На рынке коммерческой недвижимости оживление

Наступление холодного сезона и сокращение доли пустующих площадей стимулировали потребителей чаще бывать в торгцентрах: их посещаемость в Москве и Санкт-Петербурге в октябре выросла на 6–10% к прошлому году. Ощутимее динамика в крупноформатных объектах. Ни в торговых центрах, ни в сегменте стрит-ритейла на рынке пока не видят предпосылок для роста ставок, хотя и прогнозируют дальнее снижение вакантности. По схожему сценарию развивается офисная недвижимость, переживающая сдержанное оживление.

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в период 26 сентября — 23 октября в Москве превысил значение за аналогичный период прошлого года на 6%, в Санкт-Петербурге — на 10%, подсчитали в Focus Technologies. Наиболее позитивная динамика, по данным аналитиков, в крупноформатных объектах (площадью более 40 тыс. кв. м), столкнувшихся с более выраженными потерями в прошлом году. В Москве их трафик в последний месяц год к году вырос на 12%, в Санкт-Петербурге — на 15%.

Сезонный рост

Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев связывает рост аудитории торгцентров с погодой: после теплого сентября началось похолодание, стимулировавшее сезонную смену гардероба. Эксперт обращает внимание, что посещаемость арендаторов категории fashion retail за последний месяц выросла на 26% год к году в Москве и на 18% в Санкт-Петербурге.

«Магазины одежды и обуви занимают 40% и более площадей торгцентров, сейчас мы видим открытие в сегменте новых арендаторов, привлекающих дополнительную аудиторию»,— добавляет господин Васильев.

Доля пустующих площадей действительно сокращается. Так, в Москве, по словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, вакантность по итогам сентября составила 9,8%, сократившись за квартал на 2,4 процентных пункта. Тренд она связывает с экспансией в том числе fashion-брендов: в третьем квартале на рынок вышли Just Clothes от lady & gentleman city и Idol от MFG. К концу года эксперт рассчитывает на дальнейшее сокращение вакантности. Руководитель направления исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков делает более сдержанный прогноз. Доля пустующих площадей, по его мнению, составит 12%, это на процентный пункт ниже значения аналогичного периода прошлого года.

В Санкт-Петербурге, по оценкам директора департамента исследований рынка Maris Алены Волобуевой, вакантность в торгцентрах сейчас 7,8% и также сохраняет перспективу снижения по итогам четвертого квартала. Эксперт отмечает рост спроса на помещения со стороны fashion-сетей и ювелирных ритейлеров.

Перспективы увеличения ставок на рынке торговой недвижимости ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге опрошенные «Ъ» консультанты не отмечают.

Хотя в ноябре в сегменте традиционно начинается высокий сезон: стартуют распродажи, перетекающие в период предновогоднего ажиотажа.

Руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова предполагает, что, столкнувшись с финансовыми сложностями, население в этом году будет более внимательно к скидкам и выгодным предложениям. Это обеспечит рост потока. Директор по управлению и развитию группы объектов Mall Management Group Алина Стрелкова рассчитывает, что в объектах ее компании посещаемость в конце года вырастет на 15% год к году, товарооборот — на 20–25%. «Весь прошлый год мы были заняты заменой уходящих брендов, он стал турбулентным для рынка»,— напоминает она. Госпожа Волобуева замечает, что и при стремлении потребителей сократить траты, увеличение оборотов будет происходит за счет общего роста цен.

Уличная стабильность

Уровень вакантности на рынке стрит-ритейла, по словам руководителя управления маркетинга и аналитики Asterus Дениса Бобкова, сейчас 13–15%, год к году значение сократилось на 1–2 процентных пункта за счет экспансии арендаторов. К концу года показатель достигнет 12–14%, но вряд ли вернется к уровню стабильного 2019 года — 10%, рассуждает он. Позитивный прогноз формирует и руководитель направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Марина Маркова: по ее словам, перед Новым годом бизнес активнее заключает сделки, стремясь выполнить сформированные в начале года планы. «Активно развиваются как общепит, так и одежные бренды, аксессуары»,— говорит она.

Денис Бобков говорит о медленном росте ставок в сегменте стрит-ритейла, на 3–5% год в году, хотя в некоторых случаях речь идет и о 20–30%: с рынка вымываются наиболее качественные по соотношению цены и качества лоты, это позволяет собственникам востребованных помещений в хороших местах повышать цены. Госпожа Маркова добавляет, что снижать цены собственники соглашаются лишь на объекты, задержавшиеся в экспозиции. Это могут быть, например, помещения со сложными характеристиками или неудачным расположением.

Офисное оживление

Офисный рынок Москвы, по словам директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, остается достаточно активным за счет отложенного спроса и развития российского бизнеса, а последний квартал года традиционно лидирует по объему сделок. Совокупное поглощение офисов в этом году в Москве может достигнуть 1,8–2 млн кв. м, увеличившись год к году на 50–67%, предполагает директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко.

Основной спрос на рынке, по его словам, формируют госсектор, компании из сферы телекоммуникаций, финансовых услуг, недвижимости и строительства.

Виктория Горячева отмечает, что по итогам девяти месяцев года вакантность на московском офисном рынке составила 7,4%. Эксперт рассчитывает, что в дальнейшем значение стабилизируется на этом уровне. Прогноз господина Бабиченко близок к этой цифре: 8,2%. Доля пустующих площадей класса А составит 6,3%, оказавшись заметно ниже значения для класса В (12,6%). Средний уровень запрашиваемых ставок, по словам госпожи Горячевой, в Москве составляет 25,6 тыс. руб. и 18 тыс. руб. за кв. м в год соответственно. Эксперт не отмечает роста показателей, но говорит об их стабилизации: ранее дисконты на рынке могли достигать 15–20%.

В Санкт-Петербурге объем сделок с офисами по итогам года составит около 250 тыс. кв. м, оказавшись на 15% ниже показателя 2022 года, прогнозирует Алена Волобуева. «Сейчас на рынке присутствует спрос со стороны российских IT-компаний, а также тех, кто расширяет бизнес, пользуясь возможностями, появившимся после ухода иностранных игроков»,— говорит госпожа Горячева. Согласно подсчетам Maris, по итогам сентября в Санкт-Петербурге пустовали 9,4% офисных площадей, к прошлому году показатель сократился незначительно — на 1,8%. Предпосылок для его значительно изменения Алена Волобуева не видит. Средняя арендная ставка для помещений класса А, по ее словам, составляет 2,1 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — 1,4 тыс. руб. К концу прошлого года оба значения выросли на 2,9%.

Александра Мерцалова