Коммерческая недвижимость адаптировалась к конъюнктуре

Продолжающий восстанавливаться после потрясений рынок торговой недвижимости подходит к новому этапу. На смену замещению ушедших игроков приходят калибровка концепций новых брендов и тестирование альтернативных форматов со стороны локальных игроков. Хотя тренд создает риск высвобождения площадей, консультанты пока рассчитывают на общее снижение вакантности. Но предпосылок для роста ставок нет. Аналогичная картина складывается и на рынке офисной недвижимости, где стабильный спрос также не приводит к повышению цен.

Рынок торговой недвижимости продолжает медленно восстанавливаться после пережитых шоков. Во второй половине сентября (неделя с 18 по 24) показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве превысил значение за аналогичный период прошлого года на 1%, в Санкт-Петербурге — на 5%. Разрыв с сентябрем докризисного 2019 года в обоих городах составил 28%. Такие данные приводит Focus Technologies. Более позитивную динамику в Санкт-Петербурге аналитики связывают с установившейся хорошей погодой, которая часто способствует росту посещаемости торгцентров: многие из них располагаются вблизи исторических и культурных объектов.

Новый вектор торговли

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает снижение доли пустующих площадей. В Москве уровень вакантности по итогам третьего квартала может составить 10–11% против 12,2% во втором, а к концу года снизиться до 9%. В Санкт-Петербурге по итогам сентября показатель сократился на 1–2 процентных пункта к концу июня, до 7–8%, а по итогам года может составить всего 6%. Руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Татьяна Дивина делает более консервативный прогноз, ожидая сохранения вакантности в Москве на уровне 12–13%. Эксперт поясняет, что рынок успешно прошел первый этап замещения ушедших брендов, сдержав рост доли пустующих площадей.

Следующей задачей для новых брендов госпожа Дивина считает калибровку концепции и адаптацию к локальной специфике, для развивающихся российских игроков — активное масштабирование бизнеса и тестирование новых форматов. Именно от успешности этого процесса, по ее мнению, зависит дальнейший вектор развития рынка.

«Существует возможность ротации операторов, которые пришли на замену ушедшим брендам, но мы ждем, что этот процесс будет идти постепенно»,— говорит эксперт.

Предпосылок для роста арендных ставок в торгцентрах Евгения Хакбердиева пока не видит. «На рынке заключались единичные сделки по более высоким ставкам на площадки с отделкой, которые ранее занимали международные бренды»,— замечает она. В Москве максимальные показатели сейчас, по ее словам, достигают 180 тыс. руб. за 1 кв. м в год в крупных объектах и 100 тыс. руб.— в районных.

Улицы высокого спроса

Ставки остаются стабильными и для уличных торговых помещений, говорит руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова. Хотя спрос потенциальных арендаторов в третьем квартале, по ее словам, превысил показатель за аналогичный период прошлого года. «Это объясняется развитием ритейлеров, их стремлением к открытию флагманских магазинов, появлением новых ресторанных концепций»,— перечисляет она.

Позитивные тренды в сегменте стрит-ритейла также заметил директор департамента маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков, указывая на адаптацию рынка к текущим условиям. Этот тренд, по мнению эксперта, может привести к снижению в декабре вакантности в Москве на 0,5 процентного пункта год к году, до 14%. Динамика может сопровождаться умеренным ростом ставок, на 3–5% год к году, добавляет он.

Офисная стабильность

На офисном рынке Москвы в июле—сентябре, по словам руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирины Хорошиловой, объем сделок аренды и купли-продажи офисов составил 603 тыс. кв. м. Это более чем в два раза превышает значение за аналогичный период прошлого года — 274 тыс. кв. м. Хотя уровень вакантности за год практически не изменился и сейчас составляет 8,3%. В Nikoliers называют офисный рынок Москвы по итогам третьего квартала активным, поясняя, что основной спрос в этот период формировали государственные, строительные компании и игроки рынка сферы услуг. Наибольший объем сделок, по наблюдениям консультантов, был заключен в центральной и западной частях города.

В Санкт-Петербурге, по наблюдениям директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, валовой объем пустующих офисов сократился на 5%. Но эта динамика объясняется преимущественно сдержанным вводом и достаточно высоким поглощением площадей во втором квартале. В июле—сентябре, по словам госпожи Волобуевой, объем спроса, по предварительным оценкам, оказался на 18% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.

Активность арендаторов, по наблюдениям эксперта, сконцентрирована преимущественно на помещениях класса В.

«Это обусловлено вымыванием ликвидного вакантного предложения и ростом ставок в более дорогом сегменте»,— поясняет она.

Средняя стоимость аренды офисов в Москве, по данным CORE.XP, сейчас составляет 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год для помещений класса А, 18,1 тыс. руб.— для класса В. В Санкт-Петербурге аналитики Maris по итогам первого полугодия оценивали размер арендных ставок в 2,14 тыс. и 1,41 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц соответственно. Алена Волобуева поясняет, что запрашиваемые ставки демонстрируют стабильность на протяжении всего года. Существенного изменения значений эксперт не ждет и до конца года.

Александра Мерцалова