Дольщики отыграли падение
Объем средств на эскроу-счетах вернулся к уровню октября
В марте российские банки получили крупнейший прирост средств на счетах эскроу за последние 12 месяцев. При этом, по данным ЦБ, в конце прошлого и начале этого года впервые произошло снижение показателя на фоне ускоренного ввода жилья в эксплуатацию перед Новым годом и, как следствие, раскрытия счетов. Компенсировать фактор не смогли даже активные продажи, стимулируемые слухами об окончании госпрограммы льготной ипотеки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Как стало известно “Ъ”, в марте средства на счетах эскроу в российских банках выросли на 164 млрд руб., то есть более чем на 4%. Это самый высокий показатель с марта прошлого года, рост наблюдается второй месяц подряд.
На эскроу-счетах размещаются средства дольщиков до момента окончания строительства. Ни покупатель жилья, ни застройщик не могут использовать их до передачи готового жилья или расторжения договора долевого участия. Если по какой-то причине строительство не будет завершено в срок, дольщик сможет вернуть свои деньги в полном объеме.
С 1 ноября 2022 года по 1 февраля 2023 года объем средств на эскроу-счетах снижался — на 250 млрд руб., до 3,96 трлн руб.
В марте показатель вернулся на уровень в 4,2 трлн руб.
Банк России отмечал, что уменьшение показателя произошло в четвертом квартале впервые, на фоне ускоренного ввода в эксплуатацию жилья перед Новым годом и, соответственно, раскрытия эскроу-счетов.
По данным регулятора, в четвертом квартале 2022 года введено в эксплуатацию 15,5 млн кв. м многоквартирных домов, что на 51% больше, чем в третьем квартале: «В конце года обычно вводится больше жилья, поскольку застройщики стремятся выполнить годовой план и зафиксировать прибыль». В ЦБ отмечали, что общий остаток средств на счетах эскроу снизился, даже несмотря на внушительный объем продаж в конце года, на фоне информации о сворачивании самой массовой госпрограммы льготного кредитования и программ «льготной ипотеки от застройщика».
В результате покрытие задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу в четвертом квартале 2022 года опустилось до 84%, вернувшись на уровень ноября 2020 года, так как рост заимствований застройщиков опережал продажи и поступления на счета эскроу (1,1 трлн руб. против 0,85 трлн руб.). В тоже время до второго квартала прошлого года этот показатель превышал 100%. «При этом у некоторых ведущих банков-кредиторов данный показатель опустился еще ниже, до примерно 65–75%»,— отмечали в ЦБ.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 22 июня 2022 года:
«Для строителей это гарантированный спрос, обеспеченный деньгами. И это основа механизма кредитования сейчас для того, чтобы не появлялись обманутые дольщики».
Ситуация начала исправляться только в феврале, когда остатки на счетах эскроу выросли на 44 млрд руб. Участники рынка объясняют это нормализацией раскрытия счетов — они упали с 408 млрд руб. в январе до 178 млрд руб. в феврале. Правда, величина покрытия долга счетами эскроу продолжила снижаться, хоть и замедлила темпы (-0,8 п. п. за месяц после -3 п. п. в октябре—январе), и находится чуть ниже 83%. В марте средства на счетах эскроу выросли второй месяц подряд — к нормализации раскрытий добавились хорошие продажи.
Как рассказал “Ъ” вице-президент банка «Дом.РФ» Игорь Кузавов, рост остатков на счетах эскроу связан с сезонной нормализацией ввода жилья и раскрытия счетов эскроу при ощутимом увеличении притока средств. «Притоки средств на счета эскроу в марте превысили 300 млрд. руб., выше было только в декабре 2021-го, 2022-го и в марте 2022-го в период ажиотажа на рынке»,— говорит он.
В апреле, по словам топ-менеджера, высокие объемы продаж и выдачи ипотеки сохраняются.
«В ближайшие месяцы раскрытие счетов эскроу будет незначительно подрастать, находясь вблизи 200 млрд руб. в месяц, вкупе со стабильным уровнем продаж это приведет к умеренному росту остатков на счетах эскроу либо стабилизации на уровне чуть выше 4 трлн руб.»,— ожидает Игорь Кузавов.
Директор департамента проектного финансирования ПСБ Владимир Белых отмечает, что увеличение остатков связано с ростом интереса покупателей к жилой недвижимости за счет льготной ипотеки, а также со стабилизацией ключевой ставки на уровне 7,5%. «С начала 2023 года мы наблюдаем рост продаж жилья у большинства застройщиков»,— говорит он. В перспективе, добавляет старший управляющий директор Сбербанка Евгений Кравченко, ключевым фактором будет «уровень амбиций компаний по наращиванию объемов стройки и в ценовой политике».