Почему появилась путаница в определении гибких офисов

Коворкинги, сервисные, гибридные, смарт- или технологичные офисы. В обилии терминов сейчас путаются даже эксперты рынка. Неудивительно, ведь, несмотря на бурное развитие сегмента неклассических офисных пространств, официальной типологии и классификации для них не существует. Директор по развитию и продажам сети гибких офисов Multispace Елизавета Голышева объясняет важность утверждения рынком единой классификации, а также представляет базовые принципы ее формирования.

Без четкой типологии трудно говорить с арендаторами на одном языке. Для гибких пространств нужна такая же четкая и принимаемая всеми игроками рынка классификация, как и для классических офисов, которая никем не оспаривается. Она необходима в первую очередь для того, чтобы арендатору были понятны качество и структура продукта, а также объем оказываемых услуг.

Под каждый тип гибкого пространства существует определенный набор требований к качеству, планировкам, инженерии, отделке и т. д. Это дает клиенту четкое представление о том, какой офис перед ним и для каких целей эти площади могут быть использованы. Немаловажно, что от этого зависит и ценообразование: для каждого типа существует свой стоимостной диапазон, на который могут ориентироваться клиенты. Получается, что путаница в терминах не только затрудняет коммуникацию операторов и арендаторов, но и вводит в заблуждение клиентов при усреднении стоимости всех типов гибких пространств.

Чтобы понять, как рынок видит подобную классификацию, мы опросили представителей пятерки топовых консалтинговых компаний: NF Group, CORE.XP, Nikoliers, IBC Real Estate, Commonwealth Partnership. И ответы консультантов продемонстрировали единодушие относительно и необходимости классификации, и того, какой она должна быть.

В чем различие

Главный источник возникшей проблемы заключается в том, что все гибкие офисы называют коворкингами. Самое главное, что я хочу подчеркнуть,— использовать понятие «коворкинги» для обозначения всех типов гибких пространств, включая сервисные офисы, совершенно некорректно. На заре существования гибких офисов это были синонимичные понятия, но рынок давно развился и сегментировался. На сегодня правильнее использовать общее понятие «гибкие офисы», в котором можно выделить три вида пространств: коворкинги, сервисные и гибридные офисы. Различаются они по совокупности характеристик: по типу и сроку аренды, целевой аудитории, структуре организации офисного пространства, а также по объему и качеству предоставляемых сервисов.

Коворкинг можно определить как гибкое пространство, где возможна аренда от одного рабочего места в общей зоне, индивидуальных кабинетов или переговорных по фиксированной стоимости как на короткий (от нескольких часов), так и на длительный срок (от 11 месяцев и более). Оператором предоставляется минимальный набор сервисов для функционирования офиса: гостевой интернет, оборудованное рабочее место, услуги секретаря, IT-поддержка. Так, коворкинги по определению ориентированы на розничные продажи, работая с B2C-сегментом.

Сервисные офисы — это принципиально отличный от коворкингов продукт, поскольку он предназначен в первую очередь для средних и крупных компаний и предлагает высокий уровень конфиденциальности за счет закрытого периметра помещений, индивидуальный дизайн-проект и полное сервисное обслуживание.

Именно в сегменте сервисных офисов мы можем увидеть сделки формата built-to-suit, когда все пространство выполнено под конкретного пользователя с учетом айдентики его бренда, пожеланий и особенностей. Как правило, они предлагаются в аренду на более длительный срок. Несмотря на общие характеристики, некоторые операторы предлагают и определенные конкурентные преимущества, свои собственные изюминки, выделяющие их на фоне других игроков. Например, в Multispace мы делаем особый акцент на современных технологиях и цифровизации пространства, инвестируя в развитие собственной IT-инфраструктуры. Это позволяет говорить о таком подвиде, как технологичные сервисные офисы, выводящие на новый уровень цифровизацию офисов.

Гибридные пространства как еще один тип представляют собой микс сервисных офисов и общественных или коворкинг-зон. Здесь до 90% площади занимают отдельные офисы малого и среднего размера, а остальная часть отведена под общественные пространства. Это формат, объединяющий коворкинги и сервисные офисы: от первых остались готовые к въезду рабочие места и кабинеты, сервисы, sharing-экономика таких площадок и соответственно гибкость, а от вторых — приватность и обособленность. Такие виды пространств особенно актуальны для компаний, которые активно используют гибридные формы работы. Общественные зоны обеспечивают гибкость и комфорт работы компаний при пиковых нагрузках или для решения дополнительно возникающих бизнес-задач.

Так в общих чертах мы видим классификацию гибких пространств, с ней солидарны и опрошенные нами консультанты. Учитывая продолжающееся развитие сегмента, по мере роста объемов предложения и дифференциации продукта потребность в таком инструменте, как общепринятая и адекватная классификация, будет возрастать. Более того, единство используемой терминологии — только первый шаг в ее разработке, вторым должна стать сегментация всех типов гибких пространств по качественным характеристикам. По аналогии с классическими офисами возможно появление классификации гибких офисов по классам. Вероятнее всего, это будет сложный мультипликатор параметров, включающий характеристики не только локации и самого здания, но и качества отделки, предоставляемых сервисов, планировочных решений, что является важным именно для гибких форматов.