Как в Краснодарском крае и в Крыму развивается рынок гостиничной недвижимости

В санаторно-курортной отрасли Кубани и Крыма реализуются инвестпроекты на сотни миллиардов рублей. По итогу номерной фонд в регионах увеличится на 32 тыс. и 20 тыс. номеров соответственно. Эксперты отмечают, что активное развитие внутреннего туризма привлекает в отрасль инвесторов, в том числе федеральных. Тенденция последних лет — выход на гостиничный рынок недвижимости игроков из сегмента жилой недвижимости. В том числе речь идет о коллаборации застройщиков крупных ЖК с отельными инвесторами для создания апарт-отелей. Пока же на рынке наблюдается общий недостаток объектов во всех сегментах гостиничного рынка, но особенно не хватает пятизвездочных отелей.

Номеров больше, гостиниц — меньше

По данным министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, реализация на Кубани инвестиционных проектов в сфере туризма к 2030 году позволит создать в регионе более 20,9 тыс. новых рабочих мест и увеличит номерной фонд на 32 838 номеров. Основная часть крупных инвестпроектов приходится на Сочи (21), Анапу (12), Туапсинский (6), Темрюкский районы (3), Геленджик (2), а также Мостовский район (1). По инвестпроектам в санаторно-курортной отрасли, которые реализуются на территории Сочи, общий объем вложений составляет порядка 302,3 млрд руб. По итогам их реализации планируется создать 11 302 новых рабочих места, а номерной фонд увеличится на 13 735 номеров.

По информации Краснодарстата, в Краснодарском крае наблюдается тенденция к увеличению номерного фонда в гостиницах. При этом само количество таких средств размещения снижается. В 2022 году номерной фонд организаций гостиничного типа на Кубани вырос на 7% к уровню 2021 года и достиг 129,5 тыс. номеров. Суммарное увеличение номерного фонда за последние пять лет составило 14%. При этом число коллективных средств размещения гостиничного типа в 2022 году сократилось на 4% к уровню предыдущего года и составило 4,5 тыс. единиц. За период с 2018 по 2022 годы общее снижение составило более 13%. Причем большая часть — в 2020 году.

Из общего числа организаций гостиничного типа треть действует в Сочи — 1,4 тыс. компаний, что на 2% больше 2021 года. В Анапе работает 842 гостиницы, что на 5% больше 2021-го; в Геленджике — 741 организация, что на 20% меньше предыдущего года. В Туапсинском районе действовало 265 гостиниц — на 17% меньше, чем 2021 году, приводит данные Краснодарстат.

По информации ведомства, в Сочи в 2022 году эксплуатировались 42 тыс. гостиничных номеров — рост 106% к уровню 2021-го. В Анапе — 23,5 тыс. номеров, рост 116%. В Геленджике — 15 тыс. номеров, что на 103% больше, чем годом ранее. В Туапсинском районе было развернуто в 2022 году свыше 9 тыс. номеров — рост 99% к уровню предыдущего года.

Как сообщает Краснодарстат, в 2022 году на Кубани было введено в действие 1822 гостиничных места, что на 33% больше, чем в 2021 году. Из них 47% (861 место) — в Сочи. Средняя загруженность номерного фонда гостиниц в прошлом году по Сочи составила 42%; в Анапе — 20%; в Геленджике — 22%; в Туапсинском районе — 29%.

Инвесторов не потеряли

В санаторно-курортной отрасли Крыма также есть инвестиционные проекты, которые находятся в разной стадии реализации. Как рассказал «G» министр курортов и туризма Республики Крым Вадим Волченко, в целом за 2015–2023 годы подписано и реализуется 68 инвестиционных соглашений, касающихся развития сферы курортов и туризма, на сумму более 168,1 млрд руб. Проекты направлены на создание и обновление отелей и санаториев.

Кроме того, Крым является свободной экономической зоной (СЭЗ), и здесь действует один из самых мягких налоговых режимов в стране. Для участников СЭЗ доступны кредитные продукты со ставками от 2,5 до 5% годовых. Также льготная кредитная ставка возможна по постановлению правительства РФ №141, в соответствии с которым уже прошли конкурсный отбор и реализуются несколько инвестпроектов в рекреационной сфере.

«Эти большие курортные комплексы крайне важны для экономики региона. Поскольку это уже градообразующие предприятия, формирующие большое количество рабочих мест и целый ряд смежных бизнесов, что способствует синергетическому эффекту в экономике»,— прокомментировал господин Волченко.

