Смогут ли льготные кредиты на жилье остановить отток населения

Власти, запуская в августе арктическую ипотеку с субсидируемыми ставками по аналогии с дальневосточной, рассчитывают, что таким образом у жителей северных широт появится доступ к дешевым кредитам для улучшения своих жилищных условий. По задумке чиновников это должно остановить отток населения из регионов, находящихся в арктической зоне. Однако девелоперы, судя по всему, пока не торопятся выходить на эти рынки. Низкие объемы строительства жилья, наблюдаемые там сейчас, связаны с высокой себестоимостью, что для многих застройщиков, привыкших к высокой маржинальности проектов, не особо и выгодно.

«В каждой поездке в арктические регионы люди нам задавали вопрос о распространении механизма льготной дальневосточной ипотеки на Арктику»,— заявлял в мае министр по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексей Чекунков. Тогда он говорил, что совместно с Минфином разрабатываются механизмы распространения для жителей регионов арктической зоны дальневосточной ипотеки по льготной ставке под 2% годовых, которую могут получить молодые семьи. Уже в августе федеральное правительство приняло решение распространить арктическую ипотеку по аналогии с дальневосточной.

Арктическая зона охватывает девять регионов, из них четыре входят в нее полностью — это Мурманская область, Ненецкий и Ямало-Ненецкий АО, Чукотский АО, еще пять — Карелия, Архангельская область, Республика Коми, Красноярский край и Якутия — частично. В двух регионах, входящих в этот пояс, в Якутии и на Чукотке, уже действует дальневосточная ипотека.

В арктической зоне, судя по официальной статистике, проживают около 2,5 млн человек. Крупные города в этом поясе — Архангельск (около 350 тыс. человек), Мурманск (300 тыс.), Северодвинск и Норильск (по 180 тыс. человек). По данным последней переписи населения, среднее домохозяйство в этих регионах, как, впрочем, по всей стране, состоит из 2,2 человека. Таким образом, в Арктике может проживать около 1,1 млн семей.

Ситуация с демографией в целом в стране сложная, однако в Арктике эта проблема усугубляется серьезным оттоком населения в другие российские регионы. Запуская для них программу льготной ипотеки, власти рассчитывают, что миграция жителей снизится и жизнь в этих регионах станет более комфортной. Ипотека под 2% простимулирует не только спрос, но и, как считает Алексей Чекунков, «приход новых застройщиков в Арктику и при этом не раскачает цены на рынке жилья».

Спрос есть, а строек мало

Потенциальный платежеспособный спрос на квартиры в новостройках в арктической зоне довольно высок. С одной стороны, из-за традиционно низких объемов нового строительства в этих регионах жилой фонд обновляется низкими темпами. С другой, средняя заработная плата во многих регионах этого пояса на 40–50% выше среднероссийского уровня — около 110 тыс. руб. в месяц. По разным оценкам, при среднедушевом доходе жителей Арктики около 554 тыс. семей, живущих в этом поясе, могут взять ипотеку для покупки квартиры в новостройке средней площадью 50 кв. м даже при существующих на первичном рынке льготных программах, включая семейную ипотеку. При этом платеж по ипотеке для этих семей при текущих ценах на рынках этих регионов составлял бы в среднем 30–35% от ежемесячного дохода.

Например, по оценкам участников рынка, самое большое число семей, которые могут позволить себе взять ипотеку, живут в Мурманской области — около 189 тыс. В Ямало-Ненецком АО этот показатель достигает 144 тыс. семей, в Архангельской области — примерно 105 тыс. семей.

Впрочем, при существующих льготных программах ипотеки жители Арктики не спешат за такими кредитами. По разным оценкам, в 2021–2022 годах в регионах, входящих в арктический пояс, выдавалось по 3–4 тыс. кредитов в год. Это примерно 0,5–1% от числа тех, кто может позволить взять себя ипотеку по действующим программам. Однако основной проблемой в этой части страны являются низкие темпы нового жилищного строительства.

Ежегодный ввод жилья во всех регионах арктической зоны составляет около 600 тыс. кв. м, из которых 340 тыс. кв. м — это многоквартирные дома, а 250 тыс. кв. м — индивидуальное жилищное строительство, следует из данных Единой информсистемы жилищного строительства (ЕИСЖС). Из этих же данных можно сделать вывод, что заметный прирост наблюдается только в Архангельской области. Ранее председатель правления группы «Аквилон» (также строит в Архангельске) Александр Фролов говорил «Интерфаксу», что по объемам строительства регион лидирует в арктическом поясе — в 2022 году там было введено 500 тыс. кв. м жилья.

По данным ЕИСЖС, помимо Архангельска объемы жилищного строительства в Арктике также формирует Ямало-Ненецкий АО (143 тыс. кв. м, или 2,8 тыс. квартир по итогам 2022 года) и Мурманская область, где объем строительства превышает 100 тыс. кв. м.

Без конкуренции

Новая программа по арктической ипотеке сможет решить проблему увеличения доли тех, кто может позволить себе купить новое жилье на заемные средства. По разным подсчетам, снижение ипотечной ставки до 2% годовых для жителей регионов, входящих в арктический пояс, потенциально позволит приобрести квартиры около 248 тыс. семей. Таким образом, с учетом тех, кто уже воспользовался другими льготными программами кредитования, включая ипотеку под 8% годовых или семейную ипотеку, общее число заемщиков может достичь 800 тыс. В ряде банков подсчитали, что с учетом текущего уровня проникновения льготной ипотеки в регионах Арктики потенциальный спрос на арктическую ипотеку может составить 6–7 тыс. кредитов в год. Этот прогноз основан на опыте дальневосточной ипотеки, после запуска которой число заемщиков увеличилось примерно на такую же величину.

