Артем Петрухин, соучредитель холдинга «Строительный альянс», о будущем сегмента light Industrial

На рынке индустриальной недвижимости Московского региона активно развивается формат индустриальной недвижимости light Industrial, подходящий в первую очередь для размещения легких производств. О перспективах развития этого направления, об интересе к нему резидентов и инвесторов, о том, как должен функционировать цифровой промышленный коворкинг, в интервью рассказал соучредитель холдинга «Строительный альянс» Артем Петрухин.

— Формат light Industrial в России стал активно развиваться, появляется достаточно много новых проектов. Почему этот процесс начался только сейчас?

— Рынок сам дозрел до этого формата недвижимости. До недавнего времени объектов light Industrial практически не существовало, и сейчас этот сегмент только формируется. Именно с появлением предложения связано и начавшееся развитие. Спрос на light Industrial на самом деле был всегда, но мы говорим о компаниях, которые в силу своей специфики запрашивают преимущественно небольшие площади. А все консультанты традиционно ориентируются на более крупные сделки и не всегда обращают внимание на иной потенциальный спрос. Сейчас такие арендаторы располагаются преимущественно в старых производственных помещениях, разделенных на небольшие блоки. Как только появилось предложение, этот спрос начал формироваться и оживать.

— Дефицит площадей в старых промышленных кластерах за счет активного вовлечения властями этих территорий в оборот можно считать фактором, способствовавшим развитию light Industrial?

— В том числе это один из драйверов для инвесторов и резидентов. Все подошло к определенной точке и сложилось удачно для этого формата недвижимости. Но light Industrial — это прежде всего инфраструктура для развития промышленности, это крайне важно для малого и среднего бизнеса.

«Мы не просто сдаем кирпичи, а создаем комьюнити»

— В какой момент вы решили запустить свой объект в формате light Industrial?

— Мы были первооткрывателями, начав в 2017 году. До этого также занимались индустриальным девелопментом, но строили преимущественно склады класса А, достаточно крупные объекты. Работали в качестве генерального подрядчика. Затем стали искать для себя новые форматы, обратили внимание на международный опыт создания объектов light Industrial и принесли его на территорию России.

На тот момент это был риск: ни у нас, ни у консультантов не было никаких статистических данных, даже банки не понимали, как кредитовать этот формат. Первый проект мы запустили в 30 км от МКАД, хотя изначально все говорили о light Industrial исключительно как о городском формате. Но первая очередь была реализована крайне удачно. Так мы поняли, что спрос есть, он достаточно большой, и стали активно работать дальше в этом направлении.

— Ваш первый проект называется цифровой промышленный коворкинг Industrial City. Этот формат принципиально отличается от light Industrial в целом?

— Light Industrial — это формат недвижимости. Наш проект — это, по сути, некое ответвление, чуть больше, чем просто площади, прежде всего в плане инфраструктуры. Я люблю проводить аналогию с жилой недвижимостью: проект можно сравнить с качественным поселком таунхаусов, в нашем случае — промышленных. Это закрытая территория, добрососедство, управляющая компания и множество сервисов на территории. Резидентам доступны заправочная станция, клининг, банковские услуги, высокоскоростной интернет, облачные сервисы, многочисленные рестораны и кафе.

Таким образом, мы не просто сдаем кирпичи, а создаем комьюнити, в котором формируется лояльность резидентов к услугам нашим и наших партнеров. Сама по себе комфортная среда меняет отношение к индустриальной недвижимости. За счет высокого уровня цифровизации резиденты могут получить все те услуги, которые доступны в бизнес-центре в центре Москвы.

— Классические склады строить уже неинтересно?

— Спрос на них, безусловно, сохраняется, об этом свидетельствуют как минимум многочисленные статистические данные. Но мы сейчас все же сфокусировались на формате light Industrial. У нас это неплохо получается, и бизнес быстро масштабируется.

— Какой объем проектов сейчас находится в реализации, какие будут выведены на рынок в дальнейшем?

— Сейчас у нас четыре проекта на территории Московской области. Каждый из них находится на одном из сложившихся промышленных направлений: это юг, юго-запад, север и восток. Все проекты находятся на различных стадиях реализации, но все они более 100 тыс. кв. м. На текущем этапе мы рассматриваем для себя выход в регионы и сейчас активно ведем переговоры с первым из них.