В качестве примера одного из крупных гостиничных комплексов министр привел «Ялта Интурист» компании «Союз Маринс Групп». Сейчас начинается реконструкция гостиничного комплекса, который был законсервирован еще в 90-е годы. Многомиллиардный проект идет по специальной ставке финансирования. Это будет пятизвездочный отель, который вместе с уже существующей инфраструктурой отеля «Ялта-Интурист» станет одним из самых больших в стране.

В целом за 2014–2022 годы в Крыму было открыто 60 новых санаторно-курортных и гостиничных организаций, проведена модернизация 509 объектов размещения. В том числе за 2021–2023 годы введены такие значимые для Крыма объекты, как первый в России винный парк с масштабной инфраструктурой, четырехзвездочный спа-отель «Зазеркалье», детский оздоровительный комплекс «Ак-Барс» и детский центр «Алые паруса», пятизвездочный спа-отель Luciano, четырехзвездочные отели Cipresso и «Панорама».

По оценкам Вадима Волченко, в перспективе Крым получит за счет строительства и реконструкции отельных комплексов как минимум 4–5 тыс. номеров, а в пятилетней перспективе — до 20 тыс. номеров. «Интерес стабильный, инвесторов мы не потеряли, все проекты продолжают развиваться, несмотря на все объективные геополитические сложности»,— заверил министр.

Сколько стоит гостиничный метр

Между тем и в Краснодарском крае, и в Крыму летом 2023 года эксперты «Авито Недвижимости» отмечали сокращение объема предложения гостиниц, доступных для покупки,— на 22 и 29,5% соответственно по сравнению с показателями лета 2022 года. При этом по России в целом данный показатель снизился на 18% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Спрос на покупку гостиниц этим летом в Краснодарском крае вырос на 8%, в Крыму — упал на 44% в сравнении с летом 2022 года. В России данный показатель увеличился на 1% год к году.

Как отмечает руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов, летом 2023 года стоимость квадратного метра гостиниц в России составила 46 тыс. руб., что на 7% больше в сравнении с годом ранее. В Краснодарском крае стоимость квадратного метра гостиниц также выросла на 12%, составив 52 тыс. руб. В то же время цена за квадратный метр данного типа коммерческой недвижимости в Крыму уменьшилась на 5% — до 60 тыс. руб.

Отрицательную динамику эксперт отмечает в сегменте аренды гостиничной недвижимости. Летом 2023 года количество гостиниц, доступных для аренды в России, уменьшилось на 14% по сравнению с летом предыдущего года. В Краснодарском крае за тот же период объем предложения гостиниц сократился на 15%, а в Крыму — на 12%.

По оценкам Олега Изотова, этим летом снизился и сам интерес к аренде гостиниц. В Крыму, как и по России в целом, данный показатель уменьшился на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Зато на Кубани спрос на аренду гостиниц вырос на 5%.

Средняя стоимость месячной аренды гостиниц летом 2023 года в России снизилась год к году на 26% и составила 65 тыс. руб. Сокращение стоимости аренды данного типа коммерческой недвижимости наблюдалось и в Крыму. Летом 2023 года она составила 166 тыс. руб., что на 91% ниже в сравнении с прошлым летом. При этом стоимость аренды гостиниц в Краснодарском крае выросла по сравнению с летом 2022 года на 5% и составила 111,5 тыс. руб. в месяц, приводит данные «Авито Недвижимость».

Места на рынке имеются

Тем не менее гостиничный рынок на юге России развивается. По оценкам коммерческого директора национального туроператора «Алеан» Оксаны Булах, на Кубани количество номеров с 2014 года увеличилось более чем в 2,5 раза. Больше всего гостиничных мест в регионе появилось в период подготовки к Олимпиаде в Сочи. Ощутимый прирост был и после пандемии: в 2021 году по отношению к 2020-му он составил 59%. В текущем году в курортных городах Краснодарского края появилось более 20 новых отелей и гостиниц общей вместимостью свыше 1 тыс. мест. Появляются новые объекты в разных категориях, а также после полной реконцепции и реновации на рынок выходят старые. Из наиболее заметных эксперт назвала «Город Mira» в Анапе; «Моне» и «Лучезарный» — в Сочи; «Вилла Романов» — в Темрюкском районе; «Абрау Лайт» — на берегу озера Абрау.

«Ряд реноваций перевел бывшие санатории и пансионаты в апарт-отели уровня три-четыре звезды. В горном кластере Сочи появилось много частных гостиниц небольшой коечной емкостью от 20 до 70 номеров, несколько комплексов апартаментов. Также тренд последних лет — глэмпинги, которые востребованы сейчас у определенной категории туристов, выбирающих отдых на природе, но не готовых отказаться от привычного комфорта»,— прокомментировала госпожа Булах.

