Как ужесточение условий льготного кредитования повлияет на рынок новостроек

Повышение с сентября минимального размера первоначального взноса с 15% до 20% по программе льготной ипотеки с господдержкой по ставке 8% годовых всколыхнуло рынок новостроек. Застройщики опасаются потерять значительную часть покупателей, ведь во втором квартале 2023 года у 63% заемщиков, приобретающих строящееся жилье, первый взнос по ипотеке составлял менее 20%. Ужесточением условий льготной ипотеки власти рассчитывают отсечь ненадежных заемщиков. Однако, предупреждают эксперты, эффект может быть противоположным.

Власти урезают рекорды

В августе 2023 года граждане взяли рекордное число ипотечных кредитов с декабря 2013-го. По подсчетам Frank RG, российские банки в прошлом месяце выдали более 216,5 тыс. таких займов на общую сумму 860,3 млрд руб. Относительно июля общий объем выдач вырос на 32%, а количество — на 28%. Из них, ожидает ЦБ, более 450 млрд руб. сформируется за счет выдачи ипотеки по льготным программам, включая стандартную под 8% годовых, семейную, дальневосточную и другие.

Прирост темпов ипотечного кредитования наблюдается на протяжении всего года. Темпы роста выдачи ипотеки в России в апреле—июне текущего года ускорились до 7% с 4,2% в первом квартале, что свидетельствует о признаках ее перегрева, говорится в аналитическом обзоре банковского сектора Центробанка. По мнению регулятора, одной из причин такого ускорения стал рост инвестиционного спроса на фоне снижения курса рубля.

Всего во втором квартале объем выдачи ипотеки составил 1,8 трлн руб., что на 39% выше показателей первого квартала. При этом, указывает ЦБ, более активно росли выдачи в сегменте готового жилья. В этом сегменте рост составил 46% по сравнению с началом года, достигнув 1,1 трлн руб. Выдачи ипотеки на строящееся жилье, практически полностью обеспеченные господдержкой, выросли на 29%, до 0,6 трлн руб.

Тем не менее власти решили ограничить выдачу ипотеки именно на новостройки, где действует программа льготного кредитования по ставке до 8% годовых. 12 сентября правительство РФ увеличило минимальный первоначальный взнос в рамках программы льготной ипотеки с 15% до 20% и сократило величину субсидии банкам. «Когда ключевая ставка растет (в сентябре ЦБ поднял ее до 13%.— “Ъ”), бюджет платит больше, и банки зарабатывают значительно больше»,— пояснил директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков.

Еще несколько месяцев назад стало в целом понятно, что льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее пора прижимать. Сейчас на рынке наблюдаются несбалансированность и продолжающееся увеличение цен. По данным Dataflat.ru, в августе нынешнего года цены на новостройки Москвы и Подмосковья выросли на 19% год к году, до 300 тыс. руб. за кв. м. Изменение параметров льготной ипотеки должно помочь сбалансировать рынок и снизить риски роста цен, которые дополнительно увеличились на фоне ускорившихся темпов ипотечного кредитования.

Снижение премии банков, выдающих ипотеку по госпрограмме к ключевой ставке при расчете субсидии, могло бы сократить расходы Минфина по данным программам и привести ставки к уровню, установленному этими программами, поясняет управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Правда, признает он, аналогичного эффекта можно добиться, повысив ставку по льготной ипотеке напрямую.

Игла льготной ипотеки

Сегодня льготная ипотека остается основным драйвером спроса на рынке новостроек, отмечает директор по развитию партнерских продаж и ипотечных продуктов ГК «Пионер» Юрий Никитчук. Он напоминает, что по льготным программам проходит наибольшее количество сделок в новостройках.

К примеру, в ГК «Родина» льготная ипотека со ставками до 8% формирует примерно 44% от общего числа ипотечных сделок, говорит совладелец компании Владимир Щекин. Впервые за всю историю рынка недвижимости Крыма доля продаж новостроек с помощью ипотеки сейчас достигла максимальных показателей: она доходит до 90% и в основном приходится на господдержку, отмечает замдиректора по маркетингу ГК «Монолит» Михаил Баденко. У «Главстрой Регионы» в 2023 году доля сделок с привлечением льготной ипотеки составила 49,4%, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. В ГК «Гранель» на продажи новостроек с ипотекой по программе «Ипотека с господдержкой» приходится 45% всех сделок, сообщила руководитель отдела ипотечного кредитования компании Татьяна Боева. Доля сделок с привлечением льготных кредитов на московском первичном рынке, по словам коммерческого директора компании Optima Development Дмитрия Голева, превышает 50%.

С учетом роста спроса на новостройки этим летом это существенная доля покупателей. Так, в Москве и Подмосковье, по данным Dataflat.ru, в августе 2023 года застройщики продали 853 тыс. кв. м, что на 56% больше год к году и на 36% больше по сравнению с июлем 2023-го. На это повлияло ослабление курса рубля, поясняет заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Исторически, когда курс валют повышается, люди начинают скупать квартиры, добавляет он. Впрочем, прогнозирует топ-менеджер, сентябрь—октябрь вряд ли повторит показатели августа.

