Почему на Кубани снизились темпы строительства объектов складской недвижимости

Общий объем складских площадей в Краснодарском крае по итогам первого квартала 2023 года составил более 1 млн кв. м. Регион входит в топ-5 логистических хабов России наряду с Екатеринбургом, Новосибирском и Ростовом-на-Дону. Вместе с тем темпы строительства новых складов на Кубани значительно замедлились после бума, начавшегося в 2020 году. На региональном рынке по-прежнему существует дефицит качественной складской недвижимости. Данный фактор, по мнению аналитиков, приведет к росту ставок аренды в краткосрочной перспективе. Вместе с тем они ожидают, что к 2027 году объем предложения в качественном складском сегменте увеличится вдвое.

По итогам января—марта 2023 года в Краснодарском крае объем предложения складской недвижимости превысил 1 млн кв. м, сумма существующих складских площадей класса А и В составила 1, 05 млн кв. м, рассказал член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Доля Краснодара в общем предложении складских площадей по стране — 2,5%. В миллион квадратных метров входят в том числе складские площади, расположенные в близлежащих городах, входящих в Краснодарскую агломерацию.

Почти половина складского предложения, по данным эксперта, была построена в регионе за последние пять лет. Крупнейшими объектами логистической инфраструктуры являются складской комплекс «Октябрьский» (145 тыс. кв. м), «Логоцентр-Кубань» (125 тыс. кв. м) и распределительный центр Wildberries в Краснодаре (100 тыс. кв. м).

В первом квартале 2023 года в эксплуатацию были введены вторая очередь распределительного центра Wildberries в Краснодаре (50 тыс. кв. м) и два складских комплекса Rhenus Logistics в Брюховецком районе (11 тыс. кв. м). На этапе строительства находятся складской комплекс под X5 Retail Group в станице Марьянской (44 тыс. кв. м), вторая фаза склада под Ozon в индустриальном парке «Ромекс-Теучежский» (34 тыс. кв. м) и другие, менее крупные проекты.

По данным регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, с 2021 года объем ввода новых складских объектов в Краснодарском крае сократился более чем в два раза: с 201 тыс. до 43 тыс. кв. м. «Объем предложения качественной складской недвижимости Краснодарского края по итогам первого квартала 2023 года составляет 1115 тыс. кв. м. За первые три месяца 2023 года в регионе было введено 43 тыс. кв. м, из которых 34 тыс. кв. м (80%) занимает вторая фаза многофункционального парка "Ромекс Теучежский" под компанию Ozon. Остальная часть завершенного строительства пришлась на спекулятивные объекты»,— отмечает эксперт.

Заместитель генерального директора ООО «Ромекс-Кубань» (входит в ГК «Ромекс») Константин Томенко отмечает, что в связи с событиями прошлого года все инвестиционные и девелоперские компании столкнулись с резким подъемом ставки рефинансирования, что значительно ухудшало окупаемость любого проекта. Вторая сложность — дефицит материалов и технологий, связанный с уходом с российского рынка многих иностранных компаний. Однако, по его словам, и данную проблему удалось успешно решить, используя технологические решения стран Азии и Востока.

По данным «Ромекс-Кубань», в регионе по-прежнему наблюдается дефицит складских площадей. Наибольшую долю в структуре запросов занимают объекты, реализуемые по схеме built-to-suit (под конкретного клиента).

Дефицит повышает ставки

По итогам первых трех месяцев 2023 года доля вакантных площадей в Краснодарском крае составляет не более 0,8%, незначительно увеличившись с 0,4% в конце 2022 года, подсчитали в NF Group. «Показатель соответствует крайне низким значениям, что свидетельствует о сохранении дефицита. Последний раз сопоставимые значения вакансии фиксировались в 2017–2018 годах»,— говорит Константин Фомиченко.

Господин Бумагин отмечает, что ставка аренды в настоящий момент находится на уровне четвертого квартала 2022 года и составляет 5,5 тыс. руб./кв. м/год. По его мнению, существующий дефицит приведет к росту ставок аренды в краткосрочной перспективе и простимулирует внимание к новым проектам built-to-suit.

«Юг России традиционно остается одним из ключевых направлений развития логистики. Развитие рынка в основном идет в рамках действующих крупных парков. Новых проектов в регионе немного, но они есть, они формируют новое предложение, которое, несомненно, востребовано рынком. Отдельно отмечу, что появляются и новые площадки, как правило, для строительства объектов по типу built-to-suit»,— рассказал старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Он отметил, что качественная складская недвижимость в регионе традиционно востребована, что подтверждает невысокий уровень доли свободных площадей. Например, блоков объемом от 5–10 тыс. кв. м на рынке буквально единицы. В то время как выбор небольших помещений существенно больше. И сказать, какие из них более популярны, нельзя, так как потребности разные и, соответственно, требования и объемы также различаются от клиента к клиенту.

Говоря о предпочтении аренды или покупки, эксперт отмечает, что на складском рынке традиционно более востребован первый вариант. «И складской рынок Краснодара в этом случае не является исключением. Однако нужно понимать, что выбор той или иной модели обусловлен индивидуальной стратегией компании, так что запросы есть разные и продукт, соответственно, тоже»,— заключает господин Алябьев.

Все сложилось

Основной спрос на склады по-прежнему формируют ритейлеры. Так, по данным IBC Real Estate, 13% складской недвижимости в регионе приходится на краснодарский холдинг ПАО «Магнит». «Генератором спроса на складские площади сейчас становится продуктовый ритейл: он формирует более трети общего объема запросов. Причем существенную долю в спросе со стороны этого сегмента занимают дискаунтеры»,— говорит господин Томенко.