По оценкам собеседницы «G», в Крыму за последние пять лет количество мест также увеличилось примерно в два раза. Самый бурный рост гостиничного строительства пришелся на 2015 год. Сразу после присоединения к России Крым увеличил свой номерной фонд на 90%.

В пику сезону

Гостиничные объекты Краснодарского края последние два года в высокий сезон работают на пике своих возможностей с максимально возможной загрузкой 85–95%, отмечает генеральный директор управляющей компании UPRO GROUP Тамара Черных.

По оценкам Оксаны Булах, на Кубани средняя загрузка всех объектов в летний сезон — от 85% и выше. Наиболее востребованы в регионе отели, работающие по системе «все включено». Их заполняемость в любой сезон выше средней по краю, а в пиковые летние месяцы близка к 100%.

Как отмечает коммерческий директор отеля Lavicon (Туапсинский район Краснодарского края) Сергей Лютый, определяющими для заполняемости и доходной части являются климатические условия. На протяжении трех-четырех последних лет они постоянно сдвигаются. Если раньше высокий сезон начинался с июня, то сейчас на месяц позже. А заканчивается он в конце октября. Соответственно, смещается по времени и турпоток. Основной доход отель получает, по сути, в июле и августе. При этом предварительные итоги сезона Сергей Лютый оценивает как удовлетворительные.

В Крыму в этом году сезон был сложным, начался позже. По мнению Тамары Черных, май и начало июня не были периодом высокого сезона, как в последние два года. После того как загрузка объектов Краснодарского края достигла своего пика, июль начал набирать обороты и стремиться к уровню 2022 года. Но после событий 17 июля (теракт на Крымском мосту.— прим. «G») загрузка упала, произошел довольно большой объем отмен, и уровень новых бронирований существенно снизился. В большем объеме стали путешествовать внутри Крыма.

«В Крыму наблюдается существенный спад спроса на регион. Сезон начался существенно позже, чем в предыдущие годы. Загрузка мая и июня была 40–55%, июль — 82,6%, август — 83,8% на южном берегу Крыма»,— привела примеры Тамара Черных.

И все же интерес к курортным регионам России с точки зрения развития новых проектов очень высокий. «Созданные условия кредитования и активное развитие внутреннего туризма привлекают в отрасль инвесторов, большинство из которых смотрит именно в курортный сегмент. Среди них мы видим как региональных, так и федеральных игроков. Основная их часть сейчас привлекает к созданию и последующему управлению гостиничных операторов. Мы также наблюдаем тенденцию выхода на гостиничный рынок недвижимости игроков из жилой недвижимости»,— прокомментировала Тамара Черных.

Управляй и развивай

По мнению госпожи Черных, рынок развивается в первую очередь с точки зрения продукта, который совмещает в себе санаторно-курортную составляющую и гостиничный сервис. Появляются проекты с наличием в структуре номерного фонда инвестиционных апартаментов, а это отдельный большой блок. При этом модель работы гостиничных проектов в инвестиционной составляющей на российском рынке отработана только на городских проектах. На курортном рынке она появляется только сейчас. Сегодня практически все российские операторы, которые раньше в большинстве случаев фокусировались на городских проектах, активно выходят на курорты, в том числе Краснодарского края и Крыма.

Как отмечает Оксана Булах, новые проекты анонсируются в основном инвесторами, уже имеющими бизнес в регионе. Это как федеральные, так и местные компании. Много локальных бизнесменов, которые вкладываются в строительство отелей на 50–200 номеров. Новым веянием эксперт «G» считает попытки застройщиков крупных ЖК после запрета на строительство жилья в курортных зонах войти в коллаборации с отельными инвесторами для создания совместных проектов — апарт-отелей с инфраструктурой под управлением существующего отельного бренда. Профессиональных управляющих компаний пока немного. Но и свободных крупных отелей, готовых «отдаться» в управление и интересных управляющим компаниям, практически нет. Такие объекты либо уже находятся в управлении, либо имеют собственный профессиональный менеджмент, пояснила Оксана Булах.

По мнению Тамары Черных, уровень управления очень сильно зависит от самих объектов. Те объекты, которые находятся под управлением профессиональных менеджеров и выстраивают долгосрочные стратегии развития своих проектов (и это не только объекты под управлением гостиничных операторов), имеют высокий уровень финансовых показателей и высокие рейтинги. Но таких немного. Большую часть рынка все еще занимают объекты, которые ведут краткосрочную стратегию, не развивают системно сервис, не видят в этом смысла и необходимости. Тем самым они формируют образ отсутствия сервиса на российском рынке.

