Хрущевки включили в комплекс
В Башкирии расширили перечень расселяемых за счет застройщиков домов
Минстрой Башкирии представил для общественной экспертизы проект постановления о внесении изменений в документы о комплексном развитии территории (КРТ). В нем говорится о возможности расселения за счет застройщиков многоквартирных домов до пяти этажей и малоэтажного жилья, возведенного по типовым проектам до 1991 года. По мнению экспертов, несмотря на объективные сложности, подобные проекты могут быть выгодны девелоперам.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Власти Башкирии планируют расширить критерии выбора жилых домов для расселения и сноса в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории. Программа КРТ будет распространяться на типовые многоквартирные дома до пяти наземных этажей, введенные в эксплуатацию до 1991 года включительно, а также здания, основные конструктивные элементы которых выполнены из древесных строительных материалов. Под уточненные критерии подпадают хрущевки, двухэтажные дома с деревянными перекрытиями, а также квартиры с брусчатыми, сборно-щитовыми и каркасно-засыпными стенами.
Действующая редакция документа предусматривает комплексное развитие кварталов, в которых имеются многоквартирные дома с износом более 50%, без центрального водоснабжения, канализации, отопления и так далее.
В Башкирии первый договор комплексного развития территории заключили в январе. Проект в течение семи лет реализует компания «Крупнопанельное домостроение». На территории, ограниченной улицами Орджоникидзе, Уссурийской, Вологодской и Суворова в северной части Уфы планируется снести восемь домов, в которых проживает 143 человека. Для их расселения построят 16-ти и 20-этажный дом. Площадь территории комплексного развития составляет 6,78 га.
По словам замглавы минстроя Башкирии Артема Ковшова, речь не идет о реновации по примеру Москвы, а окончательное решение об участии в проекте комплексного развития территории остается за собственниками квартир. «Согласие жильцов — самый главный фактор»,— подчеркнул Артем Ковшов.
По его прогнозам, снос хрущевок по договорам КРТ не приобретет массовый характер, поскольку расселять пятиэтажные дома — довольно затратное мероприятие. Замглавы ведомства отмечает, что в большинстве случаев жители не хотят менять район проживания, а выполнить это условие достаточно сложно.
Господин Ковшов рассказал, что в ведомстве прорабатывают условия реализации договоров КРТ в двух кварталах, их финансовая модель близка к плюсовой или к нулевой, что уже позволяет рассчитывать на интерес застройщиков. Господин Ковшов не уточнил, о каких именно территориях идет речь.
«Самым большим преимуществом КРТ является улучшение жилищных условий граждан, именно для этого все и делается,— прокомментировала директор по связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Елена Мацинова.— Если говорить о застройщиках, то для них плюсом являются освободившиеся хорошие земельные участки».
Руководитель компании «Аналитика девелопмент» Ярослав Андрющенко отмечает, что расселение домов выше двух этажей, как правило, невыгодно для девелоперов. «Ситуация довольно напряженная, когда расселяются двухэтажные дома. В случае с пятиэтажками, чтобы расселение было выгодно застройщику, проект должен быть мегабольшой и количество домов, которые нужно расселить, должно быть незначительным»,— полагает он.
Эксперт указал на отличия условий договоров КРТ от московской программы реновации, которая предполагает государственное финансирование, и скептически оценивает шансы привлечь застройщиков предлагаемыми условиями.
По мнению заместителя исполнительного директора Ассоциации застройщиков Башкирии Салавата Агеева, предлагаемые механизмы вполне работоспособные, однако каждый проект необходимо просчитывать, как это делают в Москве при реализации программы реновации. «Хотим мы того или нет, мы к этому вопросу будем возвращаться, потому что нормативные сроки службы построенных при Хрущеве и Брежневе домов будут истекать. С каждым годом тенденция к деградации пятиэтажек будет нарастать. Думаю, что это начнет заметно проявляться после 2035 года. У нас есть еще в запасе 10-15 лет»,— прогнозирует он.
Господин Агеев отмечает, что опыт комплексного развития территории у местных застройщиков появился совсем недавно, и он «вселяет осторожный оптимизм». Если проект хорошо просчитан, он может быть выгодным для девелопера, полагает эксперт.