Сегменты

С января по июнь на рынок Петербурга вышло около 1100 юнитов в апарт-отелх, преимущественно в небольших комплексах проектным объемом до 80 лотов. К крупным объектам относятся сервисный апарт-отель «Вольта» и комплекс несервисных апартаментов Zen Garden. Основной объем рынка апартаментов продолжают формировать сервисные лоты: с января по июнь в продажу вышло пять апарт-отелей на 615 юнитов. Однако за год их доля в структуре предложения снизилась на 19 п. п., составив 2847 штук. Это связано с высоким спросом на этот формат апартаментов, а также с существенным увеличением объема предложения несервисных лотов.

Такие данные приводит NF Group. По данным компании, в первом полугодии 2023 года объем предложения на рынке апартаментов Санкт-Петербурга увеличился на 19% к значению аналогичного периода прошлого года и составил более 5000 юнитов. «И несмотря на то, что основной объем рынка апартаментов продолжают формировать сервисные комплексы, наибольший прирост предложения демонстрирует несервисный формат апартаментов: благодаря новым проектам предложение в нем увеличилось в 13 раз по количеству юнитов в сравнении с первым полугодием 2022 года»,— говорят в NF Group. В компании подсчитали, что в Петербурге количество комплексов несервисных апартаментов за год увеличилось с 5 до 18.

В компании Maris сообщили, что по состоянию на конец июля 2023 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывает 110 проектов на 33 891 юнит. Как говорят в Maris, весь объем нового ввода пришелся на второй квартал текущего года: введены в эксплуатацию шесть проектов и завершена третья очередь проекта Valo. Относительно показателя аналогичного периода прошлого года объем ввода в сегменте сократился на 55%. Самими крупными проектами, обеспечившими максимальный вклад в прирост нового предложения на рынке в анализируемом периоде, стали Valo Business 4* и We&I Ramada by Vertical.

Как говорят в Maris, по состоянию на конец первого полугодия на стадии строительства находились комплексы апартаментов на 15 559 юнитов (более 650 тыс. кв. м). Апартаменты комфорт-класса занимают наибольшую долю в структуре рынка. По сравнению с бизнес-классом и элитой они более масштабны по количеству юнитов. По объему введенных объектов лидируют Московский, Выборгский, Василеостровский и Фрунзенский районы города. По числу строящихся — Невский, Московский, Красногвардейский и Приморский.

На второе полугодие 2023 года анонсирован ввод в эксплуатацию 2,9 тыс. юнитов в 15 комплексах. Не исключено, что завершение некоторых проектов перенесется на 2024 год, считают аналитики Maris. В январе — июне 2023 года в Петербурге было продано 874 апартамента, что на 51% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Как посчитали в Maris, рост средней запрашиваемой цены апартаментов на рынке Санкт-Петербурга в первом полугодии 2023 года составил 6,4% по отношению к аналогичному показателю второго полугодия 2022 года. В годовом выражении средняя стоимость на рынке увеличилась на 15%.

Совершенно иную картину дают аналитики NF Group. По их данным, по итогам июня 2023 года наблюдалось снижение средних цен: в формате сервисных апартаментов они уменьшились на 9% к значению первого полугодия 2022 года, в формате несервисных — на 24%, в формате элитных апартаментов — на 20%. Единственным форматом, продемонстрировавшим прирост цен, стал рекреационный (+2%).

«Основной объем рынка апартаментов продолжают формировать сервисные лоты: с января по июнь в продажу вышло пять апарт-отелей на 615 юнитов. Однако за год их доля в структуре предложения снизилась на 19 п. п., составив 2847 штук. Это связано с высоким спросом на этот формат апартаментов, а также с существенным увеличением объема предложения несервисных лотов»,— отмечают в NF Group.

Наибольший прирост предложения продемонстрировал несервисный формат апартаментов: благодаря выходу новых объектов предложение увеличилось в 13 раз по количеству юнитов в сравнении с первым полугодием 2022 года. Так, в продажу вышло шесть апартаментных комплексов несервисного формата, которые пополнили объем предложения на 343 лота, до 1685 штук. Сейчас на рынке экспонируется рекордное количество объектов — 18 штук, тогда как еще в 2022 году их было всего пять.

Формат рекреационных и элитных апартаментов пополнялся менее активно, главным образом за счет вывода очередей в уже реализуемых проектах. Объем рекреационных апартаментов в экспозиции сократился на 53%, до 405 штук, а элитных увеличился в два раза, до 134 штук, приводят данные в NF Group.

По итогам июня 2023 года преимущественно наблюдалось снижение средних цен предложения по сегментам. В формате сервисных апартаментов отрицательная динамика составила 9% к значению первого полугодия 2022 года (249 тыс. рублей за квадратный метр), в формате несервисных — 24% (243 тыс. рублей). Цена элитных апартаментов относительно прошлого аналогичного периода сократилась на 20%, до 649 тыс. рублей за квадратный метр. Средние цены рекреационных апартаментов в первом полугодии 2023 года, наоборот, увеличились на 2%, до 321 тыс. рублей за квадратный метр.

На динамику средних цен повлияло как снижение стоимости лотов застройщиками в ответ на охлаждение покупательской активности, так и сокращение в продаже студий, которые, как правило, имеют более высокую цену за квадратный метр. Кроме этого, по итогам полугодия в продажу вышли небольшие проекты, в том числе в формате реконструкции, с более низкими, чем в среднем в сегментах, ценами.

Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group, отмечает, что до конца 2023 года ожидается увеличение объема предложения в Санкт-Петербурге. «Однако изменения в законодательстве, в том числе планирующийся возврат НДС при реализации апартаментов по договору долевого участия и возможный отказ от присвоения жилого статуса апартаментам, могут корректировать темпы дальнейшего развития рынка и влиять на ценовую политику застройщиков»,— резюмирует он.

Глеб Журавлев