Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, о том, как развивается сегмент в кризис

В прошлом году рынок коммерческой недвижимости ощутил влияние геополитической обстановки, но несмотря на опасения и негативные прогнозы, в очередной раз показал свою устойчивость и адаптивность. О том, какие сегменты показали рост, рассказал управляющий партнер NF Group, соучредитель «Парус Управление Активами», победитель в номинации «Персона года» CRE Moscow Awards 2023 Алексей Новиков.

— В любой кризис на каждом рынке есть наиболее пострадавшие сегменты и те, участники которого чувствуют себя лучше. Какой из сегментов коммерческой недвижимости сейчас не испытывает особых сложностей?

— Прежде всего стоит отметить сегмент складской недвижимости. Если в прошлом году мы наблюдали рост доли вакантных площадей и объема помещений, предлагаемых в субаренду, то уже сейчас активность на рынке вернулась на докризисный уровень. Так, объем сделок в Московском регионе за первые три месяца 2023 года достиг 605 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше по сравнению с первым кварталом 2022 года. Это рекордный показатель для первого квартала за всю историю наблюдений. В целом по России объем спроса превысил 900 тыс. кв. м, что в полтора раза превышает аналогичный показатель 2022 года.

В текущем году на основании имеющихся у нас запросов на складские площади мы прогнозируем объем спроса в целом по России на уровне 4,1 млн кв. м, что превышает объем сделок 2020 года. Для сравнения: в рекордном 2021 году объем сделок достиг 4,6 млн кв. м, а в 2022 году спрос снизился до 2,6 млн кв. м. Субаренда практически полностью ушла и больше не является фактором, влияющим на рынок, как это было в середине прошлого года. Доля свободных складских площадей составляет всего 1,6% и продолжит снижение. Это напрямую влияет на увеличение числа строящихся складов класса А площадью от 20 тыс. кв. м и выше по схеме built-to-suit и built-to-rent как в Москве, так и в регионах. В целом мы ожидаем возвращения популярности формата BTS, как это было в 2020–2021 годах.

— С чем связана такая популярность складской недвижимости? Какие компании формируют основной спрос?

— Это связано с рядом факторов. Во-первых, продолжается рост онлайн-торговли, соответственно, увеличивается спрос на складские помещения для хранения товаров и их логистики. Во-вторых, изменение цепочек поставок требует расширения сетей и складской инфраструктуры в разных регионах, в том числе за пределами России, в странах СНГ, Азии и на Ближнем Востоке. В-третьих, благодаря улучшению транспортной инфраструктуры и развитию логистических услуг склады становятся более доступными и удобными для использования. Кроме того, складская недвижимость показывает более стабильный доход, чем другие виды коммерческой недвижимости, и арендаторы обычно заключают долгосрочные договоры.

Основными драйверами спроса остаются онлайн-ритейлеры, на которых пришлось 30% объема заключенных сделок. Однако стоит отметить, что по итогам первого квартала 2023 года в Московском регионе дистрибуторы вышли на второе место среди основных потребителей складских площадей с долей 26% (или 158 тыс. кв. м) в общем объеме сделок. Раньше они занимали всего 12%.

— А что происходит на рынке офисной недвижимости? Когда, по вашим прогнозам, бизнес-центры смогут достичь докризисных показателей?

— Девелоперская активность на рынке офисной недвижимости невысокая. Так, в Москве с января по март было введено 26,9 тыс. кв. м, однако это в два раза превышает показатель первого квартала 2022 года, когда объем ввода составил всего 13,4 тыс. кв. м. При этом сейчас на рынок аренды вышло всего 19% от нового ввода (5 тыс. кв. м). Доля вакантных площадей продолжает расти: в сегменте объектов класса А рост замедлился в начале года, класс B и сегмент премиальных объектов больше испытывают влияние кризиса. Основной спрос на офисные помещения формируют компании производственного сектора (25,3% от общего объема), ТМТ-сектора, то есть технологии, медиа, телекоммуникации (19,1%) и торговли (19,1%).

При стабильном развитии ситуации в классе А вакантность может снизиться до 11–12%, а ставки аренды продемонстрируют рост до 26–27 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета OPEX и НДС. Тем не менее на сегодняшний день есть признаки неопределенности, и в случае усиления негативных внешних факторов показатель свободных офисных площадей может вырасти в течение года до 14% в классе А, а ставки снизятся до 24–26 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета OPEX и НДС.

— В прошлом году стало очевидно, что большие торговые центры оказались наиболее уязвимыми. Есть ли будущее у традиционных торговых моллов? Как, на ваш взгляд, будет трансформироваться этот сегмент? Какие новые концепции могут появиться на российском рынке?

— Торговые центры районных и окружных форматов (до 30 тыс. кв. м аренднопригодной площади) продолжают традиционно показывать большую устойчивость к кризисным факторам, в отличие от суперрегиональных и региональных объектов, так как ориентированы в большей степени на товары первой необходимости и меньше зависят от иностранных арендаторов. В начале 2023 года периодически прослеживался всплеск потребительской активности в крупных торговых объектах, связанный с праздничными периодами и продолжительными выходными днями.

