Земельный вопрос

С уходом иностранных производителей в правительстве РФ обострилось стремление к импортозамещению и укреплению технологического суверенитета страны, что выражается в повышенных требованиях к темпам развития промышленности в регионах. Однако и участникам рынка, и властям очевидна проблема, этот процесс тормозящая: в Петербурге отсутствуют подготовленные для быстрой реализации индустриальных проектов площадки. Улучшения ситуации эксперты не прогнозируют.

Власти Северной столицы непрерывно занимаются решением «земельного» вопроса без малого двадцать лет. С 2005 года в администрации города начали активно обсуждать создание промзон для привлечения в них новых инвесторов, в том числе иностранных, и для переезда туда действующих предприятий из «серого пояса» Петербурга. С того момента правительство выбрало целый ряд участков и обязалось курировать их наполнение инженерной инфраструктурой.

На сайте комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Петербурга (КППИТ) в перечне территорий для развития указаны городские промзоны, частные индустриальные парки и Особая экономическая зона (ОЭЗ) — всего 34 площадки. Редакция проанализировала уровень их готовности и соответствие актуальным требованиям инвесторов.

Семь раз отмеряли

Треть этих участков — промзоны, подготовить которые город обязался за свой счет. По адресным инвестиционным программам (АИП) с 2006 года из бюджета Петербурга профинансировано строительство инженерных сетей площадок «Ржевка» (4,9 млрд рублей), «Рыбацкое» (3,8 млрд), «Металлострой» (15,3 млрд), «Ижорские заводы» (около 1 млрд), «Пушкинская» (228 млн), «Красносельская» (около 100 млн), «Обухово» (47,5 млн) — в общем на 25,3 млрд рублей. Сумма приблизительная, так как при подсчете редакция не учитывала корректировки бюджета на проектно-изыскательские работы, где не указано, на какие промзоны и в каких пропорциях распределялись деньги. Притом практически всегда они идут в сторону увеличения. Упоминания других промзон в АИП нет.

Большая часть из 34 площадок, сообщил председатель КППИТ Кирилл Соловейчик, застроена действующими предприятиями. В городских зонах, например, в «Ржевке», «Обухово-2», «Рыбацком», «Металлострое» и «Ижорских заводах» есть свободный земельный ресурс. «Однако данная территория является инженерно неподготовленной, транспортное обеспечение зачастую оставляет желать лучшего»,— подчеркнул господин Соловейчик. Какие участки полностью готовы к приему инвесторов, он не уточнил. Источники утверждают, что завершенные площадки построены по требованиям интересантов многолетней давности и не соответствуют сегодняшним запросам потенциальных инвесторов.

Свободным для промышленного развития остается еще 300–350 га, оценивает партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. Другой собеседник издания, пожелавший остаться неназванным, считает, что в промзонах города 400 га инженерно девственной земли. Развитие инфраструктуры «Конной Лахты» и «Обухово», по его словам, финансируют сами инвесторы, а «Рыбацкое» и «Ржевка» подготовлены лишь частично.

Без вариантов

По данным регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко, к октябрю 2023 года промзоны «Ржевка», «Обухово», «Рыбацкое», «Ижорские заводы» заполнены на 95–97%. В переговорах с инвесторами город первым делом предлагает размещение в Шушарах и в районе Парнаса, следом, нередко также через КППИТ, идут опции частных парков, рассказывает он. «Городских альтернатив нет абсолютно. Хотя, по нашим данным, в неделю комитет обычно получает около 40 обращений. Очередь большая. Многие не дожидаются, идут резидентами в частные парки. В полном объеме удовлетворяется всего 23–27% обращений инвесторов»,— акцентирует эксперт.

Проблему осознают и в комитете по инвестициям Петербурга (КИ): «Предприниматели отмечают нехватку в городе земли промышленного назначения, и многие испытывают сложности с расширением своих производственных мощностей». В среднем это примерно 1 га на 300–400 млн рублей инвестиций, в промзонах с хорошей транспортной доступностью, иногда с подходами железнодорожной инфраструктуры, наличием санитарно-защитной зоны, описывают спрос в комитете.

Плечо федерации

«Сейчас город предлагает под производственные цели преимущественно участки в ОЭЗ,— говорит независимый эксперт Николай Пашков.— Другого готового предложения у Петербурга нет: подавляющее большинство промышленных площадок в процессе приватизации перешло в частные руки. А подготовка новых требует масштабных инвестиций, которых у города нет».