Например, в Ненецком АО число семей, которые смогут улучшить свои жилищные условия за счет арктической ипотеки, может увеличиться на 18%, в Ямало-Ненецком АО — на 21%, в Мурманской области — на 42%. Заметный прирост ожидается в Красноярском крае — на 56%, на 66% — в Республике Коми. Впрочем, по прогнозам, самого большого роста стоит ожидать в Архангельской области (на 71%) и Карелии (на 113%). В этих двух регионах спрос на новое жилье смещен в сторону менее обеспеченных граждан, для которых ипотека по 2% годовых будет кстати, отмечают участники рынка. В то же время сейчас в Ненецком АО и Ямало-Ненецком АО около 70–80% жителей могут позволить себе ипотеку по действующим для всей страны льготным ипотечным программам.

Однако у этой ситуации есть и обратная сторона. Запуск арктической ипотеки позволяет сформировать спрос на квартиры в новостройках, однако вопрос вызывает достаточность текущего объема предложения. Небольшие по сравнению с другими регионами объемы строительства в арктической зоне связаны с высокой себестоимостью. Так, исходя из установленных Минстроем нормативов, затраты на строительство жилья в арктической зоне на 50–60% больше, чем в регионах в центральной части страны. Например, в Ямало-Ненецком АО затраты на строительство в 1,8 раза выше, чем в центре страны, в Ненецком АО и Мурманской области — в 1,6 раза, в Республике Коми и Архангельской области — в 1,5 раза. Сказываются сложные климатические условия, в некоторых случаях и логистические проблемы с ввозом необходимых стройматериалов, хотя это в меньшей степени.

К тому же сказывается отсутствие конкуренции на локальных рынках в арктической зоне. Например, по данным ЕИСЖС, в Мурманской области весь объем, находящийся сейчас в строительстве, реализует всего одна компания — «Арктикум». В Архангельской области на долю группы «Аквилон» приходится 49,22% всего строящегося в регионе жилья, или 245 тыс. кв. м, а на СМК — 11,56%, или 57 тыс. кв. м. В Карелии, где сейчас на стадии строительства находятся 172 тыс. кв. м, на «Баренц групп» приходится 31,86%, на КСМ — 23,63%.

Для застройщиков, привыкших работать на крупных региональных рынках недвижимости с большой рентабельностью проектов (в Москве, например, этот показатель может превышать 18%, по разным данным), высокая себестоимость строительства очевидно не ложится в их бизнес-модель. Поэтому у застройщиков федерального уровня никогда и не было стремления выйти в регионы арктического пояса. Также сложно в этих регионах компенсировать высокую себестоимость ростом цен на строящееся жилье в силу объективно небольшого спроса.

Для его поддержания застройщики, работающие в арктической зоне, предпочитают сейчас строить больше однокомнатных квартир, являющихся ликвидным активом. По данным ЕИСЖС, например, в Архангельской области из 11,45 тыс. квартир на этапе котлована почти 7 тыс. приходится на жилье небольшого размера, в Ямало-Ненецком АО — 1,23 тыс. из общего объема 2,73 тыс. Правда, такой перекос наблюдается и в целом по стране. Однако в Москве и Санкт-Петербурге такие квартиры покупаются зачастую в инвестиционных целях — для их дальнейшей сдачи в аренду. В Арктике же население предпочитает приобретать жилье в собственность, а не арендовать.

Льгота не панацея

Арктическая ипотека с субсидируемой ставкой 2% годовых очевидно подтолкнет спрос на рынках жилья в регионах, входящих в этот пояс. Однако нерешенная проблема с низкой конкуренцией среди застройщиков может привести к обратному эффекту — росту цен на рынке новостроек. Такая ситуация уже наблюдалось в Приморском, Хабаровская краях и других регионах Дальнего Востока после запуска дальневосточной ипотеки.

Впрочем, участники рынка полагают, что выход есть. По их мнению, решить проблему можно с помощью субсидирования затрат застройщикам на стройматериалы, обеспечения льготных ставок в рамках проектного финансирования. Однако далеко не факт, что за счет этих мер строительная активность в Арктике заметно возрастет. Потенциально это может произойти в Архангельской, Мурманской областях и Ямало-Ненецком АО. В других регионах скорее можно ожидать оживления индивидуального жилищного строительства.

Более того, в нынешней ситуации с экономикой и бюджетного дефицита рассчитывать на дополнительные меры господдержки застройщикам особо не приходится. Хотя, как показывает опыт Дальнего Востока, стимулирование спроса за счет льготной ипотеки и рост цен сделали регионы этого федерального округа интересными для крупных девелоперов, которые стали наращивать портфель своих проектов. В результате на Дальнем Востоке общий объем строительства многоквартирных домов к концу 2022 года достиг 4,5 млн кв. м, что вдвое больше, чем по итогам 2020-го.

Что же касается оттока населения из арктической зоны, то, как показывает опыт дальневосточной ипотеки, действие льготных кредитов может лишь замедлить его, но полностью остановить — едва ли.

В 2021–2022 годах убыль населения из регионов Дальнего Востока составила около 25 тыс. человек в год. Это лишь немногим меньше 28 тыс. в год — такой показатель был в 2016–2019 годах. По разным оценкам, в 2020–2022 годах из арктической зоны в другие регионы страны переехало около 20 тыс. человек. Очевидно, что россияне переезжают из региона в регион из-за совокупности факторов, среди которых и климатические проблемы, и развитие инфраструктуры, и возможности для получения качественного образования и хорошо оплачиваемой работы. Поэтому помимо льготной ипотеки в Арктике придется прикладывать усилия и для развития инфраструктуры, которая тоже давно требует серьезной модернизации.

Антон Боровой