В последние годы мы видим увеличение числа торговых центров районного и окружного форматов. Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, рост мобильности жителей мегаполисов. Это уже не просто торговые ряды, это инфраструктурные объекты, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов. Снижение объема нового ввода приведет к переосмыслению рынка торговой недвижимости, форматов объектов и созданию новых концепций в действующих объектах. Новый облик торгового центра будет все больше напоминать многофункциональный комплекс, совмещающий различные полезные функции, при этом избыточная торговая площадь будет частично оптимизирована.

— Появились ли за последнее время сегменты, которые были ранее не особо интересны с инвестиционной точки зрения, но сейчас становятся востребованными?

— Несмотря на продолжающуюся геополитическую напряженность и сохранение санкционного давления на российскую экономику, активность инвесторов в начале года оказалась крайне высокой. Во-первых, продолжилась череда продаж активов иностранных компаний и фондов, уходящих из России. Во-вторых, сохранение ключевой ставки ЦБ на уровне 7,5% и снижение инфляции в первом квартале 2023 года до уровня 4–5% позитивно сказались на ожиданиях инвесторов от развития экономической ситуации в 2023 году. Лидером по объему вложений впервые за долгое время оказался сегмент гостиничной и курортной недвижимости, на который пришлось 29% инвестиций, или более 40 млрд руб. На втором месте оказалась складская недвижимость с долей 12% и общим объемом вложений на уровне 16,1 млрд руб., на третьем — офисная недвижимость с долей 11% и общим объемом инвестиций на уровне 14,6 млрд руб. В целом коммерческая недвижимость будет востребована у профессиональных инвесторов, потому что это больше, чем активы, это живой организм, который постоянно развивается и приспосабливается к изменяющимся потребностям и требованиям бизнеса.

— Но эти варианты больше подходят для квалифицированных инвесторов с крупными бюджетами. А что насчет частных инвесторов?

— Действительно, инвестирование в коммерческую недвижимость сейчас на пике актуальности, но, как правило, при этом речь идет о высокобюджетных активах, поэтому частному инвестору больше подойдет покупка небольших объектов. На мой взгляд, хорошим инструментом сегодня является инвестирование в паи, поскольку при сопоставимых финансовых выгодах отсутствуют сложности, связанные с управлением объектом недвижимости. К тому же паи имеют высокую ликвидность: их всегда можно продать на бирже. В последнее время все бОльшую популярность приобретают продукты инвестирования через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости, внутри которых находятся качественные объекты коммерческой недвижимости с крупными арендаторами и долгосрочными договорами. Например, УК «Парус Управление Активами», которая уже вывела на биржу и продала частным инвесторам доли в трех закрытых паевых инвестиционных фондах и планирует запустить новые ЗПИФы. Преимущества такого актива в том, что при относительно небольших инвестициях можно получать стабильный денежный поток с владения премиальным активом.

— Как консультанты на рынке недвижимости адаптировались к внешним факторам? Какие планы дальнейшего развития видите для вашей компании?

— Все международные игроки провели ребрендинг в прошлом году и вышли из глобальных сетей. Так, мы работаем под брендом NF Group с октября 2022 года и нам удалось сохранить репутацию, заслуженную за годы работы на российском рынке, и следовать намеченным ориентирам. Своим важным достижением я считаю внедрение партнерской программы и расширение топ-менеджмента пятью новыми партнерами. Благодаря запуску этой программы наши ключевые сотрудники, которые вносят существенный вклад в развитие компании и рынка в целом, могут получить статус партнера. Также мы вывели компанию на международный уровень и активно развиваемся в ОАЭ, Турции, Саудовской Аравии, ведем проекты консалтинга в странах СНГ.

Самое важное лично для меня — видеть уверенных, заряженных энергией людей, которые по-настоящему любят свое дело и относятся к нему больше, чем просто к работе. Нас объединяют общие ценности, экспертиза, профессионализм, ответственный подход и признание рынка, а также стремление к высочайшему качеству услуг и коммуникации.

Сегодня NF Group — это группа компаний, объединившая более 550 экспертов, трехкратный обладатель премии CRE Moscow Awards 2021–2023 в категории «Консультант года», победитель премии RЕПУТАЦИЯ-2022 в номинациях «Репутация компании. Брокер. Жилая недвижимость», «Репутация компании. Брокер. Коммерческая недвижимость» и «Команда года. Брокер», лауреат звания «Лучшая брокерская компания на рынке элитной недвижимости Москвы и Московской области» Национального конкурса в сфере недвижимости, строительства и ипотеки CREDO-2022. Уверен, что впереди нас ждет расширение бизнеса, новые рынки и территории, новые проекты, новые рекорды и победы.