На рынке загородной недвижимости появился формат гетто-застройки

Дома в коттеджных поселках пользуются стабильным спросом на фоне растущих цен на городское жилье. Качественные таунхаусы по-прежнему стоят гораздо дороже, чем квартиры. Но девелоперы придумали, как удешевить строительство, не слишком теряя в маржинальности. Коттеджные поселки привлекают покупателей ценой и площадью, заставляя мириться с недостатками инфраструктуры.

Высокая скорость строительства, жилая площадь, сопоставимая со среднестатистической трехкомнатной квартирой, и цена за квадратный метр в два с половиной раза ниже довели продажи в одном из коттеджных поселков под Тюменью практически до космической скорости. «Распродали все мгновенно. Последняя акция была — дом с черновой отделкой площадью 87 кв. м за 2,75 млн руб. Это около 32 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения, квартиры в городе стоят по 100 тыс. руб. за метр»,— рассказывает руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков. Предложения на загородном рынке в области находятся на уровне 6 млн руб. за дом.

На фотографии поселок выглядит как бесконечное поле одинаковых домов в стиле одноэтажной Америки. «Но для покупателей, которым нужно улучшение жилищных условий, это отличная альтернатива городскому жилью и любым вариантам с большей жилплощадью»,— продолжает господин Сауков.

Дома сдаются с подведенным электричеством, вода из скважины, газа нет.

Ежемесячные расходы на электричество достигают 6–7 тыс. руб., что сопоставимо с квитанцией за коммунальные услуги на трехкомнатную квартиру в черте Тюмени.

Антон Сауков не отрицает: инфраструктуры в таких поселках не всегда хватает. Но за счет близости к городу дефицит можно восполнить. В отличие от, например, более отдаленных локаций. «Растущая популярность конвейерного коттеджного строительства сопоставима с трендом на квартиры-студии. Когда только появились 10–12 лет назад, казалось, они не вписываются в рынок. Сейчас это норма. И это вариант, который создает разнообразие на рынке жилья»,— рассуждает эксперт.

По словам эксперта, по мере развития рынка загородного строительства в целом и в частности, за счет расширения действия специальных ипотечных программ, инфраструктурные недостатки сглаживаются, потому что девелоперы заинтересованы в поддержании спроса. Такая стратегия актуальна, когда последовательно застраивается обширная территория. Если не создавать более или менее комфортные условия эксплуатации, продажи встанут. «Поэтому девелоперы стараются привлекать надежных подрядчиков, которые не скажут, что поселок слишком далеко, мусор вывозить не будем»,— объясняет господин Сауков.

Создать такой продукт, как этот поселок Перевалово под Тюменью,— бизнес-удача для застройщика. Разработка типового проекта коттеджа плюс идеально налаженная логистика и снабжение позволяют почти не проседать в маржинальности, которая обычно страдает, если не строить очень дорогие загородные дома. «Процессы отлажены на высоком уровне: одна бригада строит фундамент, другая заливает бетон, третья бурит скважины, и все работают последовательно»,— отмечает один из собеседников «Денег». Кроме того, выставляя предельно низкую цену продажи, впоследствии маржа «добирается» за счет отделочных работ. Так, коттеджи, которые продавались по 2,75 млн руб., после отделки оценивались в 3,5–3,8 млн руб.

Катализатор жилстроя

В этом году в первом полугодии доля частных домов в общем объеме ввода жилья в России выросла до 58%. В первой половине 2023 года объем жилищного строительства в России составил 52,1 млн кв. м жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года темпы ввода жилья немного снизились — тогда было построено 52,6 млн кв. м. Из общего объема 30,4 млн кв. м пришлось на строительство жилья населением. Год назад показатель был выше — 32,9 млн кв. м. То есть снижение общего объема строительства относительно прошлого года произошло из-за сокращения ИЖС.

Но глобальный тренд на увеличение доли ИЖС наблюдается с 2020–2021 годов, следует из данных «ЦИАН.Аналитика». Больше всего самостоятельного строительства в Московской области, Краснодарском крае, Ленинградской области, Татарстане и Башкортостане — на эти регионы суммарно приходится треть всего ИЖС.

В «Этажах» посчитали: в сентябре прошлого года доля ипотеки на загородном рынке была 48,9%, в сентябре этого года — уже 55,3%, октябрь пока идет на уровне 50,9%, что сопоставимо с данными за тот же месяц прошлого года — тогда было 52,2%.

Сбербанк ожидает, что выдаст в три раза больший объем ипотек на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по итогам 2023 года по сравнению с результатом прошлого года — порядка 300 млрд руб., по данным «Домклик».

Покупательский спрос не останавливает рост цен. Три года назад на фоне оживления загородного рынка, в период пандемии коронавируса, дома стали быстро дорожать. С августа 2019 года по август 2020 года средняя стоимость нового загородного дома в России выросла на 3%, до 6,5 млн руб. А с августа 2020-го по август 2021 года рост составил уже 29%, до 8,4 млн руб. С августа 2021-го по август 2022 года дома подорожали на 27%, до 10,7 млн руб., а за последний год — на 13%, до 12,1 млн руб.

В «Авито Недвижимости» подсчитали: во втором квартале этого года спрос на загородную недвижимость вырос в среднем на 8%. Это произошло в основном за счет сезонного повышения интереса к покупке дач (+57%), в то время как показатели спроса на дома за квартал не изменились, а на коттеджи и таунхаусы упали на 10% и 7% соответственно.

Объем предложения в сегменте загородной недвижимости на платформе вырос на 16% по сравнению с началом года. Количество дач в продаже увеличилось на 47%, домов — на 13%, коттеджей — на 4%, таунхаусов — на 7%.

Где не приживается новый формат

В Московской области активно развивается сегмент индивидуального жилищного строительства: по данным «ЦИАН.Аналитика», на нее приходится 13% от общего в стране объема ввода жилья. Но по словам генерального директора «Гео девелопмент» Максима Лещева, формат быстрого строительства загородных домов здесь не приживется. «На продаже недорогих готовых домов в Московской агломерации трудно заработать из-за стоимости земли. Это могли бы сделать системные застройщики, но их нет в достаточном для развития рынка объеме»,— поясняет господин Лещев.

В столице и Подмосковье преобладает спрос на участки без подряда. «Формат позволяет строить дом соразмерно достатку»,— уточняет эксперт. Так, в режиме hard-эконом можно построить дом, который обойдется в 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Если увеличить бюджет до 100 тыс. руб. за 1 кв. м, получится средний уровень комфорта.

Выбирая участок для самостоятельного строительства в Московской агломерации, покупателю следует быть избирательным. Цена предложения, которое можно счесть вариантом «без изъянов» (качественная территория, современные дома), начинается от 20 млн руб. за дом. Это будет поселок организованной застройки. Если же покупать участок без подряда, чтобы уложиться в более скромный бюджет, необходимо учесть, что организация благоустройства общей территории и качество строительства вокруг могут не оправдать ожиданий. Или, например, участки вокруг будут застраиваться в течение ближайших пяти-десяти лет.

Екатерина Геращенко