Вместе с тем опрошенные «G» крупные игроки рынка заявили о том, что в настоящий момент им вполне хватает действующих складских площадей. «Мы не раскрываем планы, связанные с развитием компании. "Ленте" хватает складских помещений, чтобы обеспечивать товарами магазины Краснодарского края»,— отметили в пресс-службе сети гипермаркетов.

В пресс-службе «М.Видео — Эльдорадо» рассказали, что обладают плотной логистической инфраструктурой на юге России, состоящей из нескольких современных складских комплексов и распределительных центров площадью 7–30 тыс. кв. м во всех крупных городах. «Логистические мощности компании позволяют обеспечивать доставку большинства заказов уже в течение суток и с максимальной скоростью»,— сообщили в компании.

Руководитель группы корпоративных коммуникаций Ozon Дмитрий Миронов заявил, что в марте 2023 года в Адыгейске открылся новый фулфилмент-центр онлайн-ритейлера, площадь которого на сегодняшний день составляет 40 тыс. кв. м по полу. «К четвертому кварталу нынешнего года мы планируем ввести в эксплуатацию третью очередь объекта, благодаря чему его площадь увеличится до 60 тыс. кв. м. Складской комплекс обеспечивает полный цикл обработки онлайн-заказов и позволяет сократить время доставки заказа внутри региона до одного дня. Мы продолжим инвестировать в развитие нашей логистической инфраструктуры и планируем в ближайшие несколько лет открыть несколько современных складских комплексов на юге России»,— поделился господин Миронов.

В апреле 2023 года власти Краснодарского края сообщили о реализации инвестиционного проекта по созданию логистического центра на территории Кирилловской промышленной зоны Новороссийска. Новый мультимедийный логистический центр площадью 20 тыс. кв. м станет перевалочной базой для хранения продукции по пути следования из морского торгового порта в розничные торговые сети Краснодарского края. Соглашение о строительстве логоцентра было подписано между администрацией города и ООО «Новоросслогистик» на Российском инвестиционном форуме в 2019 году. Объем инвестиций составил более 1,4 млрд руб.

«Транспортная отрасль является ведущей в экономике Новороссийска. Создание таких логистических центров откроет новые перспективы для увеличения грузооборота через город Новороссийск, создаст новые рабочие места, повысит привлекательность города для инвесторов»,— отметил глава Новороссийска Андрей Кравченко.

Сохранить на будущее

Рынок складской недвижимости имеет все предпосылки для дальнейшего роста и развития, отмечают эксперты. В том числе стоит ждать увеличения объема предложений в качественном складском сегменте.

«Несмотря на все сложности и ограничения, 2022-й был достаточно успешным для складского сегмента. Ни одно из опасений, которые то и дело звучали в течение года, не сбылось. Ни один крупный проект не остановился и не замедлил темпы строительства. Игроки сумели выдержать давление и найти альтернативные решения. Конечно, ожидать, что 2023 год будет легче, не приходится, но складской рынок вошел в него уверенно»,— отметил Константин Томенко.

«Краснодар — крупный логистический хаб, обладающий развитой транспортной инфраструктурой, активно растущей экономикой и увеличивающейся численностью населения. Потенциал развития региона очень высокий, мы ожидаем рост интереса к дальнейшему развитию логистической инфраструктуры в регионе»,— делится Евгений Бумагин.

Константин Фомиченко уверен, что рынок складской недвижимости Краснодарского края будет по-прежнему востребован, поскольку является одним из крупнейших среди регионов России и имеет выгодное расположение. «Из-за того что в регионе сохраняется дефицит свободных площадей, единственными вариантами для крупных компаний остается ждать освобождения соответствующих блоков или строить объект в формате built-to-suit. Рынок предполагает перспективы для спекулятивного строительства складов. При этом средневзвешенные ставки аренды в объектах класса А могут быстро восстановиться до уровня 2021 года или даже превысить его уже в третьем квартале 2023 года»,— резюмирует аналитик.

По данным консалтинговой компании Macon, к 2027 году объем предложения в качественном сегменте на рынке складской недвижимости Краснодара увеличится на 51,5% (до 1,38 млн кв. м). Аналитики считают, что это произойдет за счет ввода в эксплуатацию сразу 11 новых складских объектов, из которых семь — полностью новые проекты. Основной объем строящихся и заявленных к реализации объектов в 2022–2027 годах придется на склады категории built-to-suit.

10 мая власти Краснодара сообщили, что компания «Карат» приступила к строительству логистического центра «Прогресс». Объем инвестиций составит около 450 млн руб. Объект планируют открыть в 2025 году.

Сейчас на строительной площадке идут подготовительные работы. Логистический центр возведут на площади 9,5 га в рамках инвестсоглашения с мэрией, заключенного еще в начале 2021 года. Глава Краснодара Евгений Наумов считает, что такие условия создают благоприятный инвестиционный климат, а это позволяет привлекать в город больше инвесторов и реализовывать новые проекты.

«Логистический центр возводят на муниципальной земле на выгодных условиях — ставка аренды составит всего 0,1% от кадастровой стоимости. В результате в Прикубанском округе появится 30 тыс. кв. м складских помещений»,— отметил господин Наумов.

Наталья Решетняк

Читайте нас в Telegram