Александра Мерцалова о нереализованном спросе на жилье

«На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание»,— заявил 11 апреля Владимир Путин. Возникшие риски, по мнению президента, нужно снижать, поддержав, в частности, спрос на жилье, который из-за кризиса почти год не может восстановиться. Так, по подсчетам Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в марте заключено сделок меньше на 34% год к году, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 50%.

Этот спад настиг рынок сразу после длительного периода его стимулирования через льготные ипотечные программы и обернулся для застройщиков ростом доли нереализованного предложения. Так, по данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», в Москве нераспроданными остаются 44% от текущего объема строительства, в апреле прошлого года показатель оценивался в 34%. В ЦИАНе отмечают, что застройщики не могут продать 11,8 млн кв. м жилья и для реализации всего этого объема может потребоваться больше трех лет. Но при том условии, что на рынок не будет выходить нового предложения.

Затянувшееся снижение рыночного спроса — не единственная проблема застройщиков. В поддержке рынка постепенно ослабевает роль и существующих социальных программ. Так, согласно оценкам Росстата, по итогам прошлого года на улучшение жилищных условий по стране средства маткапитала направили 49,7% от общего числа россиян, пожелавших распорядиться этими деньгами. Относительно 2021 года показатель сократился сразу на 8,2 процентного пункта. В Москве речь идет о падении на 9,4 процентного пункта, до 24,1%.

Ничего удивительного в такой динамике нет: средняя стоимость жилья на первичном рынке Москвы в марте, по данным «Циан.Аналитики», составила 316,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Маткапитала на первого ребенка (587 тыс. руб.) хватит на покупку 1,86 кв. м. Так что актуальным этот механизм остается лишь в регионах с невысокой рыночной стоимостью жилья, которые традиционно находятся за периметром интереса системных застройщиков.

Конфигурация на рынке жилищного строительства в итоге оказалась непростой. Потенциал самых очевидных мер поддержки, например, резкого снижения ипотечных ставок, уже исчерпал себя в период пандемии, закончившись скачком цен, роль социальных выплат снижается, а темпы строительства и продаж надо поддерживать. Самым банальным методом поддержки здесь может стать выкуп нереализованного жилья для программ реновации, обновления и расселения жилого фонда. Но вот устроит ли застройщиков цена и смогут ли власти переварить существующие на рынке излишки — большой вопрос.