«Кот в мешке» стал первой ласточкой

Уже летом 2024 года отпразднуют новоселье в общественно-жилом комплексе «Дом-Мегалит в Королёве». Таким будет финал истории бывшего долгостроя. О том, как объект с обманутыми дольщиками превратился в самый видовой дом в центре подмосковного Королёва, рассказывает Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит».

— Почему было принято решение о приобретении именно этого долгостроя? Нестандартный способ зайти на новый рынок…

— У нас всегда была мечта строить не только в Петербурге. В 2013 году один мой старый знакомый предложил зайти в проект, где будет обеспечено и финансирование, и юридическое сопровождение. Правда, имелся маленький нюанс: это был объект с обманутыми дольщиками. Первое разрешение на строительство было выдано в 2002 году, последнее (на тот момент) — в 2009-м, и в том же году строительство прекратилось в связи с возбуждением в суде производства по делу о несостоятельности предыдущего застройщика — ЗАО «Техинвестстрой». В 2012 году «Техинвестстрой» был признан банкротом.

Объект с обманутыми дольщиками — самый настоящий «кот в мешке». Заходя в такой проект, ты не знаешь главного: как и чем закончатся проблемы на объекте. Так что сомнения оставались. Но только до тех пор, пока я не узнал, о каком городе идет речь.

Здесь надо сделать небольшое отступление. Я получил первое высшее образование в Ленинградском институте авиационного приборостроения (ЛИАП) и по распределению отработал несколько лет в Калининграде Московской области, ныне город Королёв. И вот когда мне начали рассказывать о долгострое где-то в Подмосковье, почему-то подумал: «Сейчас еще скажут, что он в Королёве». Вероятность этого была ничтожной, но выяснилось, что речь шла именно о Королёве. Отказаться я уже не мог.

Поначалу все шло, как планировалось: нам оказывали юридическую поддержку. Мы выступили кредитором ЗАО «Техинвестстрой», начали выкуп имущественных прав у кредиторов — физических лиц, выплатили им согласованную денежную сумму, сумели восполнить почти полностью отсутствовавшую документацию по проекту, провели техническое обследование несущих конструкций незавершенного объекта и расчеты, выполнили обмерные планы и даже подписали мировое соглашение в процедуре банкротства, возобновив в 2020 году строительство объекта.

Однако мировое соглашение по инициативе некоторых кредиторов ЗАО «Техинвестстрой» было отменено, процедура банкротства возобновлена, и мы практически вернулись в «точку ноль». Нужно было разрабатывать новую «дорожную карту». Казалось, что сложности не закончатся никогда. Но мы верили, что победа будет за нами. Так и вышло. Постепенно в процедуре банкротства был пройден еще один этап. На торгах по приобретению незавершенного строительством объекта мы были единственным участником, переоформили на себя права аренды земельным участком, продлили действие разрешения на строительство, снова вышли на стройку. А поскольку объект многострадальный, мы стали практически партнерами властей Королёва и начали общаться с администрацией Московской области. Уже наладив деловые контакты, мы сказали себе, что это первая ласточка, которая позволит нам работать в Московской области и дальше.

— Насколько сейчас вообще удачный момент для выхода на новые рынки?

— Для интересного проекта кризисов не существует. Цикл развития любого проекта — лет пять, а то и семь от задумки до окончания строительства. Но на моем веку не случалось еще кризисов, которые продолжались бы так долго. Бывало, что начинаешь рассматривать проект как раз в момент кризиса — и думаешь: все, катастрофа. А к моменту выхода объекта в продажу оказывается, что за счет отложенного спроса цены подросли и это позволяет покрыть кризисные издержки.

Другой вопрос, что опережающий рост цен на жилье подогревает аппетиты владельцев земельных участков, и это серьезная проблема для девелоперов.

Если раньше мы рассматривали проекты, где на долю владельца земли приходилось 30–40% будущей прибыли, то сейчас присылают проекты, в которых собственник участка рассчитывает получить до 80% от прибыли.

— Сегодня «Дом-Мегалит в Королеве» в высокой степени готовности — облик обретает завершенность. Но ведь наверняка были люди, которые сомневались в успехе. Какие чувства вызывает у вас проект сейчас, когда квартиры уже приняли тот вид, в котором будут передаваться жителям?

— Когда проект успешный — классно сработала команда. Когда проект не очень успешный, реакция команды: «Мы же говорили, что не надо за него браться».

