Александр Ситников, руководитель финансово-экономического управления «Главстроя»

Об интересе застройщиков к выпуску ЦФА и ограничениях инструмента “Ъ” рассказал руководитель финансово-экономического управления «Главстроя» Александр Ситников.

— Как вы оцениваете свой опыт размещения ЦФА? Сколько инвесторов участвовало в приобретении ваших выпусков?

— Для «Главстроя» выпуски являются тестовыми и направлены на отработку внутренних процессов в части управленческого, бухгалтерского и налогового учета.

На платформах Сбербанка и Альфа-банка было два выпуска ЦФА на 10 млн руб. каждый, один из которых уже погашен, а другой будет погашен в сентябре. Инвесторами выступили сторонние компании, банки, физические лица.

— Почему вообще ЦФА могут быть интересны застройщикам?

— Сейчас девелоперы могут рассматривать ЦФА в трех направлениях. Во-первых, их использование в виде дисконтных облигаций (денежных требований) имеет множество преимуществ для девелоперов жилой недвижимости, рассматривающих возможность дополнительного привлечения инвестиций.

В частности, это отсутствие жестких требований к эмитентам со стороны платформ по сравнению с биржей и банковскими кредитами, меньшие затраты и оперативность размещения платформами решения. В то же время доступность цифровых платформ и простота регистрации на них помогают проводить сделки по покупке ЦФА в короткие сроки.

Во-вторых, ЦФА в виде цифровых квадратных метров могут выпускать застройщики или материнская компания. Они имеют минимальную фиксированную доходность и дополнительную доходность за счет роста стоимости недвижимости.

Формула расчета дополнительной доходности привязывается к публичным данным о фактических сделках в проекте или группе проектов, сроки погашения привязываются к дате ввода в эксплуатацию. По сути, инвесторы разделяют отраслевые риски и риски эмитента с банком, осуществляющим проектное финансирование строящегося проекта.

В-третьих, ЦФА могут быть в виде коллективных инвестиций на покупку недвижимости на начальной стадии строительства. Такие инструменты позволяют сформировать доходность за счет роста рынка недвижимости и строительной готовности. Эмитентом может выступать как юрлицо из группы застройщика, так и сторонняя управляющая компания. Для застройщика данный вид ЦФА позволяет увеличить объем поступлений на эскроу-счета за счет формирования дополнительного канала продаж.

— Какие ограничения по сравнению с другими инструментами имеют ЦФА?

— Допуск физических лиц в качестве неквалифицированных инвесторов может состояться в четвертом квартале 2023 года. Следовательно, только в 2024 году можно будет оценить эффект от использования ЦФА для застройщиков.

Интервью взяла Дарья Андрианова