— Как в принципе можно выбрать площадку для проекта light Industrial? Какие факторы будут определяющими?

— В случае с Московской областью мы понимали, что существуют сложившиеся промышленные центры, где всегда был повышенный спрос на логистику. Определенное влияние на выбор площадки оказывает близость к распределительным центрам крупных маркетплейсов Ozon и Wildberries — портрет резидентов у нас очень похож.

Если мы говорим о регионах, то мы смотрим Краснодар, Санкт-Петербург и Казань. Это первые города, которые изучаем детально. Здесь мы уже рассматриваем площадки либо на территории самого города, либо в непосредственной близости от него.

«Большинство резидентов покупают помещения»

— Кто в первую очередь снимает и покупает помещения в объектах light Industrial?

— Сложно привести совсем средний портрет. Но это некие предприятия, которым нужна площадь от 500 до 2,5–3 тыс. кв. м. У них нет необходимости в размещении больших производственных мощностей или логистических остатков, а значит, мы говорим о достаточно высокотехнологичных предприятиях. 70% наших резидентов — это производства, а 30% — торгово-логистические компании. Есть и небольшие предприятия международного уровня.

У нас на территории синтезируют алмазы, делают силикон для кабельной продукции, производят двери, продукты питания, косметику — практически все промышленные отрасли, где работают средние и мелкие предприятия. Бывает, что крупные производственные компании берут у нас площади для отдельных направлений своего бизнеса, локальных направлений.

— Марткетплейсы для многих из них служат площадкой для сбыта продукции?

— В том числе. Мы, безусловно, не опираемся только на маркетплейсы, но соседство с ними для нас выгодно.

— Какие сервисы должны обязательно быть в объектах light Industrial?

— В первую очередь это бытовые сервисы, которые могут закрыть все подобные потребности резидентов, высокоскоростной интернет, услуги профессиональной управляющей компании. Безусловно, мы будем расширяться. Сейчас мы прорабатываем возможность оказания услуг консалтинга, помощи в получении кредита, банковских услуг. В частности, формируем программы, которые будут позволять достаточно быстро получать одобрение для получения кредитных средств. Также мы привлекаем страховые компании, которые будут предоставлять услуги резидентам в рамках партнерских программ, с определенными скидками.

В одном из проектов, который находится на стадии проектирования, мы предусматриваем выставочный центр, гостиницу категории «три звезды». Есть и определенные парковые зоны, где можно погулять и провести обеденное время.

— Помещения чаще снимают или приобретают в собственность?

— Большинство резидентов покупают помещения. Лоты небольшие, соответственно, сравнительно невысокой получается и стоимость сделки. Большинство предпринимателей могут в комфортном режиме себе это позволить. Играет роль и определенная ментальность: в России все всегда хотят иметь в собственности. В принципе это правильно: недвижимость можно предоставить в залог для получения кредитных средств. Но и арендаторов у нас достаточно много.

— У инвесторов подобный формат востребован?

— Сейчас стало появляться много инвесторов, готовых вкладываться в арендный бизнес. Они покупают помещения, а в дальнейшем мы помогаем сдать их в аренду. За счет того что лоты достаточно небольшие, можно инвестировать достаточно комфортную сумму — 100–300 млн руб. Это в основном люди, которые раньше инвестировали в объекты стрит-ритейла или квартиры. Теперь они приходят к нам. Средняя стоимость 1 кв. м индустриальной недвижимости в нашем случае получается 100 тыс. руб., квартиры в Москве — 300–400 тыс. руб. Одновременно арендный доход, который инвестор сможет получать, в первом случае значительно выше: средняя ставка — 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Безусловно, сейчас это более выгодное вложение, чем просто купить квартиру.

— Как, на ваш взгляд, будет в дальнейшем развиваться light Industrial в России?

— Сейчас рынок только формируется, выходят все новые и новые игроки. Появление конкурентов для нас плюс. Этот процесс позволяет сформироваться рыночным критериям, определяется стоимость объектов. Думаю, что в перспективе этот рынок ждет такое же бурное развитие, как и склады класса А. Но его емкость определить пока достаточно сложно — для этого должно появиться хотя бы пять-шесть профессиональных игроков. Думаю, это произойдет в ближайшие два-три года, которые сыграют важную роль для рынка light Industrial.

Интервью взяла Ольга Мухина