Цены стагнируют на фоне роста предложения и нестабильности спроса

Закрытие программ субсидированной ипотеки или существенное изменение их условий привели к падению спроса на кредиты на покупку жилья почти на 20% в начале года (данные «Циан.Аналитики»). Настолько глубоких скачков никогда раньше не было, но активность покупателей на первичном рынке столичного региона остается невысокой.

В апреле этого года на первичном рынке Московского региона заключено 11,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Относительно марта спрос ниже на 6%, но на 21% выше, чем в апреле прошлого года. «Это увеличение произошло относительно очень низких значений: в апреле 2022 года было заключено 9,5 тыс. ДДУ, на фоне внешней неопределенности спрос резко (почти в два раза) сократился после рекордно высоких показателей марта»,— говорится в материалах «Циан.Аналитики». Особенно заметен рост предложения в Москве в старых границах (40%), тогда как в Новой Москве и Московской области динамика роста предложения сдержанная (4% и 6% соответственно).

Остальные показатели рынка пока не внушают оптимизма. Как только застройщики повысили ставки по своим программам субсидированной ипотеки, количество заемщиков начало снижаться.

В апреле доля сделок с жильем с привлечением ипотеки в Московском регионе продолжила сокращаться на фоне ухудшения условий по ипотечному кредитованию: в Новой Москве показатель снизился с 84% до 81%, в Московской области — с 84% до 83%. В Москве в старых границах доля за месяц не изменилась (71%). По последним данным Центробанка (за март), средняя ставка в Москве составила 5,93%, в Московской области — 5,54%, притом что в конце 2022 года в Москве — 3,1%, в области — 2,8%.

За месяц средняя цена квадратного метра на первичном рынке Московского региона снизилась на 0,3% (до 260,9 тыс. руб.). Динамика кардинально не меняется и остается в годовом тренде. На рынке продолжается стагнация: в Москве в старых границах и Московской области динамика слабоположительная (+0,3% и +0,1% соответственно), в Новой Москве снижение почти на 2%. Относительно апреля прошлого года цены в регионе ниже на 1,1% (тогда средняя цена была 263,7 тыс. руб. за 1 кв. м).

После стабилизации объема предложения в декабре—марте выбор в апреле вновь увеличился до 116,8 тыс. лотов (+1,9% за месяц). Сейчас показатель находится на уровне 2017–2018 годов. Относительно апреля 2022 года выбор больше на 52%.

«Рынок продолжает адаптироваться к жизни без "нулевой" ипотеки, все большую роль играет программа семейной ипотеки. Для поддержания спроса застройщики идут на предоставление прямых скидок и выводят новинки рынка по более низким (чем в 2021–2022 годах) ценовым уровням»,— комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой, низкий спрос на фоне широкого выбора предложений сохраняется на протяжении нескольких месяцев и ожидания, что ситуация изменится к концу весны, не оправдались.

Цены на квартиры и апартаменты стабильны как относительно прошлого месяца, так и в годовом выражении. Изменения в структуре предложения связаны в основном с выходом новых объемов. «Спрос поддерживают скидочные и льготные ипотечные программы. Доля ипотечных договоров, хоть и начала снижаться с начала 2023 года, сохраняется на рекордно высоком уровне»,— отмечает она.

Сейчас 52% кредитной задолженности россиян приходится на ипотеку. Это максимальная доля за всю историю ипотечного рынка, пишут эксперты «Циан.Аналитики». Суммарный объем задолженности по ипотеке (первичный и вторичный рынок) составляет 14,4 трлн руб.

Екатерина Геращенко