Владельцам объектов могут увеличить налогооблагаемую базу

Владельцы торгцентров, еще не оправившись от последствий пандемии и ухода международных брендов, опасаются дополнительного роста нагрузки на свой бизнес. Это может произойти после переоценки в этом году кадастровой стоимости, на основе которой формируется налогооблагаемая база для недвижимости. Собственники торговых площадей просят власти не идти на этот шаг. Компании уже получали послабления в разгар пандемии, но при текущем дефиците бюджета власти, как считают юристы, вряд ли пойдут навстречу бизнесу.

В распоряжении “Ъ” оказалось письмо вице-президента Союза торговых центров (СТЦ) Павла Люлина от 23 мая премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой не применять новую базу для налогообложения объектов недвижимости, полученную при переоценке в этом году кадастровой стоимости, если она будет выше предыдущей. В правительстве подтвердили “Ъ”, что получили письмо и направили его для рассмотрения в Минфин и Росреестр. В Минфине и Росреестре заявили, что полученное обращение СТЦ рассматривается.

Минфин утвердил перевод к 2025 году налоговой базы всех без исключения объектов недвижимости, исходя из их кадастровой стоимости, которая почти равна рыночной. Сейчас пока часть имущества компаний, например складские комплексы, облагается налогом из расчета его балансовой стоимости. В 2022 году власти уже произвели переоценку кадастровой стоимости земель, а в этом году занялись недвижимостью.

Новая кадастровая стоимость торгцентров будет использоваться в качестве налогооблагаемой базы с 1 января 2024 года. СТЦ отмечает, что при ее переоценке будет применяться только затратный подход на основе расходов на строительство объекта без учета сравнительного и доходного методов.

В СТЦ опасаются, что применение исключительно затратного метода приведет к росту кадастровой стоимости объектов, так как последние годы дорожают стройматериалы.

По данным Росстата, в 2020 году цены на стройматериалы выросли на 2,82% год к году, в 2021 году — на 19,86%, в 2022 году — на 13,9%. Следовательно, возрастет и налоговая нагрузка на владельцев таких объектов, что критично для них после падения выручки в пандемию и ухода из страны международных брендов, отмечают в СТЦ. В Росреестре заявили “Ъ”, что бюджетные учреждения, занимающиеся кадастровой оценкой, самостоятельно и с обоснованием выбирают методы. В ведомстве также пояснили, что каждый регион устанавливает свои ставки налога на недвижимость — сейчас максимальный размер 2%.

Проблема с увеличением налогооблагаемой базы коснется не только владельцев торгцентров, но и других объектов коммерческой недвижимости, предупреждает Павел Люлин. У многих таких объектов сейчас снижается выручка и рост налоговых расходов может негативно отразиться на их владельцах вплоть до банкротства целых компаний, добавляет он. Управляющий партнер Remain Дмитрий Клапша отмечает, что офисная недвижимость также облагается налогом по кадастровой стоимости и зачастую 70–90% владельцев объектов пытаются ее оспорить в судебном порядке. По результатам переоценки в 2023 году ситуация может повториться, добавляет он. Однако снизить таким образом кадастровую стоимость теперь может быть сложнее из-за ужесточения правил ее оспаривания в 2020 году, говорит партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев.

Учитывая тенденции усиления и повышения налогового контроля, власти вряд ли пойдут на подобные меры, поскольку рост кадастровой стоимости объектов предполагает увеличение размера налога, который поступит в казну, считает партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

К тому же компании уже получали налоговые послабления. Например, во время пандемии мэрия Москвы для смягчения экономических потерь уже вводила мораторий на переоценку в 2020–2021 годах, напоминает Дмитрий Мальцев.

Сейчас власти остро нуждаются в пополнении бюджета. По итогам января—апреля 2023 года казна получила дефицит в размере 3,424 трлн руб. Это уже на 843 млрд руб. превосходит расчеты Минфина, который ожидал, что за весь 2023 год дефицит составит 2,925 трлн руб., или 2% ВВП.

Дарья Андрианова