Саратовским застройщикам придется сократить расстояния до школ и паркингов ради разрешения на строительство

Саратовская область готовится к принятию поправок в градостроительные нормативы — комитет регионального парламента вынес правительственную инициативу на ближайшее заседание; оно пройдет уже сегодня. В случае принятия поправок саратовские застройщики не смогут получить разрешение на строительство, если проект не предусматривает наличие школ, детских садов и парковок в шаговой доступности. Депутаты уверяют, что влияние новых норм на рост цен исключено; застройщики видят лишь негативные сценарии развития ­событий.

Саратовская областная дума на ближайшем заседании рассмотрит поправки в градостроительные нормативы. Изменения в постановление регионального правительства обяжут органы исполнительной власти выдавать разрешения на строительство только в том случае, если в проекте имеют место необходимые объекты социальной инфраструктуры. В соответствии с новыми правилами, от дома до детского сада с надлежащим количеством свободных мест расстояние не должно превышать 300 метров, а до школы — 500 метров. На данный момент «в условиях стесненной городской застройки» оно не должно превышать 800 метров. Еще одно требование коснется наличия парковочных мест: они должны будут располагаться на расстоянии не более 150 метров от новостроек. Сейчас это расстояние варьируется от 800 до 1000 метров; при этом проектировщики могут указывать в качестве парковочных места возле проезжей части. Измениться может и размер парковок: для стандартного жилья на одну квартиру будет положено одно машиноместо вместо 0,85; для бизнес-класса — 2 вместо 1,4. Для муниципального и специализированного жилья нормативы останутся 0,7 и 0,5 мест на одну квартиру соот­ветственно.

Накануне заседания аппарат регионального парламента опубликовал заявление председателя профильного комитета Александра Бурмака. «Бытует мнение, что с введением новых нормативов увеличится стоимость квадратного метра. При разработке документа мы советовались с муниципалитетами, со специалистами в области строительства, застройщиками. Как было озвучено экспертами на заседании комитета, нововведения никак не отразятся на цене жилья»,— объяснил господин Бурмак. Депутат привел в пример ряд «проблемных» с точки зрения инфраструктуры микрорайонов — Иволгино, Ласточкино и Солнечный — и добавил, что ранее на проблему обратил внимание спикер Госдумы Вячеслав Володин. Необходимость принятия правительственных поправок обусловлена заботой о городе и покупателе.

Александр Бурмак объяснил «Ъ», что новые нормы не обязывают девелоперов строить объекты социальной инфраструктуры за свой счет: «Застройщик должен проектировать строительство МКД под новые нормативы, а дальше договариваться — либо он будет строить объекты социальной инфраструктуры и продавать их органам власти; либо договариваться, чтобы профильные структуры строили объекты в рамках отдельного контракта». Господин Бурмак добавил, что проектировать школы и детские сады строительные компании также не будут обязаны, так как остается возможность «договориться с органами власти, чтобы те проектировали сами». По словам депутата, на данном этапе стоит вопрос «как бы законодательно подключить муниципальную власть к принятию решений, так как никто кроме муниципалитета не знает состояние дел в социальной сфере». Господин Бурмак уверен, что это позволит проектировать развитие города на годы вперед.

На заседании профильного комитета областной думы по вопросам строительства и ЖКХ представители отрасли затронули вопрос цен, однако однозначных выводов озвучено не было. Владелец ГК «Кронверк» Александр Шмидт рассказал, что строительство паркинга на 100 мест стоит 135 млн руб. По его словам, желающих купить места за 1,35 млн руб. практически нет. Руководитель СК «Система» Дмитрий Дулепин отметил, что обычное машиноместо обходится застройщику примерно в 800–900 тыс. руб.

Согласно исследованию «Авито Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках в Саратове упал в начале 2023-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 63%. Это второе место в антирейтинге, лидером стал Калининград с результатом 63,7%. В среднем по России произошло падение на 35,9%. За минувший год на 16,4% выросла и средняя цена квадратного метра, начало снижаться и предложение. По данным «Циан.Аналитики», за год оно упало на 51,5%, тогда как в России в среднем выросло на 11,1%.

Новые нормы могут привести к увеличению стоимости квадратного метра в саратовских новостройках, уверена руководитель отдела маркетинга АО «СЗ «Шэлдом» Ольга Тимошенко: «Строительство социальных объектов значительно увеличивает расходы. С введением эскроу-счетов застройщики не могут привлекать деньги от приобретателей по договорам долевого участия. Остается строить за счет оборотных средств или банковских кредитов. Если компания вложила деньги на строительство в 2020 году и сдала объект с инфраструктурой в 2022, то за это время часть средств съедает инфляция». Госпожа Тимошенко назвала два сценария развития событий: «Застройщик понижает продажную стоимость для того, чтобы закрыть кредиты, но тем самым у него исчезают оборотные средства, уменьшается прибыль и новые проекты он просто не в состоянии реализовывать. Другой вариант: когда цена высокая, появляются складированные остатки, и нет особого смысла строить новое жилье. Можно продавать то, что есть. Но если нет новых рабочих мест и новых объектов, то по цепной реакции поставщики и подрядчики также будут вынуждены уменьшать обороты и сокращать штат. А если нет рабочих мест, то нет и людей, которые хотят жить в этом регионе и хотят покупать здесь квартиры». Собеседница «Ъ» выразила сомнения в том, что последний сценарий позитивно скажется на инвестиционной привлекательности региона.

Никита Маркелов