Тенденцию к росту строительства объектов в формате апарт-отелей на территории Краснодарского края наблюдает вице-президент по развитию компании Cosmos Hotel Group Алена Зиновьева. «До 2025 года мы запустим объект подобного формата в Сочи — гостиничный комплекс Cosmos Hotel Macesta на территории бальнеологического курорта Мацеста. До конца 2023 года планируется открытие курортного отеля на первой береговой линии в Адлере. В связи с устойчивым спросом, особенно в высокий сезон, предполагаем, что уровень загрузки этого отеля будет максимальным. По нашим данным, по этому направлению в 2023 году среднегодовая загрузка отелей составит 70–75%»,— прокомментировала «G» госпожа Зиновьева.

По оценкам Сергея Лютого, спрос на объекты размещения растет. Однако девелоперы больше смотрят на объекты более высокой категории — не ниже пяти звезд. Чтобы быстрее окупить инвестиции, поскольку номерной фонд в таких отелях стоит дороже. А вот сегмент трех-четырех звезд просел. И эта тенденция продолжается уже второй год подряд.

Туристы требуют качества

На гостиничном рынке серьезные изменения происходят ежегодно. И они отличаются в зависимости от региона. Однако Тамара Черных выделяет некоторые общие тенденции в модели поведения потребителя. Туристы стали больше ценить объекты с качественной инфраструктурой. Особенно это видно в 2023 году на примере Крыма, где нет ситуации существенного превышения спроса над предложением. В этом году стала явно видна зависимость показателей деятельности объектов от их качества и уровня. Среди других трендов эксперт отметила рост количества автопутешественников. И это не только следствие закрытия аэропортов в части регионов. Такие гости бронируют отель на одну-две ночи и далее по факту проживания принимают решение о дальнейшем продлении или поездке в другой отель.

Увеличивается спрос на полезный отдых, совмещенный с wellness-программами, а также с семейным отдыхом. Наблюдается устойчивый спрос на семейный досуг. Гости больше стали смотреть на досуговую инфраструктуру объекта, и курорты должны учитывать интересы каждого члена семьи. Растет винный и гастрономический туризм, повышается культура потребления.

«Несмотря на продолжающуюся большую проблему сервиса в стране, мы видим существенный рост доверия со стороны туристов к российскому сервису. У туристов также появился запрос на бренды, на уединенный сервис при быстром доступе к социуму. Гости обращают больше внимания на объем курорта и номерного фонда»,— констатировала Тамара Черных.

Оксана Булах одним из трендов минувшего лета назвала изменение привычного формата отдыха. Размещению в большом отеле с развитой инфраструктурой некоторые туристы предпочли проживание в апартаментах и отелях с небольшой коечной емкостью, качественным номерным фондом, находящихся неподалеку от курортной городской инфраструктуры.

По мнению госпожи Булах, туристы в последние годы все больше требований предъявляют к соотношению цены и качества. Больше половины негативных отзывов говорят именно о несоответствии предоставленных услуг своей стоимости.

Еще один растущий тренд, который в перспективе будет становиться еще заметнее,— востребованность современных умных технологий на отдыхе. «Уже сейчас сформировалась категория туристов, привыкших дома к определенным современным возможностям: виртуальный консьерж, умный дом, вход в помещение без ключа. И они рассчитывают встретить аналогичный комфорт в отпуске. Объектов таких пока немного. Можно сказать, что это — тренд будущего»,— уверена собеcедница «G».

Есть и проблемы, и перспективы

С тех пор как Россия начала СВО, с рынка начали уходить глобальные гостиничные игроки. Однако участники рынка каких-либо серьезных изменений в работе не наблюдают. По словам Оксаны Булах, международные гостиничные операторы в свое время задали стандарты индустрии гостеприимства в области управления бизнесом, сервиса, клиентоориентированности, управления репутацией. После их ухода объекты продолжают работать по привычным стандартам. Отельеры испытывали сложности в связи с необходимостью переходить на новое программное обеспечение, а также понесли дополнительные затраты на продвижение новых брендов.

«Рынок российских УК качественно развивается, укрепляются структуры компаний. Есть большой спрос на отечественные гостиничные бренды со стороны инвесторов. Часть проектов (в основном новых), потеряв международного оператора, начала искать альтернативу на российском рынке»,— прокомментировала Тамара Черных.

