Продажа здания представительства соседнего государства в Петербурге не позволит окупить затраты на его возведение

Генеральное консульство Финляндии в Санкт-Петербурге с 1 октября 2023 года прекратит работу в здании на Преображенской площади, 4. Дом площадью 7,8 тыс. кв. м был построен под дипломатическое представительство 19 лет назад. Эксперты полагают, что если Финляндия решит продавать объект, покупателю придется предложить серьезный дисконт, который вряд ли позволит окупить хотя бы 80% затрат на возведение, сейчас участники рынка оценивают стоимость дома не более чем в 1,5 млрд рублей. Претендентов на здание в центре города будет достаточно, но сделка может быть затруднена из-за согласований с правительственной комиссией. Впрочем, не исключен вариант «заморозки» объекта до улучшения международных отношений.

Самое большое дипломатическое представительство Финляндии, расположенное в Санкт-Петербурге, закрывается 1 октября в связи с отзывом согласия на деятельность. Как уточнили в генконсульстве, на данный момент обслуживание клиентов осуществляется согласно обычному графику, но изменения не исключены и лучше их отслеживать на сайте. После закрытия заявления граждан РФ будут рассматривать только в консульском отделе посольства в Москве (весной 2023 года были закрыты петрозаводское и мурманское отделения). На запрос, каковы дальнейшие действия по использованию здания, в консульстве не ответили.

Финское генконсульство переехало в собственный особняк в ноябре 2004 года. В целом дипломатическое представительство Финляндии в Северной столице существует сто лет: датой открытия генконсульства считается 4 января 1923 года. Но первоначально оно располагалось в здании Банка Финляндии (Невский проспект, 26).

Договор о приобретении участка по адресу Преображенская площадь, 4, был подписан в 2001 году. Как сообщал «Ъ-СПб» (см. «Ъ-СПб» от 25.11.2004), перед этим вокруг данного адреса кипели нешуточные страсти: жильцы соседних домов пытались не допустить возведение компанией «Корпорация С» элитного жилого дома стоимостью $7 млн. Камнем преткновения стала шестиметровая каменная ограда, окружающая Преображенскую площадь со стороны Кирочной улицы и считающаяся частью ансамбля Офицерских казарм жандармского дивизиона, построенных архитектором Рудольфом Бернгардом в середине XIX века.

В 2003 году финнам удалось получить разрешение на строительство. Заказчиком выступило Министерство иностранных дел Финляндии, генеральным подрядчиком — Skanska East Europe Oy, проектом занимались архитектурное бюро JV Siren Arkkitehdit Oy и Eagle Group International. Стоимость строительства составила около €18 млн. Общая площадь здания — 7,8 тыс. кв. м, полезная площадь — 6,7 тыс. кв. м. Ныне там размещены канцелярия, помещения консульской и визовой служб, а также многофункциональный зал для проведения мероприятий.

По словам управляющего партнера бюро юридических стратегий Legal to Business Светланы Гузь, в настоящее время финальное решение о судьбе здания генконсульства находится в компетенции его собственника. «Законодательство РФ по общему правилу не содержит запрета на нахождении в собственности иностранных лиц зданий, помещений, исключения устанавливаются отдельными законами. Полагаем, что в данном случае будут применяться общие механизмы ГК РФ: здание может быть сдано в аренду, реализовано третьим лицам. Пока мы не усматриваем в законодательстве РФ предпосылок для принудительного прекращения права собственности на здание финского консульства, равно как и существенных юридических сложностей, кроме вопросов, связанных с расчетами по сделкам и получением разрешения правительственной комиссии»,— комментирует госпожа Гузь.

Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев предположил, что в случае вывода на рынок данного объекта можно прогнозировать потенциально высокий уровень спроса за счет локации и качества постройки. Но успешность выхода на рынок будет зависеть от комплекса факторов: кто и как будет выводить объект, будет он продаваться или сдаваться в аренду, предлагаться целиком или блоками, какие будут определены коммерческие условия. «Нельзя исключать вариант, при котором объект на неопределенный срок просто останется без активного использования»,— полагает господин Кокорев.

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, заметила, что €18 млн, вложенные в строительство отбить не получится, особенно если индексировать по текущему курсу. «Если продавец не будет сильно торопиться с реализацией объекта, то получится вернуть какую-то часть денег — примерно 80%»,— считает эксперт.

«Поскольку недвижимость является собственностью зарубежного инвестора, продажа может состояться только при условии одобрения сделки правительственной комиссией. Как правило, комиссия одобряет сделки с дисконтом до 60% к рыночной стоимости, а сам процесс одобрения может затянутся. С января этого года был набран большой пул заявок, поэтому некоторые продавцы ждут решения комиссии уже 5–6 месяцев. В связи с этим мы уверены, что собственник здания не будет торопиться с его продажей, а некоторое время понаблюдает за развитием событий, так как приобрести подобный объект снова в случае улучшения международных отношений ему будет крайне затруднительно. Значительными преимуществами объекта являются сочетание местоположения здания и высококачественного строительства. К потенциальным минусам можно отнести существующие планировки, но здание является объектом современной постройки, поэтому новый собственник сможет без проблем их изменить. Примерная рыночная стоимость объекта может достигать 1,5 млрд рублей. У нас достаточно много запросов на подобные объекты, поэтому мы уверены, что количество желающих выкупить недвижимость консульства с большим дисконтом будет велико»,— комментирует Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге.

Алла Михеенко