Опоздавшие с заявлением требований дольщики получат квартиры от обанкротившегося застройщика

Дольщикам разрешили претендовать на получение квартиры, даже если они заявят свои требования к обанкротившемуся застройщику уже после согласия фонда на достройку дома. Такое решение вынес Верховный суд РФ (ВС). Нижестоящие суды ранее постановили, что опоздавший гражданин в таком случае может получить лишь денежную компенсацию, но не жилье. ВС разъяснил, что при наличии зарегистрированного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) дольщика должны автоматически включить в реестр банкрота, чего не произошло по вине управляющего и недосмотру фонда, но последствия их ошибок нельзя перекладывать на граждан. Юристы поддерживают позицию ВС, отмечая, что подобные ситуации «носят массовый характер».

ВС разъяснил права дольщиков на получение квартир при банкротстве застройщиков. В марте 2021 года ООО «Строительная компания ЖБК-3» признали банкротом, и в декабре Владимир Дегтярев попросил включить в реестр дольщиков его требование о передаче двухкомнатной квартиры в недостроенном доме в Саратовской области. Он купил права требования за 1,78 млн руб. у предыдущего инвестора по ДДУ, уступка права была зарегистрирована в апреле 2020 года. Арбитражный управляющий (АУ) в январе 2021 года отказал гражданину, сославшись на пропуск срока для включения в реестр (два месяца с даты признания компании банкротом), и дольщик обратился в суд.

Арбитражный суд Саратовской области в июле 2022 года признал требование Владимира Дегтярева обоснованным, констатировав «отсутствие встречного предоставления со стороны застройщика». Апелляция же поддержала позицию управляющего, к которой присоединились федеральный фонд развития территорий (ФРТ) и фонд защиты дольщиков Саратовской области.

По мнению апелляции, если требование включено в реестр застройщика уже после принятия фондом решения о финансировании завершения строительства, то оно удовлетворяется «путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме».

Дело в том, что саратовский фонд в декабре 2021 года согласился достроить дом и в марте 2022-го суд передал ему права на землю застройщика вместе с обязательствами перед дольщиками по передаче квартир. Таким образом, счел суд, опоздавшие граждане могут претендовать лишь на денежные средства, но не на жилье. Кассация с этим решением согласилась.

Владимир Дегтярев и еще ряд дольщиков обратились в ВС, полагая, что при наличии ДДУ управляющий должен самостоятельно, без обращения граждан включать их требования о передаче квартир в реестр по данным из ЕГРН. Они настаивали, что право дольщика на получение жилья «не может быть поставлено в зависимость от того, выполнил управляющий свои обязанности или нет». Дело передали в экономколлегию ВС, которая поддержала дольщиков, отменив решения апелляции и кассации.

ВС сослался на постановление Конституционного суда РФ №34-П от 21 июля 2022 года, который объяснял, что процедура передачи имущества застройщика-банкрота представляет собой «реабилитационный план, направленный на завершение строительства дома и передачу дольщикам в натуре помещений в этом доме». При этом в ст. 201.4 закона о банкротстве есть упрощенный порядок, при котором требования дольщиков, имеющих ДДУ, включаются управляющим в реестр самостоятельно по сведениям из ЕГРН, указала коллегия. А позднее при передаче недостроя фонду можно запросить у дольщика документы об оплате жилья и в случае их непредставления исключить его требование из реестра.

Фонды здесь выступают формой «использования публичных финансовых ресурсов» для содействия дольщикам «в разрешении кризисной ситуации», подчеркнул ВС.

В связи с этим они должны были «проявить должную осмотрительность и установить, что реестр сформирован АУ с нарушением — в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ». Дольщик не должен страдать от «негативных последствий бездействия управляющего» и «последствий неосмотрительности фондов», признала коллегия. К моменту, когда фонд согласился достраивать объект, требование Владимира Дегтярева уже должны были включить в реестр, а фонд обязан передать ему квартиру после завершения строительства, заключил ВС, оставив в силе решение первой инстанции.

Обычно для включения в реестр нужно подать заявление в двухмесячный срок, но в данном случае это «является правом, а не обязанностью кредитора-дольщика, поскольку ДДУ регистрируются в Росреестре и сведения об этом доступны управляющему», отмечает управляющий партнер юркомпании «Кочерин и Партнеры» Владислав Кочерин. Здесь ситуация осложнилась тем, что «формально спор о включении требования дольщика в реестр рассмотрен за пределами срока», а «прямых указаний на такие случаи в законе не содержится», указывает партнер Guskov & Associates Игорь Гуськов.

У старшего юриста КА «Регионсервис» Андрея Орлова «позиция фонда вызывает вопросы, учитывая цели его деятельности», но ВС «исправил ситуацию в пользу потребителя, защитив слабую сторону». Он согласен с тем, что ошибки управляющего не могут быть переложены на дольщиков. Тем более что на момент утверждения решения о достройке и «фонд, и управляющий, и суд уже знали, что дольщик есть и просится в реестр», добавляет руководитель «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Он обращает внимание, что банкротство застройщика инициировал «Дом.РФ» (через него фонд выплачивает дольщикам денежные компенсации) и управляющего выбирал он же, поэтому, «вероятно, АУ может подыгрывать фонду, уменьшая количество квартир, которые после достройки дома нужно будет передать дольщикам».

Младший партнер юргруппы «Яковлев и Партнеры» Денис Крауялис подчеркивает, что ситуация, когда дольщики вынуждены включаться в реестр через суд, несмотря на обязанность управляющего делать это автоматически по ДДУ, «не единична и скорее носит массовый характер». В связи с этим юрист приветствует позицию ВС, которая должна дисциплинировать управляющих, а также не позволять фонду «уклоняться от принятия обязательств» по передаче квартир перед дольщиками, не включенными в реестр застройщика не по своей вине.

Екатерина Волкова, Анна Занина