Что ждет осенью рынок недвижимости в Краснодарском крае

ЦБ РФ в середине сентября поднял до 13% ключевую ставку. Но, в отличие от шока в середине августа, когда она выросла сразу на 3,5 п. п., в этот раз рынок недвижимости, который обычно весьма чувствителен к подобным колебаниям, более спокойно воспринял такое развитие событий. Представители отрасли, работающие в Краснодарском крае, полагают, что осенью доля ипотечных сделок начнет снижаться, однако еще привлекательнее станут субсидируемые программы.

Банк России в третий раз за два месяца поднял ключевую ставку — на этот раз до 13% годовых. По мнению регулятора, инфляционное давление в экономике остается высоким.

«Реализовались существенные проинфляционные риски: рост внутреннего спроса, опережающий возможности расширения выпуска, и ослабление рубля в летние месяцы. В этих условиях требуется обеспечить дополнительное ужесточение денежно-кредитных условий для ограничения масштаба отклонения инфляции вверх от цели и ее возвращения к 4% в 2024 году»,— заявили в ЦБ.

Это третье подряд повышение ключевой ставки: в июле Банк России увеличил ее с 7,5 до 8,5% годовых, а в августе, после того как доллар стал дороже 100 руб.,— сразу до 12%.

Вслед за регулятором о повышении ставок по кредитам, в том числе ипотечным, начали объявлять банки. В частности, Сбербанк увеличил ставку по несубсидируемым ипотечным программам на 0,5% — до 14,2% годовых. В ВТБ минимальная ставка составляет 14%.

Ставки ударят по вторичке

Эксперт в сфере строительного рынка Михаил Говоров считает, что рост ключевой ставки может оказать существенное влияние на количество сделок с ипотекой в Краснодарском крае, доля которых достигает 90%.

«Повышение процентных ставок по ипотеке, в свою очередь, увеличивает ежемесячные платежи заемщиков и сумму переплаты за весь срок кредита. Это может привести к снижению спроса на ипотеку, так как потенциальные заемщики могут отказаться от идеи покупки жилья в кредит из-за высокой стоимости займа»,— считает он.

Руководитель агентства недвижимости «Рост Недвижимость» Саркис Серопян полагает, что на фоне ожидаемого снижения количества сделок с ипотекой правительство и Банк России могут разработать новые льготные программы для снижения влияния на отрасль.

«Пока еще сложно говорить о каких-либо тенденциях, но вообще мы видим, что рынок недвижимости в Краснодарском крае становится цивилизованнее. Высокая конкуренция приводит к тому, что застройщики начинают все активнее бороться за своего клиента. Повышают качество строительных работ, используют более дорогие материалы в строительстве и отделке»,— отметил он.

Коммерческий директор ГК «Точно» Анастасия Маслеха обращает внимание, что рост ключевой ставки — временная мера, через которую рынок проходил не раз. Она уверена, что в текущей экономической ситуации такие действия неизбежны. По словам эксперта, сильнее всего рост ключевой ставки скажется на вторичном рынке жилья, так как на рынке новостроек остается много субсидируемых программ, ставки по которым по-прежнему однозначные.

«В целом строительным компаниям оказывается значительная поддержка со стороны государства, программа господдержки стала настоящим "флагманом" и опорой строительной отрасли. Банки, в свою очередь, благодаря обширному ассортименту программ на базе господдержки пытаются предложить достойный ипотечный продукт для всех категорий клиентов под различные стратегии приобретения»,— говорит госпожа Маслеха.

Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская также обращает внимание, что сейчас ставки по ипотеке на приобретение вторичного жилья в среднем в 1,5 раза выше, чем на первичном. В результате это негативно скажется на ценах и, вероятнее всего, приведет к их снижению на вторичном рынке, уверена она.

«Косвенно этот фактор отразится и на рынке новостроек, поскольку часто деньги от продажи вторички используются как первоначальный взнос для приобретения новой квартиры»,— добавила эксперт.

На фоне роста ключевой ставки и ожидаемого увеличения стоимости ипотечных кредитов еще сильнее повысится привлекательность субсидированных программ от застройщиков и льготной ипотеки с господдержкой, комментирует заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина. «Вероятно, в ближайшем будущем мы увидим всплеск спроса и рост заключенных сделок по текущим ставкам. Но позднее основная доля будет приходиться именно на эти два инструмента»,— сказала она.

Когда поднимается ключевая ставка, банки пересматривают процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке, говорит эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. Как следствие, это приведет к сокращению платежеспособного спроса и оттоку покупателей на первичный рынок, где ставки по льготным ипотечным программам с господдержкой не менялись. «Часть покупателей, напуганная ростом ставок на вторичном рынке, вынуждена будет брать семейную ипотеку на квартиру в новостройке»,— говорит эксперт.

Вторичный рынок жилья, по оценке госпожи Долгополовой, очень инертный, реагирует медленно. При высоких ставках на ипотеку цены на жилье здесь начнут идти вниз только через три-шесть месяцев. «При прочих равных условиях, если ключевая ставка будет по-прежнему оставаться на высоком уровне, стоимость квадратного метра в этом сегменте может снизиться примерно на 50–100 тыс. руб.»,— резюмирует Ольга Долгополова.

Осеннее оживление

Несмотря на общие негативные прогнозы, грядущей осенью кубанские застройщики ожидают традиционный повышенный спрос на недвижимость. «Традиционно ноябрь и декабрь — это месяцы повышенного спроса, с так называемым коэффициентом 1,1 и 1,2 к основному потоку. Риски для бизнеса всегда есть, так как мы зависим от текущего спроса, но, как говорят в нашем девелоперском сообществе,— стройка любит смелых»,— подчеркивает директор СЗ «Победа» Юрий Поляков.

