Аукцион дороже договора
В Краснодаре суд изъял у застройщика земельный участок после 11 лет аренды
Суд признал ничтожным договор аренды земельного участка между МТУ Росимущество и застройщиком «Кубаньземресурс». Спорный объект расположен на пересечении улиц Красных Партизан и Азовская в Краснодаре. Основанием для аннулирования договора послужил тот факт, что в 2012 году сделка была проведена без положенного по закону аукциона. Стройфирма намеревалась построить жилищный комплекс, однако к возведению домов так и не приступила. Юристы считают решение суда спорным.
Кассационный суд признал договор аренды земли недействительным, так как он был заключен без торгов
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд обязал вернуть земельный участок площадью 8 га МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Адыгее. Соответствующее определение размещено в картотеке арбитражных дел.
Спорный участок расположен на пересечении улиц Красных Партизан и Азовская, рядом с микрорайоном Немецкая деревня.
В материалах дела указано, что в январе 2012 года Росимущество для жилищного строительства передало землю в аренду ООО «Центр-Актив» до 2056 года. В соответствии с договором арендатор обязан использовать территорию по целевому назначению. В феврале 2012 года ООО «Центр-Актив» по договору уступки передало свои права и обязанности арендатора ООО «Кубаньземресурс». Застройщик намеревался возвести на арендуемой земле жилой комплекс и, как указано в судебных решениях, выполнил работы, необходимые для строительства ЖК, в том числе инженерно-геодезические, инженерно-геофизические и другие изыскания.
Сотрудники Росимущества в 2021 году установили, что арендованная территория не используется, земля «заросла сорной растительностью и находится в неудовлетворительном санитарном состоянии». Кроме того, на участке отсутствуют объекты капитального строительства. В августе того же года истец направил арендатору претензию, в которой уведомил о необходимости использования территории по целевому назначению. Также на тот момент у компании образовалась задолженность по арендной плате в размере 808,1 тыс. руб.
В ноябре 2021 года в связи с неисполнением условий договора управление направило обществу досудебное требование с предложением о расторжении договора аренды в месячный срок. Однако спор не был урегулирован в досудебном порядке.
В феврале 2022 года госорган обратился в Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК) с иском к ООО «Кубаньземресурс» с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 79,9 тыс. кв. м, а также вернуть территорию в ведение управления. АСКК в иске отказал, «поскольку арендатором представлены достаточные доказательства, подтверждающие принятие им всех зависящих от него мер, направленных на освоение земельного участка в виде многоквартирного жилищного строительства».
Оспорить решение первой инстанции в апелляционном порядке Росимуществу не удалось.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Кубаньземресурс» зарегистрировано в Краснодаре в 2010 году. Основной вид деятельности — выращивание однолетних культур. Учредитель — Анастасия Краттли. Убыток в 2022 году составил 1,5 млн руб.
Застройщик в отзыве на апелляционную жалобу заявил, что действия территориального управления являются недобросовестными, поскольку госорган спустя более десяти лет исполнения договора аренды ссылается на признаки недействительности этого договора. Мотивом МТУ Росимущества для жалобы стало несоблюдение публичной процедуры предоставления спорного участка.
В феврале 2023 года АС Северо-Кавказского округа отменил постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение.
Окружной суд постановил, что действующей с октября 2005 года нормой статьи 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства допускалась исключительно на аукционах.
«Действовавшие в момент заключения договора аренды земельного участка от 20 января 2012 года редакции Земельного кодекса РФ не предусматривали возможность заключения договора аренды публичного земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов»,— говорится в постановлении.
Росимущество установило, что арендованная земля «заросла сорной растительностью и находится в неудовлетворительном санитарном состоянии», на участке отсутствуют объекты капитального строительства
Материалами дела подтверждается заключение спорного договора без проведения аукциона, что нарушает требование законодательства, действующего на момент совершения сделки, говорится в решении суда. Суд пришел к выводу, что договор аренды, а также договор о переуступке прав арендатора являются ничтожными сделками.
Согласно сведениям из картотеки арбитражных дел, застройщик в настоящий момент не обжаловал это решение. Во время подготовки материала связаться с руководством «Кубаньземресурса» не удалось.
По словам адвоката юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослава Шицле, Росимущество действительно действовало не в интересах земельного законодательства на момент заключения договора. Однако нет ответа на вопрос, как мог быть допущен обход этого требования, отмечает юрист.
«Важно, что "Кубаньземресурс" получил спорный участок по договору уступки, соответственно, компания была не в полной мере осведомлена о деталях получения этой территории в аренду. Это значит, ответчик не может нести ответственности за эти решения. Таким образом, перспективы "отвоевать" в дальнейших судах данный участок шансы остаются — хотя и небольшие»,— добавил господин Шицле.
Читайте нас в Telegram