Советник консалтинговой группы РКТ, адвокат Иван Стасюк о покупках инвестиционного жилья и судебных тяжбах

Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что в России падает спрос на жилье. Некоторые считают, что цены на жилье в 2023 году останутся на уровне прошлого года, но их сохранение на прежнем уровне можно будет достичь за счет снижения объемов строящегося жилья. В целом такая тенденция вряд ли может считаться позитивной для строительной отрасли — снижение объемов стройки приведет к снижению доходов и снижению объемов занятности в этой сфере. Инвестиции в строящееся жилье становятся все рискованнее.

На этом фоне примечательны юридические вопросы, встречающиеся в практике судов и связанные с защитой людей, которые инвестируют в строительство.

Летом 2022 года Верховный Суд отказал инвестору, который приобрел 30 квартир в строящемся доме, в праве требовать передачи этих квартир в связи с банкротством застройщика.

Закон достаточно четко разделяет права дольщиков — физических и юридических лиц. Физическое лицо, купив квартиру в строящемся доме, защищено даже в случае банкротства застройщика: дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру. По-иному закон поступает с юридическими лицами, которые такие квартиры покупают в инвестиционных целях. Если застройщика признают банкротом, претендовать на квартиру компания-дольщик уже не сможет, а сможет только получить стоимость этой квартиры в денежном эквиваленте (но это в теории, на практике кредиторы не получают полного удовлетворения своих требований).

Верховный Суд отошел от буквального понимания закона и посчитал, что защита в виде права получения квартиры, несмотря на банкротство застройщика, работает только тогда, когда дольщик приобрел жилье для личных целей (для проживания своего и своей семьи). Покупка 30 квартир явно не преследовала цели обеспечить себя жильем, а была инвестированием (с целью продать квартиры потом по большей цене), а значит, в этом случае дольщик повышенного уровня защиты не заслуживает.

Еще одно интересное дело о защите дольщиков рассмотрено Верховным Судом в марте этого года. Суды в этом споре посчитали, что дольщик имеет право на получение квартиры несмотря на то, что накануне банкротства он расторг договор с застройщиком и потребовал возврата денег. Очевидно, он делал это еще до банкротства, не зная, что оно случится и дом будет достроен. Верховный Суд, однако, отказал ему в этом праве, посчитав, что максимум на что он может рассчитывать – это текущая рыночная стоимость квартиры. Решение не самое плохое, однако, очевидно, что получив квартиру мог бы ей распорядиться по своему усмотрению – например, сделать внутреннюю отделку и продать по более высокой цене, а не зависеть от ее определения ее рыночной стоимости в деле о банкротстве.

Наконец, суды не спешат защищать интересы покупателей нежилых помещений. Среди таких покупателей есть те, кто купил нежилое помещение для коммерческого использования (под офис, магазин и т.д.), так и те, кто купил «квази-жилье» — апартаменты, которые считаются нежилым помещением.

Суды строго формально подходят к вопросу о статусе апартаментов — это нежилое помещение и претендовать на получение его в натуре в случае банкротства нельзя.

Сложности возникают и с тем, чтобы рассчитывать на возврат реальной их стоимости в деньгах. Суды, как правило, присуждают дольщикам только суммы, реально уплаченные ими по договору долевого участия, но не реальную стоимость будущих апартаментов в доме высокой степени готовности. Но все знают, что стоимость помещения «на стадии котлована» и в почти достроенном доме разнится в разы.

Все эти «сигналы» со стороны судов не могут не подводить к мысли о сомнительности инвестиции в строительство с учетом возникающих рисков и явно не влияют позитивно на инвестиционный климат.

Вопрос о том, должны ли суды (а особенно высшая инстанция) при принятии прецедентных, судьбоносных решений задумываться не только о чисто юридической стороне дела, но и о том, как это решение повлияет на общественные процессы, состояние экономики, инвестиционный климат и прочее. Увлечение такого рода вопросами может привести и к весьма сомнительным результатам хотя бы потому, что взгляды на социальное и экономическое развитие общества могут быть весьма различными, а у юристов может не быть достаточных компетенций для того, чтобы принимать квалифицированные решения.

В рассмотренных случаях от судов и не требовалось рискованных экспериментов и отступления от положения закона. В первом деле, про инвестора с 30-ю квартирами, можно было применить закон, который позволяет физическим лицам претендовать на передачу квартир, а не на возврат денег и ничего не говорит ни про цели покупки, ни про количество квартир. Это дало инвесторам хотя бы ощущение предсказуемости законодательства и судебного толкования закона. Ведь вкладывая деньги в 30 квартир, инвестор наверняка получил консультацию юристов о том, что он защищен даже в случае банкротства. Какова же теперь ценность таких прогнозов? Сегодня инвестор вкладывает деньги, полагаясь на определенные, установленные законом гарантии своих прав. Но ожидания могут быть разрушены оригинальным толкованием закона, которое даст суд через несколько лет.

Альтернативой такой непредсказуемости может быть только «железная» предсказуемость отсутствия каких-либо гарантий для дольщиков на случай банкротства застройщика. В такой конструкции граждане, покупающие будущую квартиру для дальнейшего проживания, должны быть отстранены от долевого участия в строительстве с учетом неприемлемых для такого дольщика рисков остаться без жилья и последних денег. Долевое участие в строительстве останется тогда уделом коммерсантов, которые будут при вложении средств учитывать риск банкротства застройщика.

В конце концов такой риск — неотъемлемая часть любых инвестиций в других сферах, и никто из предпринимателей не получает особой защиты на случай банкротства. Почему же строительство жилья должно стать исключением? По крайней мере, такое положение не будет предполагать несбыточных надежд и ожиданий.