Льготной ипотеке ищут выход
Власти думают о продлении дешевых кредитов
Отмена будущим летом части льготных программ по ипотеке приведет к сокращению до 2028 года ввода нового жилья совокупно на 30 млн кв. м, опасаются в аппарате профильного вице-премьера Марата Хуснуллина. Взамен там предлагают запустить единую «социально ориентированную программу» кредитования. Субсидируемые ставки давно вызывают претензии ЦБ, считающего, что они привели к росту цен на жилье, снизив его доступность. Однако одномоментная отмена всех льготных программ действительно вызовет резкое торможение рынка недвижимости, признают эксперты.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
После отмены с 1 июля 2024 года жилищных кредитов с субсидируемой государством ставкой под 8% и семейной ипотеки под 6% необходимо запустить единую «социально ориентированную программу», говорится в Стратегии развития инфраструктуры до 2030 года, подготовленной аппаратом вице-премьера Марата Хуснуллина (“Ъ” ознакомился с документом). В ней подчеркивается, что льготная ипотека позволила увеличить объемы строительства жилья: с 82,2 млн кв. м в 2020 году до 102,8 млн кв. м в 2023 году.
В случае отмены льготной ипотеки, отмечается в документе, в 2025–2028 годах «под риском окажется ввод 30 млн кв. м жилья» по всей стране и застройщики будут вынуждены заметно сократить запуск новых проектов.
По данным «Дом.РФ», на начало сентября 2023 года по всем льготным программам выдано 6,88 трлн руб., направленных на покупку 96,6 млн кв. м жилья. Так, по ипотеке под 8% выдано на 3,94 трлн руб., по семейной — 2,49 трлн руб. До 2030 года действует дальневосточная ипотека под 2%, в рамках которой выдано 304,8 млрд руб. По IT-ипотеке по ставке 5% (действует до конца 2023 года) — 143,3 млрд руб.
В стратегии говорится, что ЦБ уже ужесточает условия получения ипотеки. Так, после повышения ключевой ставки в августе до 12%, а в сентябре до 13% могут вырасти средневзвешенные ставки льготных кредитов, которые в начале сентября, по данным «Дом.РФ», составляли 4,57–5,38% при наличии первоначального взноса в 28,5–30,75%. Кроме того, с 20 сентября минимальный размер взноса повышается с 15% до 20%. Это может привести к снижению кредитования по итогам сентября—декабря 2023 года на 20% год к году, а в 2024 году — на 35%, отмечается в документе. ЦБ объяснял ужесточение требований по первоначальному взносу снижением дальнейшего роста высокой закредитованности населения.
Льготные программы — одна из причин «системного повышения долговой нагрузки граждан», соглашается управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Между тем в стратегии говорится, что ужесточение выдачи ипотеки «приводит к искусственному ажиотажному спросу».
Так, в августе — перед повышением требований по размеру первоначального взноса — в Москве и Подмосковье, по данным Dataflat.ru, объем сделок в Москве и Подмосковье вырос на 64% год к году, до 18,43 тыс., а общая выручка застройщиков — на 88%, до 263,58 млрд руб., в Петербурге и Ленинградской области — соответственно на 52%, до 7,7 тыс. и на 55%, до 64,75 млрд руб.
«В августе сделки закрыли покупатели, старавшиеся получить одобрение по ипотеке в июле, когда уже было известно об ужесточении условий выдачи кредитов»,— говорит основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Застройщики также выступают против отмены льготных программ. На долю таких кредитов сейчас приходится более 80% всех сделок на рынке жилых новостроек, отмечает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
По прогнозам Юрия Беликова, объем сделок в ноябре—декабре может сократиться на 25–30% месяц к месяцу в том числе за счет повышения первоначального взноса.
При средней стоимости квартиры в 12 млн руб. размер взноса увеличивается с 1,8 млн до 2,4 млн руб., подсчитал директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. «Из-за этого мы уже фиксируем срывы сделок из-за последних решений ЦБ»,— отмечает коммерческий директор Asterus Вера Стефан.
По мнению независимого эксперта Анастасии Егазарян, постепенное сворачивание льготной ипотеки и «селективный подход к субсидированию» экономически оправданны, так как это может стабилизировать рост цен на жилье. «Но застройщики и банки оказались в ловушке льготных программ, откуда можно выйти только с большими потерями»,— говорит собеседник “Ъ” на рынке. Одномоментная отмена льготных программ действительно приведет к очень резкому торможению рынка, соглашается господин Беликов. Поэтому, по его словам, необходимо приближать льготные ставки к рыночным и снижать их после смягчения ЦБ денежно-кредитной политики.