Поддержку ипотеки могут распространить на вторичный рынок

Власти начали предметно обсуждать идею распространения льготных программ поддержки ипотеки с первичного на вторичный рынок жилья. Решение о расширении программы будет принято после 1 июня по итогам анализа рынка. Появление льгот на вторичном рынке может решить проблему «затоваривания» населения жильем, но неизбежно приведет к росту цен на недвижимость, считают эксперты.

Вопрос распространения льготной ипотеки на вторичный рынок жилья обсуждается, сообщил зампред ЦБ Алексей Заботкин. «Имеет смысл обсуждать распространение на вторичный рынок программ постоянного действия, как семейная ипотека, которая будет действовать достаточно длительное время и является более адресной»,— уточнил он. Сейчас все льготные ипотечные госпрограммы распространяются только на строящееся жилье, за исключением дальневосточной ипотеки.

Дискуссию о необходимости распространения мер поддержки ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья запустил в апреле президент Владимир Путин. На встрече с главой госкорпорации «Дом.РФ» Виталием Мутко он указал, что введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли. «На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению "стройки"»,— утверждал господин Путин.

Неделю назад президент дал распоряжение правительству совместно с ЦБ «осуществлять мониторинг ситуации на рынке ипотечного кредитования». По словам Виталия Мутко, предложения по изменениям в ипотечные госпрограммы будут вноситься после 1 июня, до того предстоит провести «некий анализ того, что происходит на рынке».

Но помимо спроса льготы приводят к перекосам ценовой политики на рынке недвижимости. «Льготная ипотека на новостройки сильно повлияла на стоимость "первички"»,— отметил господин Заботкин. Он выразил опасение, что распространение льгот на вторичный рынок может «в большей степени вылиться в рост цен, нежели в повышение доступности жилья». Разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья, по данным ЦБ, в первом квартале 2023 года составил 40%. При этом эффект программы субсидирования ставки по кредиту, запущенной в 2020 году в качестве антикризисной меры, «уже к 2021 году на фоне роста цен... был исчерпан», считают там.

Доля вторичного жилья в ипотечном портфеле традиционно выше, чем новостроек, отмечают в Сбербанке. По данным на 1 апреля, уточнили там, доли составляли 66,1% и 30,1%, соответственно.

«В 2023 году основным сегментом ипотечных кредитов по-прежнему остается вторичный рынок,— подтверждает главный аналитик "Росбанк Дом" Ирина Бабина.— При этом ставки для вторичного рынка сейчас по рыночным программам весомо превышают ставки по льготным на новостройки — 11–11,9% против 5,8%».

Если программы с субсидируемой ставкой распространят на вторичное жилье, ставки станут более привлекательными, считают участники рынка. В ВТБ полагают, что целесообразно распространить льготную ипотеку на вторичное жилье «в регионах, где строительство не ведется активно».

Введение льготной программы на вторичное жилье, безусловно, повысит интерес к данному сегменту, но может подстегнуть рост цен, полагает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. «От распространения льгот на вторичный рынок экономике пользы не будет, в выигрыше окажутся отдельные экономические агенты, в том числе банки, риэлторы например,— считает главный экономист "ПФ Капитал" Евгений Надоршин.— Кроме того, идея может спровоцировать общий рост цен на недвижимость в городах-миллионниках».

При этом, по мнению эксперта, попытка стимулировать таким образом вторичный рынок может быть связана с риском «взрыва сформированного пузыря».

Многие, поясняет господин Надоршин, купили дорогие квартиры на первичном рынке, которые, перейдя в категорию вторичных, оказались существенно дешевле: такие активы «и для клиента, и для банка становятся токсичными».

Ксения Дементьева, Ольга Шерункова, Полина Трифонова