилье. Это подходит той целевой аудитории, для которой цена — самый чувствительный фактор. Для нее более скромное жилье и, соответственно, более скромная среда обитания — вполне допустимы»,— полагает экономист.

Споры по периметру

Одним из потенциально проблемных объектов, реализация которого в перспективе может привести к снижению стоимости недвижимости и качества жизни в целом, краснодарские урбанисты называют Южный скоростной периметр. В 2022 году вокруг него разгорелись жаркие споры: жители микрорайона Гидростроителей обращали внимание, что, согласно предварительному плану строительства, магистраль может пройти прямо по спальной части района, в нескольких метрах от жилых домов. Трасса предполагает строительство эстакад на уровне пятого этажа, развязок и мостов, а разрешенная скорость здесь составит 80 км/ч.

Кроме того, многоуровневая дорога может пройти по особо охраняемой территории Большого острова, который чиновники обещали защитить от застройки и благоустроить. Местные жители считают, что из-за строительства ЮСП снизится пешеходная и транспортная доступность садоводческого товарищества «Нижний казачий хутор», а также многоквартирных домов по четной стороне улицы Валерия Гассия и частично улицы Кружевной. Жители предлагали отодвинуть трассу ближе к берегу реки Кубань, в сторону Краснодарского лесопарка, однако и в этом случае могут возникнуть проблемы, так как территория лесопарка имеет охраняемый статус.

«Конечно, там, где сложилась застройка, определенный уровень среды обитания, такие проекты, как скоростные диаметры, скоростные шоссе, будут оказывать серьезное влияние на общественное мнение. В значительной степени протестный уровень реагирования населения на эти объекты неизбежен. Это не только эгоизм жителей нашего города, это всегда и везде бывает. Поэтому здесь по максимуму нужно применять имеющиеся архитектурные, планировочные экологичные, технологические решения по защите районов от воздействия таких объектов»,— подчеркивает Александр Полиди.

Могут возникнуть проблемы не только в районах сложившейся застройки, но и на развивающихся территориях. В непосредственной близости от места строительства будущей магистрали возводится крупный ЖК «На Обрывной», который позиционирует себя как жилой комплекс prime-класса «на живописном берегу реки Кубань, из окон которого открываются панорамные виды на благоустроенную набережную и заповедный лес».

Согласно плану строительства, трасса будет проходить через улицу Воронежскую, которая непосредственно примыкает к жилому комплексу. Как оценивает застройщик перспективы возведения скоростной магистрали рядом со своей территорией, узнать не удалось: в СК «Гарантия», занимающейся строительством ЖК «На Обрывной», не ответили на вопросы «Ъ-Кубань».

После критики со стороны местных жителей проект Южного скоростного периметра отправили на доработку. Когда будет готов обновленный вариант и будут ли учтены в нем требования жителей, в администрации Краснодара не ответили.

Антидорожный прецедент

В качестве примера, когда жители выбрали тишину и экологию вместо удобной транспортной развязки, можно привести ситуацию в краснодарском микрорайоне Юбилейный (ЮМР). Долгие годы люди требовали от мэрии решить вопрос транспортной доступности ЮМР, а когда администрация предложила проект строительства новой дороги, соединяющей микрорайон с Елизаветинским шоссе, пошли в суд отстаивать свои права на комфортную среду.

В начале апреля Четвертый кассационный суд поддержал требования жителей Краснодара о запрете строительства автодороги. «Горожане выступают против строительства дороги в Юбилейном со стороны Елизаветинской трассы через территорию КубГАУ. Люди опасаются, что большой поток машин сильно осложнит жизнь спальному микрорайону»,— сообщил в Telegram активист Виталий Черкасов.

Ответчиком по коллективному иску выступило управление Краснодарской краевой государственной экспертизы, которого ранее поддержал Ленинский районный суд Краснодара. Речь идет о строительстве 2,5 км четырехполосной автодороги, которая, по мнению жителей, была спроектирована с рядом ошибок.

«Пути подходов учащихся к общеобразовательным школам с начальными классами не должны пересекать проезжую часть магистральных улиц в одном уровне, однако данное требование проектировщиком проигнорировано»,— говорится в решении первой инстанции.

Ленинский районный суд требования жителей города не поддержал, поскольку утверждение разработанной документации по планировке территории объекта было проведено в соответствии с градостроительным законодательством, в том числе с проведением публичных слушаний. В ходе кассационного слушания данное решение было обжаловано и отправлено на повторное рассмотрение.

Алексей Белянин

---

Читайте нас в Telegram