Однако от этого проекта меня никто не отговаривал, потому что я никого особо и не спрашивал. Мы только года три собирали информацию об объекте, отвечали на запросы прокуратуры и так далее. Но у нас не было трех лет, чтобы подумать, будем ли мы этим заниматься. С первого принятого решения проект стал «нашим», и никто не собирался отступать.

— И сегодня, оглядываясь на проделанную работу, вы ужасаетесь? Не хотите это повторить? Говорите о том, что это был полезный опыт в силу ряда причин?..

— Я ужасаюсь, говорю, что не хотел бы это повторить, и утверждаю, что это был очень полезный опыт, потому что реализация этого проекта позволяет нам остаться в Московской области — сейчас мы рассматриваем другие проекты в ближнем Подмосковье.

— Новый девелопер на объекте-долгострое практически лишен возможности реализовать свою концепцию. Однако в Королёве вам это удалось. Каким образом?

— Да, мы изменили практически все. На едкие шутки со стороны, как правило, местного населения о том, что пациент скорее мертв, чем жив, я отвечаю: да, «пациент» был в плохом состоянии; но, когда есть нормальный врач, который дал правильное лекарство, а после лечения начал еще и реабилитацию, этот «пациент» станет намного здоровее тех, которые еще даже не прошли обследование.

И эти шутки отражают историю нашей работы над проектом.

Независимые экспертизы показали, что «скелет» дома можно и даже нужно сохранить: железобетонное основание — превосходного качества. Объемно-планировочные решения возможно было скорректировать. К примеру, минимальная площадь однокомнатной квартиры составляла там 100 кв. м. А были квартиры и 220 кв. м. Тщательно изучив конструктив, мы сумели при перепроектировании создать квартиры востребованных метражей. Да, появилось много однокомнатных, что не очень хорошо для проекта бизнес-класса. Но эти «однушки» достаточно просторны, чтобы обеспечить комфорт будущим жильцам. Нынешняя концепция объекта, на мой взгляд, удачна и будет востребована на рынке. Мы чувствуем это по продажам: они идут в том количестве, которое необходимо.

— Вы реализовывали этот проект при очень сильно менявшейся конъюнктуре. Насколько сильно влияли внешние факторы на ход строительства?

— В реализации этого проекта мы осознанно идем не с такой скоростью, как, к примеру, в петербургском «Приморском квартале». В Королёве график работ определяет объем продаж. Пришлось очень многое переделывать после предыдущего застройщика. Причем не только исправлять ошибки, но и выполнять демонтаж, проводить работы заново. Мы внедряем самые актуальные решения: вход с уровня земли, помещения для хранения колясок и велосипедов, открытые планировки квартир, детские и спортивные площадки для всех возрастов во дворе, высадка гипоаллергенных растений; предусмотрели высококлассную дизайнерскую отделку подъездов и зеркала в лифтовых холлах. А еще мы хотим сделать вокруг дома необычное благоустройство, с местами отдыха для горожан — в том числе. Надеемся, оно также станет нашей визитной карточкой в Королёве.

— Идея озеленения как продолжения комфортной среды, вообще говоря, не нова: многие застройщики об этом говорят. Чем ваш подход отличается от других?

— Не соглашусь, что идея не нова. Очень долго озеленение оставалось уделом только загородного строительства. Спрос на квартиры был настолько велик, что девелоперы могли это направление игнорировать. К тому же, когда застройка была точечная, уплотнительная, озеленение было делать просто негде. А когда государство начало требовать выполнение нормативов по озеленению, поначалу это выглядело так: посадили травку, какие-никакие кустики. В то же время ходишь по кварталам хрущевок и любуешься тем, насколько они зеленые.

Проанализировав разные подходы к озеленению, мы приняли собственный стандарт, который является обязательным к исполнению при условии, что это позволяют размер и конфигурация застраиваемого участка.

Мы заложили этот стандарт уже в «Приморском квартале», повторно выполнив озеленение заселенных первой и второй очередей. Третью очередь строили уже в соответствии со стандартом, выиграв, кстати, конкурс «Строитель года» в номинации «Лучший проект благоустройства». В основе нашего подхода — максимальное озеленение, сверх нормативов и без учета парковых зон вблизи домов (наличие парков у жилых комплексов — это еще один стандарт «мегалитовского места»); высадка красочных гипоаллергенных многолетников, а также создание территорий для игр, спорта и отдыха жителей всех возрастов с реализацией различных сценариев.

— Ваше участие в жизни города Королёва не ограничивается только завершением проблемного объекта. Как (и почему) ваша компания еще проявляет себя на этой территории?

