Виталий Хиль о состоянии рынка складской недвижимости и арендных ставках

Эксперт рынка складской недвижимости Виталий Хиль в колонке для «Ъ-Урал» рассказал о том, как чувствует себя рынок складской недвижимости в Екатеринбурге и как арендные ставки влияют на спрос и объем вакантных площадей.

В прошлом году из-за ухода иностранных компаний с российского рынка и перестройки логистических цепочек ожидалось увеличение числа вакантных площадей на рынке складской недвижимости. Однако компании освобождали склады постепенно или же запасались товарами и просто дольше хранили свою продукцию. Такой подход требовал финансовых и временных затрат, поэтому некоторые компании постарались оптимизировать и сократить площади. В результате во втором и третьем кварталах 2022 года наблюдалась вакансия, достигавшая, по разным оценкам, 3,5%. На начало 2023 года практически все свободные площади были заняты, и вакансия стала ниже 1%.

В Екатеринбурге основной спрос на складские помещения формируют компании, которые занимаются продажей товаров повседневного спроса в эконом-сегменте, продуктов питания, автозапчастей и строительных материалов, а также высокую активность показывает e-commerce.

Дефицита в спросе не наблюдается. Рынок стабильно нуждается в 80-100 тыс. кв. м. Причем из-за перегруженности инфраструктуры Москвы и Санкт-Петербурга, распределительные центры которых составляют порядка 70% от всех складских площадей страны, заметно возросла востребованность в хранении грузов в Уральском и Сибирском регионах. Часть грузов уже принимает недавно открывшийся ТЛЦ «Уральский».

До конца года в Свердловской области планируется ввести еще до 200 тыс. кв. м. Это на 20-30% больше показателей 2022 года. Большая часть из этих объектов уже законтрактована, оставшаяся свободна не из-за отсутствия интересантов, а из-за высокой арендной ставки. В Екатеринбурге на начало года они обогнали московские, так как в столице предложение больше, и некоторым собственникам приходилось предлагать склады с дисконтом, хотя, по итогам первого квартала, ставки в московском регионе снова начали показывать рост.

Уральские компании готовы заполнять склады, но зачастую их видение цен на объекты на 10-15% ниже предлагаемых арендодателями. Впрочем, из-за необходимости срочного расширения они могут взять объекты и по таким высоким ставкам.

Если же доля вакантных площадей на рынке превысит 5-7%, то ставки могут перестать расти, несмотря на аппетиты собственников, и даже снизиться с нынешних 700-750 руб. за 1 кв. м до 620-670 руб. за 1 кв. м. Но пока такой сценарий не наблюдается.

Текущие ставки аренды повысили инвестиционную привлекательность складской недвижимости, но себестоимость строительства также увеличивается из-за удорожания стройматериалов. Государственное субсидирование кредитной ставки позволяет сократить срок окупаемости проекта до 8-10 лет, что, несомненно, стимулирует строительство складов.

Таким образом, риски на рынке складской недвижимости сохраняются, но ничего неожиданного или критичного не наблюдается и если не будет никаких новых серьезных изменений, то стабильность сохранится.