На цену аренды коворкингов давит избыток предложения

Несмотря на сохраняющийся высокий уровень пустующих площадей в коворкингах и гибких офисах Москвы, объем их предложений за год вырос примерно в полтора раза. Это уже привело к снижению запрашиваемых ставок аренды, вынуждая арендодателей быть гибче в процессе переговоров. Такая конъюнктура может снизить интерес к формату инвесторов, занявших выжидательную позицию. Они опасаются, что рынок не готов к большому объему предложения.

Объем предложения гибких офисов в Москве на начало апреля, по подсчетам NF Group, составил 381,8 кв. м, или 55,6 тыс. рабочих мест. Это в полтора раза больше год к году. Аналитики связывают такую динамику с завершением проектов, начатых в прошлом году. В первом квартале 2023 года на рынок вышли сразу пять новых коворкингов площадью 23,9 тыс. кв. м.

По оценкам CMWP, совокупный объем предложения гибких офисов в Москве сейчас составляет 396 тыс. кв. м, что на 29% больше год к году.

Резкий рост предложения происходит на фоне высокой доли пустующих площадей, которая на начало апреля, по данным NF Group, составляла 24%. Управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков оценивает заполняемость гибких офисов в Москве и Санкт-Петербурге в 65%. Он предлагает не сравнивать уровень вакантности в сегменте классических офисов и коворкингов, так как речь идет о разных типах бизнеса — арендном и операционном. По словам эксперта, рабочие места в коворкингах, как правило, занимали те, кто решил уехать из страны после 24 февраля 2022 года.

Вакантность в сегменте классических офисов действительно несколько ниже. Для помещений класса А средний показатель по итогам первого квартала составил 13,3%, в классе В — 8,1%. Все дело в масштабе, считает руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина: «Рост вакантности на 1 п. п в сегменте классических бизнес-центров подразумевает выход на рынок дополнительных 197 тыс. кв. м, а в гибких офисных пространствах — всего 3,5 тыс. кв. м».

Партнер NF Group Мария Зимина обращает внимание и на быструю ротацию арендаторов гибких офисов за счет менее продолжительного срока аренды, чем в случае с классическими офисами.

Старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP Евгений Томилов указывает, что объем реализованного спроса на гибкие офисы в первом квартале превысил показатель за аналогичный период прошлого года на 13%.

Директор по стратегии и продажам сети Multispace Елизавета Голышева говорит, что гибкие офисы сейчас снимают в основном IT-компании, госструктуры, игроки производственного и FMCG-сектора. Гибкие офисы и корпоративные коворкинги намного лучше чувствуют себя во время кризиса, чем классические офисы, считает основатель сети Code Гурген Шекоян. Он связывает это с тем, что формат в большей степени приспособлен под быстрое изменение объема занимаемых площадей.

Еще одним трендом на рынке остается снижение ставок аренды коворкингов из-за высокого уровня вакантности и сохраняющейся неопределенности в экономике. Это, по словам господина Томилова, стимулирует операторов таких объектов проявлять гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. По оценкам NF Group, средняя запрашиваемая стоимость аренды гибких пространств в Москве сейчас составляет 35,6 тыс. руб. за рабочее место в месяц, что на 9,2% ниже, чем в четвертом квартале. Иван Починщиков считает, что снижение стоимости аренды гибких офисов на 10% произошло как раз в конце прошлого года и с тех пор ставка остается стабильной.

Госпожа Никитина не считает существующую динамику снижения ставок драматичной: «Скорее растет разрыв между запрашиваемой и реальной ставкой закрытия». Впрочем, инвесторы, вкладывающие средства в офисную недвижимость, сейчас стали выбирать более осторожную стратегию. «После разморозки офисных проектов, приостановленных в разгар кризиса, на рынке может оказаться очень большой объем предложения»,— прогнозирует господин Шекоян.

Александра Мерцалова