ВС разберет конфликты арендаторов с владельцами помещений

Верховный суд РФ (ВС) решит, можно ли взыскать с арендатора долг, если договор был расторгнут и помещение освобождено, но владелец объекта не подписал акт приема-передачи. Нижестоящие суды взыскали арендную плату, поскольку факт передачи помещения не был документально оформлен. По жалобе арендатора делом заинтересовался ВС. Юристы говорят, что случаи уклонения арендодателей от приема помещений нередки и избежать их почти невозможно, но у арендаторов остаются способы доказать свою правоту.

ВС рассмотрит спор о расторжении договора аренды при уклонении владельца помещения от подписания акта приема-передачи (.pdf). С декабря 2013 года ОАО «Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» (ХЭУ) арендовало у комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга нежилое помещение площадью 186 кв. м в центре города. Договор был заключен на 11 месяцев, но компания продолжила пользоваться помещением в отсутствие возражений комитета, таким образом, аренда была продлена на неопределенный срок.

В феврале 2022 года власти обратились с иском к ОАО о взыскании 3,56 млн руб. арендной платы и 8,81 млн руб. пеней. Истец утверждал, что у ХЭУ накопился долг за период с 1 июля 2015 по 31 марта 2019 года. При этом комитет заявил в суде, что в марте 2019 года предлагал ответчику погасить долг, добровольно расторгнуть договор и освободить помещение. Компания же ссылалась на то, что давно не арендует объект, еще в июне 2017 года известила комитет о расторжении договора и через месяц покинула помещение.

Акт приема-передачи не был оформлен из-за уклонения арендодателя, отмечало ХЭУ, приложив собственный акт осмотра помещения, подписанный управляющей компанией дома.

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти отклонил иск (.pdf), придя к выводу, что комитет «не вправе требовать арендную плату» за период просрочки возврата имущества, «поскольку сам уклонялся от его приемки». Апелляция же частично удовлетворила иск и взыскала с компании 264 тыс. руб. долга (с 3 января 2019 по 31 марта 2019 года) и 409 тыс. руб. неустойки (.pdf). В остальной части требований было отказано по причине пропуска срока давности. По мнению апелляции, «само по себе освобождение помещения» не отменяет обязанности «вносить плату до момента возврата объекта аренды по акту приема-передачи арендодателю». Кассация согласилась с этим.

Компания обратилась в ВС, уточнив, что суды проигнорировали ряд обстоятельств. В частности, в феврале 2018 года в ответ на обращение арендатора комитет сообщил ОАО о подготовке проекта соглашения о расторжении договора аренды, пообещав уведомить о времени и месте его подписания. Однако, говорится в жалобе, комитет так и «не предпринял действий по подготовке соглашения». Арендатор счел договор прекращенным, поскольку съехал и уведомил об этом арендодателя, который «заверил об оформлении соглашения о расторжении».

ХЭУ отметило, что «из-за уклонения комитета от расторжения договора» не могло составить акт приема-передачи имущества, но есть доказательства факта освобождения помещения в виде акта осмотра. Более того, компания просила привлечь в дело третьим лицом управляющую организацию, подписавшую этот акт, но суд отказал. Дело передали в экономколлегию, рассмотрение назначено на 10 октября.

Адвокат Orchards Петр Мацкевич отмечает, что ситуации с уклонением арендодателя от приемки помещения у арендатора, который хочет съехать, нередки.

Избежать этого «почти невозможно, поскольку приемка полностью зависит от действий арендодателя», говорит юрист практики разрешения споров «Косенков и Суворов» Артем Макаров. По его словам, иногда арендодатели могут препятствовать не только сдаче помещения, но и мешать вывозу имущества, а также уклоняться от подписания к рамочному договору допсоглашения о конкретных условиях аренды, из-за чего плата может значительно увеличиться.

Действия арендодателя по уклонению от приемки помещения будут считаться недобросовестными только «при условии, что договор аренды прекратил свое действие», поясняет господин Мацкевич. Например, срок договора истек и не был продлен или арендатор воспользовался правом на односторонний отказ. В последнем случае арендатор должен соблюсти сроки уведомления о расторжении договора (три месяца по закону, но в договоре можно установить другое), подчеркивает партнер ProLegals Елена Кравцова. Договор прекратится только по истечении срока, и все это время арендная плата должна быть перечислена, даже если помещение освобождено, уточняет она.

Основная задача арендатора — «создать доказательную базу, подтверждающую, что у арендодателя не было оснований не принимать помещение», подчеркивает Артем Макаров.

Так, поясняет он, если арендодатель уведомлен, срок истек, договор прекращен, но акт приемки не подписан, арендатору следует «зафиксировать факт выезда».

Необходимо составить акт осмотра с подписями третьих лиц, желательно провести фото- или видеосъемку и потом самому подписать акт приема-передачи и отправить его с доказательствами арендодателю по почте, советует госпожа Кравцова. Это должно помочь избежать необоснованных выплат в адрес арендодателя, полагает Петр Мацкевич. В целом юристы рассчитывают, что ВС закрепит подход, по которому арендодатель не может требовать плату за время после несостоявшейся приемки помещения, от которой он сам уклонился.

Екатерина Волкова, Анна Занина