По его словам, сейчас, когда на рынке Краснодара конкуренция среди девелоперов очень велика, многие представители отрасли смотрят на другие города (с населением 200–500 тыс. человек) и даже регионы. Там доля ипотек составляет 55–63%, что более предсказуемо для застройщиков.

О традиционном оживлении осенью говорит и Саркис Серопян («Рост Недвижимость»). «Все выходят из отпусков и начинают заниматься своими текущими делами, в том числе продажей и приобретением недвижимости. Я уверен, что Краснодарский край как был, так и останется одним из самых привлекательных регионов для всей страны. Именно в нашем регионе тенденции на снижение спроса не наблюдается»,— говорит он.

Анна Сапегина («Неометрия») считает, что количество сделок осенью будет расти, как на первичном, так и на вторичном рынке. По ее мнению, этому будут способствовать совместные продукты банков и девелоперов, которые будут подстегивать спрос. «В более долгосрочной перспективе поведение девелоперов прогнозировать пока рано. Они продолжат реализовывать уже запущенные проекты, а объем нового строительства будет зависеть от множества экономических факторов»,— полагает она.

Михаил Говоров отмечает, что покупатели могут быть осторожнее в условиях нестабильности рынка и могут отложить покупку, ожидая улучшения условий или снижения цен, хотя и признает также, что осенью покупатели могут быть более активными, нежели летом. По его словам, на ситуацию также может повлиять объем вводимого на рынке жилья. Часто именно на осенний период приходится завершение крупных объектов, что может повлиять на спрос, предложение и ценообразование. Однако влиять также будут и общие экономические условия, такие как уровень занятости, доходы населения и инфляция.

Себестоимость пересчитают

Еще одним фактором, который будет влиять на рынок недвижимости этой осенью, станет существенное ослабление рубля, произошедшее за минувшие несколько месяцев,— именно из-за него в августе ЦБ, к примеру, поднял ключевую ставку. Застройщики и эксперты отрасли отмечают, что строительный рынок по-прежнему зависим от импортных комплектующих и материалов.

Руководитель агентства недвижимости «Рост Недвижимость» Саркис Серопян говорит, что в первую очередь зависимость от импорта наблюдается в недвижимости премиум-сегмента. К примеру, импортные лифты, фасадные материалы, которые становятся дороже по объективным причинам.

«Премиум-отделка предполагает использование дорогостоящих материалов и комплектующих высочайшего качества. Что-то из этого уже есть у нас в стране, к чему-то нам еще нужно стремиться. Скажем, те же лифты выпускаются у нас в стране. А вот сантехника итальянского производства аналогов не имеет, мы еще не научились делать такого уровня продукт. Поэтому в премиальном сегменте она закупается по повышенным ценам, что в конечном счете отражается на цене на жилье»,— подчеркивает он.

Заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина обращает внимание, что волатильность в экономике продолжается уже на протяжении почти полутора лет, однако потребность в инвестировании у россиян за это время только выросла. По ее мнению, в сложившейся ситуации самым надежным и наименее зависимым от экономических колебаний видом инвестирования так или иначе остаются вложения в недвижимость.

«Поэтому мы отмечаем рост количества инвестиционных сделок за последний год. В среднем по Краснодарскому краю их доля сегодня составляет 50%. В курортных городах она выше, например, в Сочи — 70%»,— добавляет госпожа Сапегина.

Она соглашается с тем, что строительная отрасль зависима от стоимости материалов, энергоресурсов и т. д. Однако многие девелоперы смогли перенастроить рабочие процессы, найти российских поставщиков и, как результат, свести к минимуму влияние этих факторов на проекты. В конечном итоге это приводит к выводу новых проектов на рынок, резюмирует госпожа Сапегина.

Директор СЗ «Победа» Юрий Поляков ссылается на прогнозы аналитиков, которые говорят о том, что ослабление рубля будет наблюдаться только до октября. В то же время строительные материалы растут в цене не первый год, и даже до начала СВО были серьезные скачки стоимости. Сейчас, по его оценкам, рост цен не превысит 2–5%.

Эксперт в сфере строительного рынка Михаил Говоров настроен менее оптимистично. По его словам, увеличение стоимости стройматериалов и комплектующих произойдет неизбежно, но в конечном счете оно будет перенесено на потребителей в виде более высоких цен на недвижимость.

Он также отметил, что степень зависимости строительного рынка от импорта в каждом регионе своя, и она меняется от специфики строительных проектов. В некоторых проектах доля импортных компонентов высока, в то время как другие могут использовать в основном местные материалы и технологии. При этом эксперт отказался оценить данный показатель в Краснодарском крае. Он отметил, что в России стараются поддерживать отечественное производство, снижать использование иностранных комплектующих и материалов в строительстве, однако полной замены импорта часто невозможно достичь, уверен он.

Также господин Говоров отмечает, что в случае новых обвалов рубля рост цен на импортные комплектующие может оказаться непредсказуемым. Это может привести к кассовым разрывам в стоимости строительства, так как многие застройщики кредитовались в банках, закладывая в сметы одни цифры, а на выходе они могут оказаться совершенно другими. В свою очередь это может спровоцировать задержки темпов возведения жилья.

«В итоге ослабление рубля будет иметь смешанные последствия для строительной отрасли и рынка недвижимости. Увеличение себестоимости строительства и, возможно, конечной стоимости недвижимости — с одной стороны, и стимулирование местного производства и снижение зависимости от импорта — с другой, могут сбалансировать друг друга, но итоговый эффект будет зависеть от конкретных условий и обстоятельств на рынке»,— полагает он.

Алексей Белянин

---

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram