В Краснодаре за пять месяцев число долгостроев сократилось на четверть

С начала 2023 года количество проблемных жилых комплексов в краевой столице сократилось на 25% — с 55 объектов до 41 объекта. До конца года власти планируют поставить точку в проблеме с долгостроями, восстановив права около 5,5 тыс. обманутых дольщиков.

Обманутых дольщиков становится меньше

В начале января на заседании городской межведомственной комиссии по завершению строительства проблемных объектов и восстановлению прав обманутых дольщиков мэр Краснодара Евгений Наумов пообещал до конца года решить проблему всех долгостроев в краевом центре — речь шла о 55 объектах.

«В этом году мы должны закрыть страницу обманутых дольщиков для Краснодара, региона и всей России. Такую задачу перед нами поставил президент страны, а значит, шансов ее не исполнить у нас просто нет. Все механизмы и "дорожные карты" проработаны. Надо собраться и исполнить взятые на себя обязательства перед жителями до конца этого года. Никаких поблажек, "объективных причин" и смягчающих обстоятельств быть не должно»,— отметил на заседании глава города.

По поручению Евгения Наумова компании, взявшие на себя обязательства по достройке проблемных домов, отчитываются о ходе работ еженедельно, что позволяет оперативно, практически в ручном режиме решать все возникающие проблемы. В результате число долгостроев с начала года сократилось на четырнадцать объектов.

Например, в марте сотни дольщиков дождались достройки ЖК «Краснодар Сити». К возведению комплекса приступили еще в 2016 году, однако три года назад работы остановились. Возобновить строительство удалось после того, как нашли нового инвестора.

Пять долгостроев ввели в эксплуатацию в апреле: по две литеры жилых комплексов «Краснодар Сити» и «Парусная регата» и один объект — ЖК «Свобода». «Позитивная динамика есть, но она должна быть в разы активнее. Нельзя допускать переносов сроков вводов объектов»,— отмечал губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

За прошедшие годы многие дольщики уже потеряли надежду на получение своих квартир и ключи принимали со слезами благодарности. Например, еще девять лет назад начали возводить жилой комплекс «Парусная Регата» в микрорайоне Гидростроителей. Стройку планировалось завершить в 2017 году, но застройщик со своими обязательствами не справился. В 2018 году ЖК внесли в реестр проблемных объектов, а после Фонд развития территорий принял решение о достройке за счет федерального и краевого бюджетов. Ключи первым новоселам вице-губернатор Краснодарского края Сергей Власов и Евгений Наумов вручили 12 мая 2023 года.

Напомним, что в начале 2022 года в Едином реестре проблемных объектов значилось 130 объектов незавершенного строительства. Благодаря разным механизмам и процессуальным решениям в 2022 году число долгостроев в Краснодаре уменьшили на 79 объектов.

Финансовой грамотности не хватило

Управляющий партнер федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов поясняет, что причины появления долгостроев связаны с несовершенством законодательства в части долевого строительства на ранних стадиях его формирования, в частности Федерального закона №214-ФЗ, который на сегодняшний день откорректирован. «Проблема достигла своего апогея еще более десяти лет назад, и последствия разгребают до сих пор»,— утверждает эксперт.

Основатель и управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» уточняет, что многие квартиры тогда продавались по преддоговорам, инвестиционным договорам, по договорам о долевом участии, но достаточного учета таких контрактов в то время не было. «Это приводило к ошибкам, двойным продажам, иногда умышленно, иногда неумышленно. В те годы все это только начинало становиться на законные рельсы»,— отмечает Роман Домащенко.

Кроме того, по мнению эксперта, долгострои появились в результате того, что не все застройщики пережили кризис 2008 года. «Они начинали строительство с грузом долгов, которые принес кризис, и просто не выжили в этой ситуации. Многие проблемные объекты тянутся именно с того периода»,— поясняет эксперт.

В число главных причин наличия большого числа проблемных объектов в Краснодаре Роман Домащенко включает также низкую финансовую грамотность собственников и директоров компаний-застройщиков. По мнению эксперта, они были не в состоянии провести эффективный анализ доходности проектов и допускали фатальные ошибки при проектировании и строительстве объектов. В результате на хороших земельных участках начинали реализовывать заведомо убыточные стройки.

«Напомню, что основная масса проблемных проектов на Кубани появилась в период, когда квадратный метр на территории края в среднем стоил 40—60 тыс. руб., притом что себестоимость была достаточно высокой. Отсутствие грамотного финансового планирования зачастую приводило к тому, что первый успешный проект погружал застройщика в эйфорию, он необдуманно покупал второй, третий, четвертый участок, начинал оформлять разрешения, привлекать денежные средства дольщиков. При этом первый объект еще не был сдан и передан людям. Тратить деньги приходилось и на него, и на новые объекты»,— поясняет адвокат. По его словам, в итоге многие застройщики получали огромные финансовые разрывы в денежном обороте, что вынуждало их кредитоваться, часто необдуманно. «Я уверен, если внимательно изучить любые десять проблемных объектов, то обнаружится, что именно отсутствие знаний и навыков грамотного финансового планирования является причиной появления проблемных объектов в трех-четырех случаях из десяти»,— говорит эксперт.

На личном контроле главы города

Глава города держит вопрос на личном контроле и регулярно общается с обманутыми дольщиками. Так, в начале июня Евгений Наумов встретился с инициативной группой будущих жильцов проблемного ЖК «Свобода», которые ждут свои квартиры уже шесть лет. «Сейчас все идет согласно утвержденному графику. Уверен, что литеру сдадут в срок и первого сентября первые жители получат долгожданные ключи»,— отметил господин Наумов.

В настоящее время благодаря слаженной работе инициативной группы, администрации и застройщика третья литера ЖК «Свобода» готова на 81%. Строители завершают кирпичную кладку, внутридомовые инженерные сети готовы почти на 50%, а внутриплощадочные — на 92%.

Значительную часть работы по восстановлению прав граждан в 2023 году взял на себя федеральный Фонд развития территории. Такая мера поддержки пострадавших граждан предусматривает завершение строительства проблемных объектов за счет средств бюджета или выплаты компенсаций пострадавшим гражданам, чьи дома включены в единый реестр проблемных объектов. За счет средств Фонда развития территорий планируется решить вопрос по тридцати объектам. По четырнадцати проблемным ЖК возобновлено строительство за счет средств инвестора. По двум другим долгостроям ведутся разбирательства.

«На сегодня проблема с долгостроями решается системно и в первую очередь благодаря вниманию со стороны губернатора, который объявил войну самостроям и всеми способами пытается решить проблему обманутых дольщиков. Но в то же время мы до сих пор видим судебные решения по вводу в эксплуатацию самовольных построек и строений, возведенных с нарушениями. Думаю, что на решение этих проблем потребуется еще минимум пять лет»,— считает Вадим Камалов.

Некоторые проблемы остаются, соглашается Роман Домащенко, но при этом подчеркивает, что в последние два-три года создано несколько работающих механизмов по удовлетворению требований дольщиков. Один — на уровне края: проведение краевых рабочих групп под председательством либо губернатора, либо вице-губернатора, курирующего строительную сферу, на которых в коллегиальном режиме с участием всех органов исполнительной власти, прокураторы и при необходимости следственного комитета принимаются решения. А в дальнейшем эти решения реализуются и объекты достраиваются. Господин Домащенко высоко оценивает и эффективность рабочей группы под председательством главы Краснодара.

По информации адвоката, на территории края, включая краевой центр, достроены все объекты, в которых была инвестиционная коммерческая составляющая, в частности если были проданы не все квартиры. Второй волной были достроены и достраиваются объекты, в которых норма убыточности близка к нулю. «На сегодняшний момент, по сути, осталась самая проблемная часть объектов, в которых полностью отсутствует какая-либо доходность, то есть это исключительно убыточные объекты. И с помощью механизма рабочих групп на уровне города и края данные вопросы разрешаются. Я вижу огромное желание власти вопрос с обманутыми дольщиками в ближайшее время решить окончательно»,— считает Роман Домащенко.

Он добавляет, что государство делает все, чтобы предотвратить появление новых проблемных объектов: введены эскроу-счета, ужесточено регулирование в сфере долевого строительства, снижены процентные ставки по кредитам, выданным девелоперам для строительства объектов, в банках созданы структуры, контролирующие затраты застройщиков. «Государство позаботилось, чтобы денежные средства дольщиков шли на строительство конкретного объекта и долгостроев впредь не появлялось»,— считает эксперт.

Официальное сообщение Департамента информационной политики муниципального образования город Краснодар