Ульяновский бизнес просит ограничить кадастровую оценку

Предприниматели Ульяновской области просят губернатора региона не допустить резкого увеличения налоговых платежей юрлиц и индивидуальных предпринимателей вследствие значительного роста кадастровой стоимости недвижимости, а прокурора области — проверить законность кадастровой оценки. По их данным, согласно отчету Центра государственной кадастровой оценки (ОГБУ ЦГКО), стоимость объектов недвижимости выросла в 2,5–4 раза, «а в некоторых случаях — в 100 раз», что скажется на налогах, которые вырастут в 3–8 раз и приведут к росту цен, а для некоторых компаний и ИП — к прекращению деятельности. В ЦГКО считают оценку правильной и отмечают, что кадастровая цена не менялась уже 11 лет. В реготделении «Опоры России» считают, что по целому ряду позиций кадастровая цена явно завышена и не соответствует рынку, и рекомендуют облправительству найти компромиссное решение, снизив ставки налогов на недвижимость, которые приняты в регионе по максимальной планке.

Как стало известно «Ъ», группа предпринимателей Ульяновской области направили обращение к губернатору региона Алексею Русских и областному прокурору Андрею Теребунову, в котором просят губернатора не допустить резкого увеличения налоговых платежей юрлиц и индивидуальных предпринимателей вследствие значительного роста кадастровой стоимости недвижимости, а прокурора области — проверить законность кадастровой ­оценки.

Как отмечается в документе, в марте 2022 года распоряжением № 700-од регионального министерства строительства и архитектуры (сейчас — министерство имущественных отношений и архитектуры) было принято решение о проведении в 2023 г. переоценки объектов недвижимости в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Оценка была произведена специалистами ОГБУ ЦГКО, в сентябре проект отчета об итогах кадастровой оценки был выложен на сайте ЦГКО. На минувшей неделе завершился срок обсуждений и прием замечаний. Как отмечают предприниматели, «99,9% замечаний — отрицательные», однако «практически все замечания остаются без удовлетворения». Далее, если проект будет принят региональным минимущества, с 1 января 2024 года новые уровни кадастровой стоимости вступят в силу.

Ульяновские предприниматели отмечают, что, по данным проекта отчета, «стоимость коммерческих объектов недвижимости выросла минимум в 2,5–4 раза, есть объекты, стоимость которых возросла в 100 раз», «стоимость жилых помещений выросла в среднем в 3–4 раза».

Предприниматели предполагают, что «оценка проводилась без применения рыночных механизмов оценки (без учета местоположения, технического состояния, востребованности, ликвидности объектов), с использованием самого дорогого — затратного метода оценки». Они утверждают, что это приведет к значительному росту налогов, тем более что в Ульяновской области для юрлиц и ИП принята максимальная ставка налога (2% от кадастровой стоимости), так же — и для физлиц (3%).

По подсчетам бизнеса, «существенное увеличение налога (в среднем в 3–8 раз) произойдет для торгово–офисных центров, объектов общественного питания, бытового обслуживания, что неминуемо повлечет увеличение арендной платы и, как следствие, резкое увеличение стоимости товаров и услуг для граждан». При этом предприниматели не исключают, что часть малого бизнеса может прекратить свою деятельность из-за нерентабельности, связанной с ростом налога. При этом они также отмечают, что, хотя для физлиц нельзя сразу увеличить ставку налога (можно не более 10% в год), все равно через 5–6 лет налог на квартиру будет «сопоставим со средней заработной платой по региону».

Проверить достоверность этой информации не удалось — на сайте ЦГКО проект отчета и все данные по замечаниям отсутствуют. Впрочем, данные предпринимателей подтверждает и председатель реготделения «Опоры России» (он же — директор Регионального центра поддержки и сопровождения предпринимательства) Руслан Гайнетдинов. «Невозможно сбалансированно подойти ко всему объему различных по характеристикам объектов, и, конечно, перегибы наблюдаются, есть объекты, кадастровая стоимость которых увеличилась в десятки раз. Да, конечно, оценки долгое время не было, но ведь и рынок за этот период долгое время падал, особенно последние пять лет»,— сказал в беседе с «Ъ» господин Гайнетдинов, отметив, что «Опора России» будет рекомендовать региональному правительству обсудить документ с экспертным сообществом и представителями бизнеса. Он также считает, что сейчас остается два пути исправления ситуации — или добиваться изменений через суд, что сложно, или коэффициентами и уровнем налоговой ставки «как-то снизить резко возросшую нагрузку». «Я считаю, что подход должен быть аккуратным, и резких перепадов с нерыночным подходом ни в коем случае быть не должно. Удорожание может быть, но не в десятки раз и не в разы»,— подчеркнул председатель реготделения «Опоры России», заметив, что «сейчас по этому поводу идут консультации с правительством региона».

Директор ЦГКО Сергей Коптелин пояснил «Ъ», что проект отчета удален с сайта, поскольку после окончания приема замечаний это уже не проект, а отчет, он еще не утвержден минимущества, но через месяц после утверждения вступит в силу и начнет действовать с 1 января 2024 года. Значительное увеличение кадастровой стоимости недвижимости он объяснил тем, что «уже 11 лет не проводилась в регионе кадастровая оценка».

Министр имущественных отношений и архитектуры Михаил Додин пояснил «Ъ», что в курсе ситуации, и «минэкономики региона сов­местно с Гайнетдиновым проводят переговоры с бизнесом, чтобы понять уровень допустимой налоговой базы с точки зрения поэтапного ввода кадастровой стоимости». Министр отметил, что «за 10 лет все объекты недвижимости подорожали в разы», и «чтобы бизнес особо не страдал, правительство будет думать, каким образом кадастровую оценку поэтапно ввозить». «Кадастровая стоимость меняться будет, но не сразу, а по частям, в зависимости от коэффициентов, которые установит правительство региона»,— добавил министр.

Депутаты регионального заксобрания также озабочены ситуацией, отмечает председатель бюджетного комитета областного парламента Мария Шпак. «В том, что заявили предприниматели, зерно правды есть, есть существенные перекосы, и какие-то объекты стоит пересмотреть. Но у нас пока нет понимания, по какому принципу производилась оценка, для начала мы должны понять масштаб бедствия, поэтому на следующей неделе, во вторник, мы пригласим на заседание комитета министра Додина и заслушаем его по их стратегии»,— сказала госпожа Шпак, отметив, что мнение депутатского корпуса — «кадастровая оценка должна быть справедливой и не должна повлиять на деятельность бизнеса». Госпожа Шпак также не исключает, что, может быть, придется и пересматривать налоговые ставки.

Сергей Титов, Ульяновск