— Мы стараемся быть полезным городу, который полюбили, даже несмотря на то, что объект финансово крайне тяжелый. И местные власти это понимают: нас просят участвовать в тех акциях, где важен не столько объем вложений, сколько само действие как пример, которому можно последовать, как образ жизни. Например, нам предложили поучаствовать в благоустройстве центральной улицы города — Пионерской, где несколько лет назад выстроили высотные дома, но не уделили внимания озеленению. Мы высадили 55 остролистных кленов «РоялРэд», проезжаем мимо и радуемся им. Еще один пример — воссоздание ливневой канализации от Березовой рощи, у станции «Подлипки Дачные», по улице Карла Маркса — это неподалеку от нашего объекта и там регулярно подтапливаются проезжая и пешеходная части рядом с жилыми домами.

— Бизнес должен быть прибыльным. За счет чего рассчитываете получить доход на этом объекте?

— Если уложимся в рамки запланированной себестоимости, то получим «сумасшедший» доход в пределах 10%. Формально мы будем в плюсе, с учетом инфляции за все эти годы — в минусе. Так что цель в этом проекте — вернуть инвестиции.

— Долгострои обрастают слухами и начинают пользоваться дурной славой. Удалось ли вам сформировать новое общественное мнение об объекте?

— Дурная слава у объекта была, причем громкая: писали абсолютную нелепицу, мол, дом падает или тут все плохо,— это не так, и независимые экспертизы опровергают опасения. У «Мегалита» есть опыт завершения недостроев в Петербурге, и однажды мы были вынуждены разобрать объект незавершенного строительства из-за его состояния. Здесь другая ситуация. Есть остаточный негатив, когда-то поднятый бывшими дольщиками. Когда мы пришли, местные жители не поверили, что это всерьез и дойдет до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому с самого начала работ мы разъяснениями, интервью, общением с властями города, открытостью на объекте постоянно показываем, как он меняется, да это и очевидно при взгляде на дом. В начале июня мы поздравляли горожан с Днем защиты детей в городском парке и принимали обратную связь от королёвцев: уже нет многих былых сомнений.

Злые языки будут всегда, и сегодня проскальзывают негативные оценки. Не все понимают, что невозможно взять и снести неугодный объект: для этого нужно изыскать огромные средства, дом кому-то принадлежит, в нем могут быть покупатели с правом требования помещений. Развязать этот гордиев узел можно только дав новую жизнь проекту с помощью инвестора, и все это при условии поддержки местных властей.

Самое показательное на сегодня — это продажи: те, кто еще осенью сомневался, стоит ли приобретать жилье в нашем доме, сегодня возвращаются и заключают сделки.

Хотелось бы, чтобы было больше москвичей. Ведь Королёв всего в 7,5 км от МКАД, качество строительства мы гарантируем, а цены в Москве и Подмосковье несопоставимы — в нашу пользу. Пока категория столичных покупателей недостаточно многочисленна, но думаю, что эта история получит хорошее продолжение.

А какие там виды! Начиная с пятого этажа из всех квартир открывается панорамный обзор на город и парки. Если бы я был жителем Королёва, я жил бы в нашем доме. И не потому, что он наш, а потому, что это самый видовой дом.

История с благополучным финалом:

2002–2009 — разрешение на строительство АО «Техинвестстрой»

2009–2012 — остановка стройки. Суд о несостоятельности «Техинвестстрой». Банкротство

2014–2015 — «Мегалит» знакомится с проектом, обследование технического состояния конструкций

2017 — перепроектирование

2019 — выход «Мегалита» на стройплощадку

2019–2020 — обследование «МособлстройЦнил»

2020, апрель — остановка строек МО в пандемию

2020, лето — возобновление судебных слушаний. Консервация дома «Мегалитом»

2021, декабрь — приобретение недостроя на торгах

2022, апрель — получено разрешение на строительство. Срок действия — июнь 2024 г.

2022, май — открытие продаж квартир в рамках 2014 ФЗ с эскроу-счетами.

2022, сентябрь — экскурсия по объекту с администрацией города Королёв, контролирующими органами, СМИ.

2023, май — июнь — очередные осмотры стройки с администрацией города Королёв, СМИ

Обеспечено технологическое присоединение к сетям, закуплены лифты, заключен договор на благоустройство. Сейчас завершается облицовка фасада жилой части, начинаются фасадные работы в МФК, приступают к монтажу лифтов. Квартиры в доме обрели вид, в котором будут передаваться дольщикам.

Справка об объекте:

ЗАО «Мегалит», проектная декларация на наш.дом.рф

Реклама 16+.

ЗАО «МЕГАЛИТ»

Реклама 16+