Евгений Ткачев о росте цен на вторичное жилье в Краснодаре

Цены на вторичное жилье в апреле в крупных российских городах стали активно расти, а дисконт — резко снижаться. Об этом «Известиям» сообщил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. Краснодар занял седьмое место среди субъектов РФ по росту средней цены квадратного метра на вторичное жилье (1,7%). Рейтинг возглавили Омск (3,7%), Челябинск (3,3%) и Екатеринбург (2,8%). Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев рассказал «Ъ-Кубань» о ситуации на рынке жилья в Краснодарском крае.

«Если мы посмотрим на данные, представленные "Неагентом" (система недвижимости от собственников.— "Ъ-Кубань"), то увидим тот же тренд на повышение цен. Он начался с конца прошлого года. Уже в ноябре 2022 года тренд на рост стоимости вторичной недвижимости был очевиден.

Есть основные причины роста цен в городах-миллионниках. Во-первых, наверное, у людей прошел шок. И те инвестиционные квартиры, которые были приобретены в 2020–2021 годах для перепродажи, выставили на рынок. Эти инвесторы не подверглись панике, когда началась СВО, и поэтому четко знают, сколько им нужно в сухом остатке для реинвестирования данных денежных средств. Например, сколько им нужно, чтобы реализовать спекулятивную стратегию точечно в объекты курортной недвижимости.

Во-вторых, естественно, люди продолжают продавать и покупать квартиры на вторичном рынке и в новостройках. Кто-то переезжает, кто-то улучшает свои жилищные условия. Мы понимаем, что рынок вторичной недвижимости подтягивается за рынком новостроек.

Тенденцию можно проследить на примере Краснодара. Это достаточно привлекательный город для переезда и покупки недвижимости как на вторичном, так и на первичном рынках. По данным РИА "Рейтинг", он вошел в топ-3 городов по росту населения в абсолютных цифрах. В связи с последними событиями подорожание жилья замедлилось и где-то даже приостановилось. Но сейчас спрос восстанавливается, люди отошли от шока. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире в апреле 2023 года возросла на 34,35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 1,13% — по сравнению с прошлым месяцем.

В Краснодаре мы также можем выделить косвенные факторы роста цен на недвижимость. Например, "вымывание лотов" дешевой недвижимости среди панельных домов в таких микрорайонах, как Гидростроителей и Восточно-Кругликовский. Это связано с одномоментным пиковым спросом от тех, кто приехал из новых регионов РФ. Речь о покупателях с сертификатами на приобретение недвижимости из Херсона.

В конце 2021 года рост цен на новостройки был стремительным. И уже тогда было понимание, что в 2022 году стоимость квартир в новостройках точно не будет расти, даже если бы не было СВО. Рынок вторичного жилья, напротив, практически не менялся в 2021 году. Цены росли в основном на новый фонд, и можно сказать, что вторичная недвижимость копила потенциал, рост происходит кратно меньше. Новостройка с 2020 года обгоняет рынок вторичного жилья в процентном соотношении.

В марте 2022 года мы видим цену 98,1 тыс. руб., а в апреле и вовсе 91 тыс. руб. за квадратный метр. Затем люди опомнились — в мае цена составляла уже 114,3 тыс. руб., а в июне и июле того же года — 121,3 тыс. руб. и 124,3 тыс. руб. соответственно.

Потом мы можем наблюдать кратковременную паузу и к ноябрю 2022 года небольшую коррекцию по рынку. С этого времени мы видим плавный рост на рынке недвижимости.

Это рост продолжится, я даже думаю, что спрос немного сместится с первичного на вторичный фонд жилья. Сейчас "вторичка" практически не отличается по процентной ставке от новостроек и имеет преимущество — дом сдан и имеет всю необходимую инфраструктуру во дворе.

Продолжится и выдача сертификатов жителям вновь присоединенных территорий. Это тоже, на мой взгляд, вызовет рост цен из-за кратковременного спроса на покупку квартир за сертификаты.

В курортных городах ситуация иная. В Новороссийске и Анапе из-за небольшого квартирного фонда новостроек спросом пользуется как вторичное, так и новое жилье. В Геленджике вообще нет нового фонда. Рынок живет только вторичными предложениями, следовательно, как спрос, так и цена на этом рынке продолжат расти.

Что касается Сочи, город будет уходить в делюкс- и элит-сегмент, что также, в свою очередь, приведет к росту стоимости на рынке вторичного жилья. Так как доступных предложений в Сочи с каждым годом будет становиться все меньше и меньше».

Читайте нас в Telegram