С чем связаны опасения Центробанка в сфере выдачи кредитов

Россияне все чаще берут ипотеку с максимально возможным сроком — доля кредитов, оформленных на 30 лет, достигла 40%, такие данные за четвертый квартал прошлого года представил Центробанк. В регуляторе тенденцию назвали «экстремальной». На это обратил внимание РБК. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года количество оформленной «длинной» ипотеки выросло в два раза. Причем чаще всего кредит берут люди в возрасте от 35 до 45 лет, что означает, что к моменту полного погашения обязательств перед банком заемщики достигнут пенсионного возраста.

Почему возникла такая тенденция? И какие риски она создает? Член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев отметил, что заемщики таким образом пытаются сэкономить на ежемесячном платеже:

«То, что Центральный банк назвал экстремальным явлением, мне кажется, является продолжением политики самого регулятора, который заставляет застройщиков повышать ставки и первоначальные взносы по ипотеке.

В последние годы, когда заемщики берут такой кредит, они ориентируются на ежемесячный платеж, который им необходимо будет погашать. Люди стремятся уменьшить его размер за счет растягивания этого "удовольствия" и берут ипотеку на больший срок.

Вместе с тем, как правило, клиенты банков погашают свои ипотечные кредиты раньше срока. То есть даже если они берут заем на максимальный период, то каким-то образом у них в течение десяти следующих лет после этого находятся деньги, чтобы его полностью закрыть. Такова статистика. Соответственно, то, что они сейчас берут ипотеку на 30 лет, вовсе не означает, что они его будут выплачивать вплоть до пенсии».

О рисках на рынке ипотечного кредитования Центробанк говорит с конца 2022 года. В новом обзоре регулятор обратил внимание, что почти 6 млн заемщиков имели не только ипотеку, но и другой потребительский заем. Причем за год их количество выросло на 11%. Стало больше и тех клиентов, кто берет кредит для первоначального взноса по ипотеке.

Между тем заявления об экстремальном росте сроков кредитования стоит расценивать как сигнал, отметил эксперт финансового рынка Андрей Бархота: «Если мы посмотрим более длинный ряд в три-пять лет, то увидим, что с каждым годом средние сроки ипотечного кредитования, согласно первоначально оформленному договору, растут. 30 лет — это уже действительно достаточно значимая критическая величина.

Заемщики, увеличивая срок ипотеки, пытаются снизить ежемесячный размер платежа. Но так устроена ипотечная математика, что в промежутке от пяти до 15 лет изменение длительности кредитования влияет на платеж, а вот в диапазоне, например, 20-30 лет это уже незаметно. Но для того, чтобы соответствовать этому коэффициенту соотношения размера выплат к зарплате или к доходам, заемщики вынуждены увеличивать срок кредитования.

Сейчас фактически Банк России указывает на то, что было бы логичным скорректировать цены на жилье, а также, возможно, параметры ипотечной программы так, чтобы не подтягивать заемщиков с пограничными возможностями. Речь о тех ситуациях, когда доходная база не позволяет взять кредит, но все-таки она натягивается с использованием увеличенного срока.

Это фактически некий сигнал к тому, что и накопленные и предстоящие риски в этом сегменте достаточно серьезные.

Необходимо ужесточение программы ипотечного кредитования и пересмотр взгляда на ценовую динамику на жилищном рынке».

С начала этого года ЦБ решил ограничить выдачу ипотеки с околонулевыми ставками, так называемую «ипотеку от застройщиков». Сейчас по таким программам девелоперы предлагают в среднем от 3% до 5% годовых.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".

Елена Иванова