Где арендаторы находят большие офисы и как девелоперы отвечают на дефицит предложений

На московском рынке качественной офисной недвижимости больше года наблюдается дефицит предложения крупных блоков от 5 тыс. кв. м в аренду и на продажу. Совсем ограниченным является предложение от 15 тыс. кв. м единым объемом. Моральное устаревание бизнес-центров, построенных до 2014 года, где сосредоточен основной объем таких площадей, и нехватка готового предложения приводят к смещению спроса со стороны не только покупателей, но и арендаторов в строящиеся объекты.

Стратегические решения

По данным аналитиков STONE, за последний год число сделок с конечными пользователями в строящихся офисных центрах выросло более чем в два раза. Эксперты объясняют это дефицитом качественного готового предложения в масштабе от 5 тыс. кв. м. Наибольший интерес к такого рода сделкам проявляют компании сектора IT, промышленности, банки и государственные структуры.

Среди крупнейших сделок, прошедших в 2023 году, в CORE.XP отмечают приобретение VK бизнес-центра Skylight (49,2 тыс. кв. м). Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, добавляет, что на рынке аренды выделяются сделки Промсвязьбанка в «Балчуг плаза» (13,9 тыс. кв. м) и «Ренессанс страхование» в БП «Крылатские Холмы» (9,5 тыс. кв. м). IBC Real Estate приводит в пример приобретение мэрией Москвы башни Time (47 тыс. кв. м) в строящемся комплексе iCity и вспоминает о покупке металлургическим холдингом башни Tower A (14 тыс. кв. м) в составе офисного квартала STONE Towers.

Приобретая офис в строящемся бизнес-центре, компании делают вклад в собственное стратегическое развитие. «Кроме того, выбор объекта на стадии стройки для конечного покупателя — это еще и существенная экономия в сравнении с приобретением площадей в действующем бизнес-центре в среднем в полтора раза. По предварительным итогам восьми месяцев 2023 года общая площадь приобретенных зданий и крупных блоков от 7 тыс. кв. м представителями российского бизнеса составила 226 тыс. кв. м, что уже почти в три раза превышает объем таких сделок за весь 2022 год»,— рассказывает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Не только центр

При этом популярностью пользуются не только центральные объекты. Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP, отмечает, что в текущем году 73% новых сделок купли-продажи пришлось на зону ТТК—МКАД.

Делая выбор в пользу бизнес-центра вне старого центра, компании тем не менее не готовы на компромиссы с точки зрения транспортной ситуации и инфраструктуры. Покупка или долгосрочная аренда большого офиса в новом объекте для них — возможность улучшить занимаемое офисное пространство, считает Екатерина Белова.

Выбор ограничен

Однако с учетом рекордного уровня деловой активности даже в строящихся зданиях постепенно вымываются подходящие предложения для крупных компаний. «В общем объеме предложения в строящихся проектах класса А в Москве доля крупных блоков не превышает 25%»,— подчеркивают в IBC Real Estate. Мария Зимина отмечает, что наибольший портфель проектов класса А сосредоточен у STONE: компания строит и реализует сегодня шесть бизнес-центров данной категории — это порядка 345,4 тыс. кв. м офисов.

В STONE подтверждают, что крупные блоки действительно пользуются высоким спросом, поэтому для покупателей доступны такие варианты сразу в нескольких проектах девелопера со сроком готовности 2024–2027 годы. Например, в STONE Ленинский — одном из первых качественных офисных объектов на Ленинском за последние десять лет — предлагается блок площадью 5 тыс. кв. м. «Рядом со строящимся бизнес-центром уже расположены штаб-квартиры Сбербанка и «Роснано», а также строится штаб-квартира «Яндекса», что формирует деловой статус района и создает правильную среду для будущих резидентов»,— отметила заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева.

Еще один новый столичный деловой коридор также осваивается STONE. В STONE Дмитровская, первом бизнес-центре класса А в локации м. «Дмитровская», для покупки доступен блок 7 тыс. кв. м. Бизнес-центр расположен между Ленинградским проспектом и Дмитровским шоссе, в 2 км от ТТК, что позволит будущим резидентам комфортно выстраивать деловые связи.

«Учитывая интерес резидентов, которые предпочитают оставаться в привычных почти центральных локациях, в бизнес-центре STONE Савеловская, рядом с которым ведется строительство новых офисных и жилых объектов, что обеспечит будущих резидентов новыми деловыми связями, предлагаются площади до 11 тыс. кв. м. А в Tower D, самой ожидаемой башне в составе квартала STONE Towers на “Белорусской“, представлены офисы до 8 тыс. кв. м»,— поделилась Виктория Васильева. Кроме того, в портфеле девелопера представлено офисное здание STONE Курская площадью 15 600 кв.м в активной стадии строительства под штаб-квартиру крупной компании.

Совершенно новый проект STONE представил в сентябре: он расположен в районе Ходынского поля. Мария Зимина отмечает, что сегодня он претендует на статус нового делового коридора: «Хорошо развитая инфраструктура, сложившаяся застройка и удобная транспортная доступность обеспечивают району Ходынского поля востребованность со стороны потенциальных арендаторов».

В новом офисном квартале STONE Ходынка также представлены крупные блоки, в частности офисное здание площадью 19 тыс. кв. м, а также блоки от 5 тыс. кв. м. В CORE.XP отмечают, что офисы в проекте будут востребованы со стороны частных покупателей, учитывая потенциал развития деловой составляющей в локации и, как следствие, рост ликвидности актива.

Консультанты рынка недвижимости оценивают покупку крупных офисных блоков компаниями не только как вклад в свое развитие, но и выгодную инвестицию. «Высокий спрос позволяет девелоперам стабильно повышать цены: за последний год цена 1 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А в Москве выросла в среднем на 15%. При этом в единичных проектах — STONE Towers, STONE Ленинский, iCity — рост цены составил от 30% до 50%. Таким образом, у покупателей сохраняются ликвидный актив и возможность при необходимости скорректировать выбранную стратегию приобретения»,— заключает Екатерина Белова.

СТОУНХЕДЖ АО

Реклама