Однако проблем на гостиничном рынке хватает. Оксана Булах и на Кубани, и в Крыму отмечает дефицит объектов с развитой инфраструктурой, современным номерным фондом и адекватным соотношением цена/качество. По ее оценкам, этим требованиям сейчас отвечают не более 10% объектов.

«Мы видим возросший спрос на концептуальные объекты: экоотели, молодежные отели с возможностью развлекаться нон-стоп, отели с акцентом на определенные виды активностей и спорта. Но таких объектов практически нет. Есть единичные пока примеры. Так, в Анапе возводится новый максимально технологичный объект, ориентированный на молодежную аудиторию — IT-специалистов»,— прокомментировала эксперт.

Кроме того, недостаточно санаториев под существующий спрос. Тренд на ЗОЖ, заботу о здоровье и последствия пандемии привели к тому, что вырос спрос на оздоровительный отдых. Практически нет качественных объектов в сегменте «люкс», в том числе с виллами на территории. По-прежнему недостаточно объектов с качественной, максимально полной концепцией all inclusive, и уже совсем единицы — с ultra all inclusive.

«В целом наблюдается общий недостаток объектов во всех сегментах гостиничного рынка. Особенно не хватает качественных современных объектов, построенных с соблюдением гостиничных стандартов, несмотря на реализацию большого количества проектов. Очевидно, что сегодня на российских курортах большая доля приходится на объекты старого гостиничного фонда. И как только на рынке появляется новый отель, то интерес гостей к нему колоссальный»,— комментирует Алена Зиновьева.

По словам Тамары Черных, качественных объектов категории от трех до пяти звезд с полноценной инфраструктурой однозначно не хватает в Крыму. Помимо развития гостиничной инфраструктуры, регионам необходимо серьезно развивать инфраструктуру самих курортов.

Как считает председатель Экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС, вице-президент Общенационального союза индустрии гостеприимства Дмитрий Богданов, круглый год не хватает хороших санаториев. Сейчас именно санатории на пике круглогодичного спроса. «В Краснодарском крае можно построить еще 35–40 санаториев, и все они будут более чем востребованы. А при наличии стратегической поддержки со стороны государства можно построить и больше»,— уверен эксперт.

По мнению господина Богданова, лучшие результаты по круглогодичной загрузке и хорошему уровню сервиса в последние годы показывают сочинские отельеры. Важен баланс: когда есть ресурс федерального уровня, но в процессе активно участвуют местные эксперты и руководители, хорошо знающие специфику региона. Однако рост турпотока, увеличение числа объектов размещения — это не только рост выручки отрасли и увеличение числа занятых в индустрии, а еще и новые вызовы, с которыми сталкиваются игроки рынка. Есть много проблем с транспортной доступностью курортов как в высокий сезон, так и в межсезонье. Крайне не хватает сейчас и такого маркетингового инструмента, как кешбэк за путевки.

«Перспективы развития гостиничного рынка очень высокие, особенно в Крыму, где 70% предложения находится в низкой категории. В этом регионе серьезная нехватка качественных средств размещения, есть высокая потребность в полноценных курортных проектах с качественной инфраструктурой. Потенциал развития региона с точки зрения возможного потока туристов требует существенного увеличения объема номерного фонда»,— комментирует Тамара Черных.

По мнению Оксаны Булах, в перспективе рынок ждет появление современных комплексов, часть из которых уже заявлена. «Краснодарский край совершенствует стандарты гостиничного бизнеса, в регионе действуют новые меры краевой поддержки для инвесторов в санаторно-курортной отрасли. Крым также планирует за счет строительства новых объектов в ближайшие пять лет прирасти на 20 тыс. номеров. Несмотря на сложную геополитическую ситуацию, инвестиционные проекты в Крыму реализуются, стартуют новые»,— отмечает Оксана Булах.

При этом все форс-мажорные ситуации тоже влияют на туристический бизнес: и на турагентства, и на средства размещения. Как только происходит форс-мажор, туристы тут же начинают отменять бронирования, комментирует Сергей Лютый. По мнению эксперта, в свете событий, случившихся в этом сезоне, отсутствует уверенность в завтрашнем дне. «Если в 2022 году мы были уверены в цене, загруженности отеля, а бронирование происходило за полтора-два месяца до заезда, то сейчас дельта бронирования сократилась от одного до четырех дней. Сложно прогнозировать, что будет дальше»,— резюмирует Сергей Лютый.

Андрей Пугачев

---

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram