Мэрия опоздала в школу
Суд не нашел оснований заставлять девелопера выполнять обязательства по строительству соцобъектов
Мэрия Уфы проиграла в споре с компанией «Агидель-инвестстрой» (принадлежит депутату горсовета Уфы Филюсу Ишбулатову), которая возводит ЖК «Черника» в северной части города, по договору развития территории. Муниципалитет просил суд обязать застройщика заключить дополнительное соглашение с перечнем соцобъектов (пристрои к школе и детскому саду), которые «Агидель-инвестстрой» должен возвести за свой счет, а затем передать в муниципальную собственность. Застройщик в суде с требованиями мэрии не соглашался, указывая, в частности, на истечение срока исковой давности. Господин Ишбулатов назвал решение суда обоснованным и справедливым.
Филюс Ишбулатов убежден, что его компания не должна возводить социальные объекты в Черниковке
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Арбитражный суд Башкирии отказал мэрии Уфы в удовлетворении требований к ООО «Специализированный застройщик “Агидель-инвестстрой“», которое по договору развития территории возводит ЖК «Черника» в квартале, ограниченном Кремлевской, Борисоглебской и Кольцевой улицами. Застройщик получил право заключить контракт стоимостью 9,4 млн руб. по итогам аукциона. По его условиям компания была обязана снести 25 жилых домов и при необходимости — иные объекты, обосновав решение проектом планировки и межевания.
Согласно проекту планировки территории, в квартале было решено построить десять жилых высоток. По данным информационной системы Нашдом.рф, в настоящее время четыре дома сданы, один строится.
Заключенный в июне 2015 года договор предусматривал, что мэрия и инвестор в течение двух месяцев после принятия проектов планировки и межевания территории утвердят перечень объектов социальной инфраструктуры, которые затем застройщик передаст городу. Мэрия согласовала планировочную документацию в марте 2017 года, предусмотрев в ней расширение территории школы №79 за счет сноса металлических гаражей, в результате чего вместимость общеобразовательного учреждения должна была увеличиться до 1,1 тыс. мест (вместимость школы 646 детей, в настоящее время в ней учатся 663 ребенка). Также в проект включили возведение пристроя к детскому саду и размещение групп кратковременного пребывания в одном из жилых домов.
ООО «Специализированный застройщик “Агидель-инвестстрой“» зарегистрировано в Уфе в 2003 году. Бенефициаром является депутат горсовета Уфы Филюс Ишбулатов. В 2022 году прибыль компании составила 231,5 млн руб. при выручке 208,6 млн руб.
В ноябре 2019 и в марте 2022 года мэрия предлагала застройщику заключить допсоглашение к договору развития территории, однако «Агидель-инвестстрой» отказался подписать документ. В мае 2022 года муниципалитет подал иск к застройщику.
Ответчик просил отказать городу в связи с пропуском срока исковой давности. Представитель мэрии в суде просил удовлетворить заявленные требования, отмечая, что на этапе проведения аукциона и заключения договора было невозможно определить объемы нового жилья и увеличившуюся нагрузку на соцобъекты в квартале, а стоимость контракта не включала инвестиции в реконструкцию школы и детских садов.
Суд указал, что на момент разрешения спора земельные участки для реконструкции образовательных учреждений не могут рассматриваться как свободные от прав третьих лиц и, соответственно, их нельзя передать застройщику ни в аренду, ни в собственность без торгов. Кроме того, мэрия пропустила срок исковой давности.
В мэрии Уфы не исключают, что будут обжаловать решение суда в апелляционной инстанции. «В настоящее время вопрос обжалования указанного судебного акта находится в стадии принятия решения и будет разрешен в рабочем порядке»,— сообщили в пресс-службе администрации.
Филюс Ишбулатов сообщил «Ъ-Уфа», что считает решение суда обоснованным и справедливым. «Мы очень долго судились, убеждали, приводили доводы. Требовать что-либо сверх договора никто не имеет права»,— считает он.
Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева отмечает, что, если затраты на строительство социальной инфраструктуры становятся для застройщика неожиданными, это может привести к задержке сдачи жилых домов и даже признанию их «проблемными» объектами. Кроме того, стоимость возведения школ, детсадов и поликлиник увеличивает цену квадратного метра в новостройках. «Если на застройщика возлагаются такие затраты, то необходимо их заранее просчитывать и прописывать, чтобы застройщик включил их в финансовый план. С одной стороны, при комплексном развитии больших районов строить социальную инфраструктуру однозначно нужно, с другой — это всегда партнерство власти и застройщика, и оно должно быть четким, понятным, прозрачным и экономически целесообразным для застройщика»,— полагает госпожа Андреева.