Какие объекты в Подмосковье сложнее всего продать

40% высокобюджетных загородных домов в регионе экспонируются от пяти лет и дольше, пишет Forbes со ссылкой на компанию Penny Lane Realty. По ее данным, сейчас на рынке представлено более 1,8 тыс. объектов стоимостью от 30 млн руб. каждый. При этом первичное жилье занимает там долю только в 15% — это 250 лотов, и раскупается быстрее, чем вторичное.

А какие элитные дома пользуются наименьшим спросом в Подмосковье? Управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт считает, что трудности в основном возникают с продажей объектов начала 00-х:

«Penny Lane даже приукрасили, на самом деле такие лоты занимают больше 50% рынка. Неправильная не только архитектура, а сама эстетика. Например, праздничные дома из красного кирпича или дома с псевдоримскими колоннами. Мода поменялась. Зачастую подобные постройки возведены на очень хороших участках, и их можно оценивать только по цене земли и коммуникаций. Поэтому экспозиция новых домов, свежих, современных с разумной планировкой, меньше трех месяцев».

По подсчетам консалтинговой компании NF Group, в Подмосковье 735 элитных объектов или пятая часть об общего объема предложения не могут найти покупателя более 10 лет. Большинство таких лотов — коттеджи стоимостью от 50 млн руб., причем по большей части на Новой Риге и Рублево-Успенском шоссе.

Помимо завышенной цены на сроки экспозиции влияют еще несколько факторов, говорит директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева:

«Из прочих причин, влияющих на срок экспозиции, большая площадь — от 1 тыс. кв. м., особенно, если такая постройка стоит на участке в 10 соток. Сложно продать дом с морально устаревшим ремонтом, безвкусной отделкой, проблемами с документами или даже некомфортным соседством. Срок экспозиции таких неликвидных коттеджей может затягиваться на пять и более лет, и при этом лоты могут периодически сниматься с продажи, а затем вновь возвращаться на рынок».

Впрочем, говорить об очень низком спросе на высокобюджетные подмосковные дома не приходится, считает владелец агентства недвижимости AIM Илья Менжунов. По его словам, часто сделка срывается именно по инициативе собственника, который выставляет объект на продажу просто, чтобы узнать его реальную стоимость:

«Есть просто легендарные личности на рынке, в том числе и на Рублевке, которые продают коттеджи, но на самом деле таким людям хочется быть причастным к процессу. Очевидно, что у них нет никаких дел, и они как бы развлекают себя отчасти тем, что выставляют на продажу свой дом, а потом, как только появляется покупатель, сразу же придумывают причины, чтобы его не продавать.

Бывает так, что владельцы так прощупывают рынок, пытаются понять, а сколько реально стоит актив, выставляют дом, а потом не продают. И если что-то не продается, у этого есть самый главный фактор — цена. Чем дороже объект, тем сложнее его реализовать. Зачастую самые дорогие коттеджи просто стоят в закрытых продажах и стоят десятки миллионов долларов. Понятное дело, что людей, которые могут себе их позволить, очень немного».

Высокобюджетные загородные дома зачастую не пользуются спросом, из-за неудобного расположения, либо по причине того, что их владельцы не вкладываются в ремонт, подчеркивает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:

«Такие объекты зачастую стоят в очень странных местах, не в коттеджных поселках. Покупатель сегодня не готов приобретать отдельно стоящий дом в каком-нибудь сельском поселении или даже с видом на реку, или еще как угодно, потому что безопасность, которая обеспечивается комьюнити поселка — необходимое качество для покупки. Когда локация удачная, но плохая архитектура, нужно делать реновацию. Но переделывать сейчас дороже, чем построить новый коттедж. Но, как правило, люди не хотят вкладываться, достраивать, у многих просто нет средств, они хотят продать и вернуть вложенные деньги».

Тем временем число предлагаемых в аренду дорогих загородных домов в Подмосковье выросло на треть, а следом снизились и цены на такую недвижимость. Как рассказали на прошлой неделе “Ъ” аналитики рынка, сейчас элитный коттедж недалеко от столицы можно снять в среднем за 1,25 млн руб. в месяц — почти на четверть дешевле, чем год назад.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".

Владимир Расулов