Проект ОЭЗ стартовал в 2007 году по инициативе и на средства Минэкономразвития и спустя десять лет был полностью передан петербургским властям. По данным КИ, зона крайне востребована, однако земельный ресурс (общая площадь участков «Нойдорф» и «Новоорловская» — 183 га) практически исчерпан, город готовит ее расширение на Парнасе и в Шушарах примерно на 150 га. Перспектива обсуждается уже несколько лет, но решение о присоединении нового участка до сих пор не принято.

Кирилл Соловейчик не уточнил, когда это может произойти, заметив, что на площадку в Парнасе выстроилась очередь из потенциальных резидентов.

«Коробочный» интерес

Сейчас, по наблюдениям экспертов, спрос инвесторов сдвинулся с земельных участков в сторону готовых производственных объектов, которые можно оперативно оборудовать и в сжатые сроки начать там выпуск продукции. Однако в распоряжении города подходящих проектов нет.

Единственный задуманный правительством в таком формате «Технопарк "Санкт-Петербург"», около десяти лет назад анонсированный как новое строительство недалеко от станции метро «Улица Дыбенко», был реализован на площадях завода «Ленполиграфмаш» в иных масштабах и иной концепции. «Проект был громко заявлен, для него был даже утвержден ППТ. Так ничего и не построили,— подытожил партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.— И таких прожектерских идей у города достаточно много, а вот готовых к освоению территорий — крайне мало».

На территории ОЭЗ в конце 2022 года введен в эксплуатацию инновационный центр, где резиденты могут арендовать производственные площади. Предложение в нем уже исчерпано, а для тиражирования этого опыта управляющей компании необходимы новые участки.

Остальные индустриальные мощности — частные. По данным директора Ассоциации кластеров, технопарков и ОЭЗ России (АКИТ) Михаила Лабудина, из 450 техно- и индустриальных парков, которые действуют и создаются в России, всего шесть расположено в Петербурге. Более 30% их территорий свободно. «Это значит, что в городе есть площади, где инициаторы инвестпроектов могут разместить свое производство. Но ни один из данных объектов не соответствует требованиям закона "О промышленной политике в РФ" и не входит в федеральные реестры Минпромторга. Из-за этого они не могут привлекать федеральные меры господдержки на создание и развитие инфраструктуры»,— рассуждает господин Лабудин.

Ювелирные формы

Год назад КППИТ анонсировал новый инструмент для развития промышленности — Масштабный инвестиционный проект (МаИП). В противовес стратегическому с порогом входа 1 млрд рублей он характеризуется минимальной планкой вложений в 350 млн. Какие площадки город предлагает под МаИП и есть ли претенденты, в КППИТ не ответили.

«Недавно на Ярмарке недвижимости представитель комитета сказал, что запущено два проекта и в пайплайне стоит еще восемь,— комментирует господин Некрестьянов.— В масштабах города это мизерные цифры, но давайте радоваться любому проекту, у нас их крайне мало». Господин Афанасенко говорит, что часть потенциальных интересантов программы уже переориентировалась на готовые площадки: им нужно оперативно удовлетворять текущие потребности по импортозамещению и гособоронзаказам.

Отбелить «серое»

Другая инициатива, по задумке властей Петербурга способная стимулировать инвестпроцесс,— запрет на перевод земли промышленного назначения под имеющимися объектами в статус жилой застройки. Это существующие производственные площадки с действующей инженерной и транспортной инфраструктурой, размещение на их территории новых производственных объектов выгодно с точки зрения финансовых и временных затрат, объясняет господин Соловейчик. Сохранение функционального зонирования таких площадок создаст рынок промышленной недвижимости и позволит создать новые рабочие места, полагает он.

Эксперты рынка недвижимости не согласны. «Эта идея утопична, так как никуда не делись проблемы транспортной доступности, необходимости существенных вложений в изношенные объекты и территории, а главное — несоразмерная дороговизна таких участков по сравнению со значительно более доступными по всем показателям промышленными кластерами на окраинах города»,— аргументирует господин Некрестьянов.

Промышленная недвижимость сложная, ресурсоемкая и долго окупаемая, добавляет господин Пашков. «С точки зрения капитализации земельных участков, производственная функция проигрывает всем коммерческим и катастрофически проигрывает жилой,— говорит он.— Именно поэтому мы наблюдаем массовый редевелопмент промплощадок под жилье».

«У города есть прекрасный механизм — комплексное развитие территорий (КРТ),— напоминает господин Некрестьянов.— В Правила землепользования и застройки Петербурга даже нанесены возможные зоны КРТ, в отношении них есть нормативная база. Казалось бы — возьми и начни заниматься…» По мнению эксперта, это именно та заготовка, которая могла бы «взлететь», но пока политической воли на это нет.

Виктор Сборов