Увеличение минимального размера первоначального взноса до 20% может отсеять часть покупателей, еще часть будет ожидать снижения ставок и более комфортных условий, опасается вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Не у всех клиентов есть возможность накопить на первоначальный взнос в размере 20%, отмечает первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. По данным Центробанка, в апреле—июне 2023 года в ипотечных кредитах на новостройки 63% приходится на займы с первоначальным взносом менее 20%. Эта цифра, подчеркнул регулятор, включает выдачи как по льготным программам, так и по рыночным условиям.

Само по себе повышение первоначального взноса по льготной ипотеке не окажет охлаждающего влияния на рынок, ведь разницу в несколько сотен тысяч рублей часть покупателей «доберет» при помощи потребительского кредита, считает директор департамента недвижимости ЦДС Сергей Терентьев. Повышая минимальный первоначальный взнос, ЦБ пытается избежать «плохих» кредитов, то есть исключает ненадежных заемщиков, полагает Искандер Юсупов. Но в то же время, продолжает он, чтобы оформить ипотеку, клиенты зачастую берут потребительский кредит на первый взнос, что в целом «немного рушит логику ЦБ».

Чтобы снизить сумму ежемесячного платежа, еще больше заемщиков будут брать кредиты на максимально возможный срок, считает Татьяна Боева. В меньшей степени изменения условий по ипотеке с господдержкой затронет покупателей новостроек бизнес-класса и элитных проектов из-за высокой стоимости недвижимости в Москве, значительно превышающей лимит ипотеки по господдержке в 12 млн руб., отмечает директор по продажам ГК «Мангазея» Федор Ушаков.

Чтобы удержать спрос на новостройки после повышения минимального первого взноса, девелоперы будут искать альтернативные варианты для стимулирования продаж, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Повышение минимального первоначального взноса приведет к перераспределению спроса в другие программы и расширению списка ипотечных программ, субсидируемых застройщиками, соглашается директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

С конца 2022 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина пыталась ограничить субсидируемую ипотеку от застройщиков по «околонулевым ставкам», ужесточая для банков условия выдачи таких кредитов. Из-за резкой риторики регулятора многие девелоперы свернули такие программы, однако уже к концу лета они вновь начали появляться среди предложений игроков. К примеру, ГК «Лидер групп» предлагает рассрочку со ставкой от 1% на период строительства объекта. ГК А101 предлагает ставку 1,1%, ГК ЛСР — 0,01% в рамках семейной ипотеки и IT-программы, ГК «Самолет» — 0,01% также по семейной ипотеке. Коммерческий директор «Риверхауса» Алексей Шаров напоминает, что в цену квадратного метра уже заложена эта «субсидия», поэтому в итоге экономии может и не быть, если сравнивать с ипотечными продуктами по коммерческой ставке.

Впрочем, сейчас девелоперам могут возникнуть проблемы при финансировании таких программ. Из-за повышения ставки ЦБ проектное финансирование для застройщиков подорожает, и субсидировать собственные программы будет экономически нецелесообразно, считает коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш.

Еще одной программой, которую усилят девелоперы, может стать траншевая ипотека, когда сумма кредита выплачивается несколькими траншами, полагает Дмитрий Голев. Обычно часть суммы покупатель вносит в момент покупки, а другую часть — после завершения строительства. Однако, напоминает Павел Лепиш, такая программа тоже не позволяет наполнять эскроу-счета и способствовать снижению ставки проектного финансирования, из-за чего становится невыгодной застройщику.

Переток на вторичный рынок

Из-за повышения минимального первого взноса при покупке строящегося жилья в ипотеку часть покупателей переориентируется на вторичный рынок, где можно сделать взнос от 10%, считает директор по развитию ГК «Жилой квартал» Эдуард Самигуллин. Однако он полагает, что заградительным барьером для большого перетока покупателей с первичного рынка на вторичный станут гораздо более высокие ставки по ипотеке — 14–15%. К тому же небольшая ставка намного важнее для покупателя, чем размер первоначального взноса, добавляет Владимир Щекин. Чтобы покупатели, интересующиеся новостройками, переориентировались на покупку готового жилья, продавцы вторичных квартир должны сильно демпинговать, напоминает господин Самигуллин.

Ставка на ипотеку во вторичном рынке всегда выше из-за более высоких рисков по таким объектам, отмечает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования Альфа-банка Анастасия Якупова. К тому же, продолжает она, разница в платежах по стандартной ставке вторичного рынка к льготной ипотеке на новостройки в среднем может составить до 20 тыс. руб. в месяц, что ощутимо для заемщиков. И это даже несмотря на то, что квадратный метр в новостройках дороже в некоторых случаях на 40%, чем в аналогичном объекте в сегменте готового жилья, добавляет зампредседателя правления Абсолют-банка Антон Павлов. Первичный и вторичный рынки будут развиваться обособленно, но друг без друга они не существуют, резюмирует Павел Лепиш.

Дарья Андрианова