«Внучка» кипрского офшора предлагает реанимировать в Сочи инвестпроект 2004 года

Застройщик «Интерком» (принадлежит кипрскому офшору) рассчитывает в судебном порядке изменить инвестиционный договор о строительстве бизнес-центра на месте снесенного кинотеатра «Спутник» в Сочи. Контракт был заключен в 2004 году, но не реализован даже наполовину. Спустя почти 20 лет инвестор подал иск к мэрии курорта с требованием пересмотреть предмет договора и разрешить строительство торгово-развлекательного комплекса (ТРК) вместо запроектированного 24-этажного делового центра. Арбитражный суд Краснодарского края в иске отказал. «Интерком» подал апелляционную жалобу. Юристы обращают внимание на сильно затянутые сроки реализации проекта.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрит жалобу ООО «Интерком» на решение кубанского арбитража, который отказал истцу в изменении условий инвестиционного договора о реконструкции советского кинотеатра «Спутник» в Сочи (Курортный проспект, 5). Сведения об этом опубликованы в картотеке арбитражных дел.

Как отмечено в материалах дела, истец просит администрацию Сочи изменить предмет инвестдоговора со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисными помещениями делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство торгово-развлекательного комплекса». По факту речь идет о создании многоуровневой парковки. Кроме того, «Интерком» просит изменить соотношение имущественных интересов сторон инвестконтракта (распределение площадей) и заменить сторону контракта с МБУ «Центр культуры и кино Сочи» на администрацию города (как учредителя МБУ).

Согласно информации сайта Градостроительного совета Сочи, здание некогда востребованного кинотеатра «Спутник» снесли по инвестиционному соглашению, заключенному в 2004 году между городом и ООО «Интерком». Застройщик планировал построить 24-этажный бизнес-центр с кинозалом на 550 мест и парковкой к 2009 году. От проекта отказались после того, как стало известно, что в этом месте протекает подземная река, не позволяющая возводить подобные конструкции. В период проведения Олимпиады на месте снесенного «Спутника» появилась открытая парковка. В 2021 году местные СМИ сообщали, что парковку закрыли.

В исковом заявлении «Интрекома» отмечено, что компания не смогла выполнить условия инвестдоговора из-за того, что неоднократно изменялись Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории Сочи: в декабре 2009 года земельный участок был отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования, через год объект попал в зону особой архитектурно-планировочной организации территорий, где, согласно «олимпийскому закону», запрещалось капитальное строительство после 2013 года. После проведения зимней Олимпиады 2014 году истцу в продлении разрешения на строительство было отказано на другом основании: в зоне ОД-2 нельзя строить здания выше 30 м. В соответствии с вновь принятыми ПЗЗ земельный участок оказался в зоне ОЦ-1 (жилая и общественно-деловая зона), где величина максимальной застройки составляет 40%, высота здания — 12 м.

Осенью 2022 года департамент инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства администрации Сочи отказал обществу во внесении изменений в заключенный инвестиционный договор в связи с тем, что мэрия не является стороной этого контракта. Арбитражный суд края также счел, что иск адресован не надлежащему ответчику.

Кроме того, суд пришел к выводу, что при варианте изменений инвестиционного договора, предложенном истцом (многоуровневая стоянка транспортных средств), не будет создан объект муниципального значения — кинотеатр на 550 посадочных мест взамен снесенного «Спутника». В итоге в иске было отказано полностью.

Руководитель практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова, анализируя спор, говорит, что позиция ответчика кажется «более правильной».

«Обращают на себя внимание колоссально затянутые сроки реализации инвестиционного проекта (с 2004 года). При этом какие-либо активные действия со стороны администрации — изменения территориальной зоны и установления иных ограничений — были произведены после окончания действия разрешения на строительство, выданного инвестору. Учитывая, что строительство может быть осуществлено на земельном участке только в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования, возведение какого-либо объекта должно коррелироваться с указанными выше документами»,— поясняет юрист.

По мнению управляющего партнера Zharov Group Евгения Жарова, у компании «Интерком» есть основания для обжалования решения краевого арбитража в суде вышестоящей инстанции при устранении определенных материальных и процессуальных ошибок: «Истцу следует представить доказательства, что Центр культуры и кино Сочи подлежит замене на ответчика в соответствии с одним из предусмотренных главой 24 ГК РФ способов с учетом того, что ответчик против такой замены возражает. Стоит отметить, что судебная практика по данным основаниям имеется достаточно обширная».

Связаться с руководством «Интеркома» по указанным в открытых источниках телефонам не удалось. В мэрии Сочи на запрос «Ъ-Кубань» с просьбой рассказать, как город планирует осваивать участок под бывшим кинотеатром «Спутник», оперативно не ответили.

Наталья Решетняк

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram